¿Cuanto hay que ahorrar para una casa?

En este artículo publicado en Globaliza analizamos el importe que hay que ahorrar antes de comprar una casa.

Actualmente es impensable comprar una vivienda sin aportar la entrada para cubrir los gastos e impuestos de compra-venta más un mínimo del 20% del precio de adquisición. Aportar fondos propios para la compra de tu vivienda habitual es un factor clave hoy más que nunca, salvo que se trate de comprar un piso propiedad del banco.

Financiación máxima y otros requisitos para comprar una vivienda estándar

Normalmente el porcentaje de financiación máxima de una hipoteca se sitúa entre el menor valor entre el 80 % del valor de compra-venta y el 80 % del valor de tasación actual.

También hay otros requisitos fundamentales como la contratación de ciertos productos y servicios:

• El seguro de vida, que es la póliza que cubre el riesgo de fallecimiento del titutar/es de la hipoteca y así el banco recupere el capital pendiente de reembolso como beneficiario del seguro, sin necesidad de adjudicarse la vivienda, que quedaría libre de de cargas a favor de los herederos. En la práctica la cobertura del seguro puede ser por el 100% o cubrir un % inferior, algo a negociar puesto que cuanto mayor sea la cobertura del seguro mayor será su prima anual.
• La domiciliación de la nómina, de forma que los ingresos con los que vas a repagar la deuda adquirida se canalicen a través del banco hipotecante.
• Otros posibles requisitos varios que pueden ayudar en muchos casos a reducir el diferencial sobre Euribor del préstamo, como son:

• contratación del seguro de hogar con el banco (que a su vez volverá a ser beneficiario del seguro mientras exista deuda hipotecaria viva),
• domiciliación de recibos,
• aportaciones a planes de pensiones,
• pagos con tarjetas de crédito y débito por encima de una cierta cantidad periódica en operaciones de consumo,
• mantenimiento de determinados saldos en cuentas a la vista y/o a plazo.

El caso práctico: ¿cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso medio?

Para la compra de una vivienda nueva, con 80 m2 construidos / 70 m2 útiles (2 habitaciones, 2 baños, salón y cocina), otorgándole un precio de 190 mil euros a la vivienda, unos 210 mil euros gastos incluidos, lo que habría que ahorrar se detalla en las siguientes grandes partidas,

• Gastos de compra e impuestos: 20 mil euros.
  Nota: en el entorno del 10/11% del precio de compra-venta, sin tener en cuenta la situación transitoria actual en que el IVA para nueva vivienda es 4% hasta diciembre 2012.
• 20% mínimo sobre el precio de compra-venta (190 en el caso): 38 mil.

TOTAL: 58 mil euros (el 27,5% del precio+gastos).

Cuanto tiempo hay que ahorrar si resides en casa familiar

Teniendo en cuenta que el sueldo medio en España en 2012 de 1.345 euros (prorrateadas ya pagas extras, los que las tengan aún…) equivale a unos ingresos netos de 16.100 euros.

Partido de la base de un gasto mínimo personal anual de 6.000 / 8.000 euros en caso de personas que puedan residir con sus padres, el ahorro máximo sería de entre 8 y 10 mil euros, lo que equivaldría a entre 6 y 7,5 años de ahorro-trabajo, con un esfuerzo de ahorro elevado y una austeridad en el gasto considerable en pro de afrontar la inversión en vivienda propia.

Y sí vives de alquiler… ¿es viable ahorrar para comprar vivienda propia?

En caso de personas que además tengan o quieran vivir de alquiler, con un gasto medio de alquiler pongamos de 500 euros (ciudades medianas o piso compartido en grandes ciudades), la capacidad de ahorro no iría mucho más allá de los 3.000 euros anuales, o lo que es lo mismo: casi 20 años ahorrando y sin considerar la compra de vehículo.

Por tanto una persona austera y comedida, que empieza a trabajar de forma continuada a los 24 años y vive de alquiler, tendría que ahorrar hasta contar con 44 años, y entonces hipotecarse para compara una hipoteca por un máximo de 25 – 30 años. Según bancos admiten edad máxima al vencimiento de la última cuota de 75 años y otras hasta 70.

A la vista de estos datos, con razón muchos pensarán más bien ¿Qué cuánto hay que ahorrar para comprar un piso?… ¿me lo dices o me lo cuentas?

Además en la actualidad el ministro de educación (Wert) vendiendo la utilidad de endeudarse para pagar los estudios universitarios, una formula poco utilizada hasta la fecha por los jóvenes.

Sobrevaloración de los inmuebles: tendrá que caer un 20% el precio respecto a 2012

Podemos concluir que, con las cifras anteriores sobre la mesa, la vivienda continúa sobrevalorada en nuestro país, pues es tan difícil acceder a la hipoteca como ahorrar el dinero suficiente para ello, que son factores equivalentes hoy en día, y con razón. No es bueno que sea de otra forma como ha demostrado la crisis subprime americana e inmobiliaria española.

Por tanto, tendrán que ser los vendedores y los promotores de nueva vivienda los que ajusten el precio de la vivienda a la capacidad de ahorro y pago de deuda del ciudadano español, sin incentivos fiscales como la desgravación por adquisición de vivienda habitual con financiación hipotecaria (que equivale a un 15% de una vivienda, unos 30 mil euros a largo plazo en nuestro ejemplo por devoluciones fiscales de IRPF) o el actual tipo superreducido de IVA (la mitad del que correspondería).

Así ese piso que vale supuestamente hoy 190 mil euros, tendría que tender a ajustar su precio hacia los 155/160 mil euros.

Y con esos precios el ahorro necesario para comprar una vivienda media se rebajaría a 48 mil euros frente a los 58 mil necesarios en la actualidad… que ya esta bien.