viernes, 1 marzo 2024
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    Los cinco puntos calientes de una hipoteca a día de hoy

    Mínimos históricos del Euribor, diferenciales hipotecarios cada vez más elevados, permanencia de las cláusulas de suelo y techo… Y el grifo crediticio cada vez más cerrado, registrando récords a la baja.

    En junio de 2013, último mes del que el Instituto Nacional de Estadística tiene datos, se constituyeron en España 14.053 hipotecas sobre viviendas. Se trata de la cifra más baja desde 2003, año a partir del cual se tienen datos comparables.

    A pesar de estos números, es muy importante analizar varios aspectos antes de firmar un crédito hipotecario. Y, dada la coyuntura económica actual, evaluar todas las implicaciones que puede suponer este tipo de préstamos es más que fundamental. Aquí los detallamos.

    Cuidado con los diferenciales hipotecarios

    Se le suma al tipo de referencia que se le aplica a la hipoteca, en la inmensa mayoría de las que se firman en España, el Euribor. A la larga, el diferencial puede suponer un problema para los titulares de los préstamos ya que, cuando el Euribor se recupere, encarecerá los pagos mensuales.

    Y es que el diferencial ha ido creciendo a medida que el Euribor ha marcado mínimos históricos. Si hace apenas tres años se comercializaban hipotecas con un diferencial del 0,40%, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en la actualidad a Euribor + 3,212%, según el índice hipotecario de Credimarket.

    A día de hoy, existen en el mercado hipotecas con diferenciales de hasta el 4,35%. Con un Euribor con un muy bajo nivel (cerró agosto al 0,542%) es un tipo de interés asumible, pero hay que mirar más allá.

    Las previsiones económicas apuntan a que dentro de un par de años el tipo de referencia se empezará a recuperar y podría rondar el 2%. Si el suscriptor de una hipoteca le suma el diferencial medio 3,212% tendrá que sumar a las cuotas un interés mensual del 5,212%. Esto supondrá un encarecimiento de los pagos.

    Antes de firmar se han de estudiar las comisiones por novación y subrogación

    En este sentido, los suscriptores de nuevas hipotecas deberían tener en cuenta y negociar a la baja al menos dos de las comisiones que se añaden a los gastos de los préstamos hipotecarios.

    Sobre todo para por si más adelante les conviene cambiar las condiciones de la hipoteca actual y protegerse así de las subidas del Euribor, recomiendan expertos del comparador de hipotecas de Credimarket. Son las siguientes:

    • Comisión de novación: Implica un cambio de condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y se establece cuando se negocian las condiciones de la hipoteca. Oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.
    • Comisión por subrogación: Supone cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

    En ambos casos se tendrán que agregar otros costes: los generados por el registro de la propiedad, la gestoría y la nueva tasación de la vivienda. En el caso de la novación, habrá que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y en el caso de la subrogación, la minuta del notario.

    Las cláusulas del suelo y techo siguen vigentes

    Son límites que fijan un tope en el interés de los préstamos por encima (techo) y por debajo (suelo). En el caso que el Euribor marque cuotas mínimas, como en la actualidad, el suscriptor de un préstamo con esta cláusula no se puede beneficiar de su rebaja.

    El Tribunal Supremo las ratificó como nulas las cláusulas suelo en algunos casos ya que estimó que no se habían explicado con claridad a los clientes las consecuencias que podían tener. Tuvieron que eliminarlas de sus contratos BBVA, Novagalicia Banco y Cajamar.

    Como recuerda el Banco de España en su Guía de acceso al préstamo hipotecario, cuando limitan las subidas, el popularmente conocido como techo, “el posible beneficio es para el cliente ya que si el interés llegara a superar el límite, se aplicaría el techo”.

    En cambio, si limitan las bajadas, el suelo, “beneficiaría a la entidad prestamista, que de este modo se asegura unos ingresos mínimos en momentos de bajadas de tipos de interés”.

    Según el organismo supervisor, “estas cláusulas están previstas en la normativa de transparencia”. Esto es, son legales siempre que antes de la contratación se informe al cliente del “tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos”.

    Así, antes de aceptar una de estas cláusulas, el organismo supervisor recomienda al cliente “prestar atención y valorar la diferencia entre el suelo y el techo y la relación que estos guardan con el tipo de referencia seleccionado”.

    Préstamos contratados con una moneda diferente al euro

    En ocasiones se ofrece a los clientes la posibilidad de contratar una hipoteca con una moneda diferente al euro que, en el momento de la firma del contrato, tiene un interés inferior al de la moneda europea. Se trata de productos complejos, que deberían suscribir clientes con conocimientos sobre finanzas.

    Antes de aceptar este tipo de hipotecas, se ha de valorar su idoneidad ya que al tratarse de préstamos a interés variable este puede cambiar a lo largo del tiempo. Y los tipos que en un momento resultaban atractivos pueden dejar de serlo.

    También hay que tener en cuenta que las cuotas a abonar se calcularán y pagarán en la moneda que se haya contratado el préstamo. Así, se tendrá que realizar un cambio de divisa, cuyos valores varían a lo largo de los años, en cada reembolso.

    “Para cubrirse de esta incertidumbre del tipo de cambio”, afirma el Banco de España, “se puede contratar un aseguramiento del tipo de cambio (cuya contratación tiene un coste), de modo que el cliente conozca de antemano a qué tipo de cambio pagará las divisas que tenga que comprar para pagar las cuotas”.

    Productos asociados de la entidad

    Cabe recordar que no hay ningún tipo de limitación en las condiciones que han de incluir los préstamos hipotecarios. Así, una entidad puede exigir al prestatario que el cumplimiento de requisitos adicionales.

    Estos pueden ser la domiciliación de una nómina y recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta… En ocasiones su existencia se traduce en bonificaciones en las cuotas.

    Con todo, se ha de destacar que solo un producto es de suscripción obligatoria: el seguro de daños. Se contrata sobre el bien hipotecado y cubre los daños que pueda sufrir en un incendio o daños por la acción de elementos naturales. Su objetivo, asegurar el valor del bien hipotecado.

    Maica López
    Maica López
    Periodista especializada en información financiera. En CrediMarket.com desde 2013. Antes he trabajado en Bankimia y 20 minutos, entre otros. Me encanta la novela negra, la música y bailar jazz.
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