Que la cuota sube cuando crece el euribor es algo que ya nadie ignora. Las hipotecas a tipo variable se revisan cada año (o cada 6 meses) y el tipo de interés varía en base a la siguiente fórmula:
Euribor + diferencial = tipo de interés del periodo
Pero no vamos a tratar de este tipo de variación de la cuota. Veremos algunos tipo de cuotas hipotecarias distintas a la tradicional del sistema francés (cuota constante).
Básicamente:
- Préstamos hipotecarios que dejan un porcentaje de la deuda pendiente para la última cuota.
- Interest-only (carencia hasta el final de la hipoteca).
- Periodo de carencia de capital.
- Cuota creciente.
Ni todos los bancos ofrecen este tipo de cuotas alternativas ni siempre convienen al cliente, pero es una opción a tener en cuenta. A mejor expediente crediticio más opciones para el hipotecado.
Amortización de un porcentaje de capital al final
Las hipotecas que permiten dejar para el final parte del capital, normalmente un porcentaje cercano al 30%, lo que hacen es reducir la cuota, ya que la parte de la cuota destinada a amortizar capital es menor.
Simplificando:
Cuota sistema francés = cuota intereses + cuota amortización capital = constante
Si un 30% del capital se amortiza al final, la cuota correspondiente a la amortización y se reduce la cuota.
Lo que hay que tener en cuenta es que se pagan intereses sobre el total pendiente de amortizar, por lo que a cambio de tener una cuota menor acabamos pagando más intereses.
Por ejemplo, si simulamos la cuota de una hipoteca de 200.000 euros al 3,5 % a 30 años, nos da 898 euros.
Si dejamos un 30% al final (60.000 euros), pagamos aproximadamente:
Una cuota normal sobre 140.000 euros = 628 euros
Más
Los intereses de 60.000 euros cada mes = 175 euros.
Cuota 30% al final = 658 + 175 = 803 euros.
La cuota se reduce en 95 euros al mes (898-803), pero a costa de pagar intereses sobre 60.000 euros durante 30 años.
Interest-only
Pagar sólo intereses y no amortizar nada de capital es una práctica muy extendida entre otras nacionalidades, por ejemplo la británica.
A efectos prácticos sería como pagar un alquiler (la cuota de intereses)pero con la ventaja de tener una vivienda en propiedad y poderla vender en cualquier momento (y tener una plusvalía, si su valor aumenta).
Si tomamos el mismo ejemplo anterior:
Cuota sistema francés = 898 euros.
Cuota interest-only = 583 euros.
Pagaríamos durante los 30 años una cuota de 583 euros y en la última cuota deberíamos abonar 200.000 euros (si no se ha vendido antes, que es lo normal).
Carencia de capital
Algunas entidades nos permiten pagar sólo intereses durante un año o varios. La idea es que los primeros años paguemos menos para poder hacer frente a otros gastos (compra de muebles, reformas, etc) y empecemos a amortizar capital después.
Si tomamos la hipoteca del ejemplo y utilizamos una calculadora de hipotecas con una carencia de dos años, el cuadro de amortización al 3,5% resulta:
- Durante 2 años se paga una cuota de 583 euros.
- A partir de este periodo se pagará una cuota de 944 euros (más que la cuota del sistema francés normal, de 898 euros, ya que durante dos años no se ha amortizado capital).
Hipoteca cuota creciente
En este caso la cuota aumenta en una progresión aritmética cada año. Normalmente en el mercado hay hipotecas que se incrementan desde un 1 a un 2% anual.
Este tipo de cuota inicialmente es menor que la cuota constante normal y se incrementa cada año un 2% (además de la variación del tipo de interés variable), por lo que a partir de un determinado año la cuota supera la del sistema francés y esta diferencia sigue aumentando a razón del 2%.
Dada la complejidad de la cuota creciente no es recomendable salvo que el cliente comprenda perfectamente el cuadro de amortización.
Algunas entidades lo comercializaron sin el debido asesoramiento al cliente, con el reclamo comercial de que ofrecían la cuota más baja del mercado. Cierto sólo a medias, ya que era la cuota de los primeros años la más baja, después sería la más alta.
Las cuotas hipotecarias son todo lo flexibles que la entidad financiera quiera y nosotros podamos negociar. Pero nunca hay que olvidar que cuando solicitamos una hipoteca deberemos pagar el capital solicitado más los correspondientes intereses con nuestros ingresos mensuales. Y que esta premisa es sagrada.
De nada vale endeudarnos por encima de nuestras posibilidades porque pagamos una cuota menor los primeros años. Al final, nuestra capacidad de endeudamiento es la que es. Ni más ni menos.
