viernes, 1 marzo 2024
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    El alquiler con opción a compra (V.- Fiscalidad)

    Pau MontserratPor Pau Monserrat, colaborador de Credimarket, experto en cuestiones financieras.

    Siguiendo con nuestro análisis de el contrato de alquiler con opción a compra, que dejamos hace un tiempo al tratar los riesgos de este tipo de contrato, vamos a hacer un breve recorrido por los efectos fiscales para el optante (el que alquila con la idea de ejercer la opción de compra futura) persona física que alquila a una promotora.

    El optante en un primer momento alquila, con una opción (que puede ejercer o no) de adquirir la vivienda con un precio pactado a la firma del contrato de alquiler con opción a compra. Para centrar el tema vamos a partir de un ejemplo práctico:
    Promociones Futur SL, promotora propietaria de una vivienda de obra nueva recién terminada, la alquila con opción de compra a Pablo; se pacta un precio de compra-venta de 200.000 € (más el 7 % de IVA) y Pablo pagará como mensualidad 1.000 € que se consideran íntegramente parte del precio (más IVA), durante 20 meses, momento en que se acuerda se ejercerá la opción de compra. Pablo paga al inicio del contrato 10.000 € y acuerdan inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad (forma de asegurar que Promociones Futur SL no venderá a otro la vivienda).

    Veamos los efectos fiscales en cada momento:

    1.- Firma del contrato e inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad:

    Se inscribe una opción de compra de 10.000 € sobre la vivienda propiedad de Promociones Futur SL.

    Aparte de los gastos de notaría y registro, Pablo debe pagar un 7% en concepto de IVA sobre 10.000 €, y un 1% en concepto de Actos Jurídicos Documentados, por la inscripción de la opción de compra.

    Por tanto, paga 700 € en concepto de IVA y 100 € en concepto de AJD, más los gastos de notaría, gestoría y registro.

    Más los 10.000 € que entrega a cuenta a la promotora.

    2.- Pagos mensuales:

    Pablo paga durante 20 meses 1.070 €(IVA del 7% en concepto de alquiler, después de la modificación de este tipo de IVA, lo que supone 20.000 € en concepto de pagos a cuenta de la compra-venta y 1.400 € de IVA.

    3.- Ejercicio de la opción de compra:

    La posición actual de la Dirección General de Tributos (DG), por ejemplo en la vinculante siguiente, es que se tomará como importe al que aplicar el 7% de IVA el precio de compra-venta menos los pagos anticipados, en nuestro caso:

    200.000 € – 10.000 € – 20.000 € = 170.000 €, al que se le aplica un 7% de IVA y resulta una cuota a pagar de 11.900 €.

    Recordemos que hemos pagado un 7% de IVA por la opción de compra inicial y en las cuotas mensuales, por tanto nos queda por pagar:

    170.000 € + 11.900 € de IVA.

    Escrituraremos ante notario, por 200.000 € deprecio de compra-venta, el ejercicio de la opción de compra, haciendo mención a que ya se han pagado 30.000 € más su IVA correspondiente, con los gastos de notaría, gestoría y registro pertinentes, más el 1% de AJD.

    Esperamos que este ejemplo práctico haya resultado útil. En una próxima y final entrada sobre el alquiler con opción a compra profundizaremos sobre esta última fase, cuando el que compra debe ejercer la opción mediante una hipoteca.

    Visite Futur Finances.

    Maica López
    Maica López
    Periodista especializada en información financiera. En CrediMarket.com desde 2013. Antes he trabajado en Bankimia y 20 minutos, entre otros. Me encanta la novela negra, la música y bailar jazz.
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