Cinco expertos analizan la evolución del mercado hipotecario a corto y largo plazo

(De izquierda a derecha y de arriba a abajo: Nuria Álvarez, Jaime Díez, Sergio Fernández, Ricardo Gulias y Juan Villén)

En este momento ya se ofrecen al menos 18 hipotecas con diferenciales por debajo del 2,00%, un tipo que parecía impensable un año atrás. Ya que, entonces, a medida que el euríbor iba marcando mínimos históricos, el diferencial hipotecario se iba incrementando.

Con todo, la tendencia se ha revertido. De hecho, entre septiembre de 2013 y el mismo mes de 2014 se ha reducido casi en un punto porcentual el diferencial medio de las hipotecas. Ha pasado de 3,144% a 2,257%, según la calculadora de índices hipotecarios de Credimarket.

Una tendencia a la baja producida, entre otros, por los cambios en los tipos que aplica el Banco Central Europeo y que los situó en su mínimo histórico (del 0,05% el pasado mes de septiembre). Por su parte, el euríbor, el índice al que la mayoría de las hipotecas están referenciadas, se sitúa al 0,362%.

Ante esta nueva situación, cinco expertos explican cómo evolucionarán las hipotecas próximamente, cuánto y hasta cuándo pueden bajar los diferenciales, si se verá una ‘guerra hipotecaria’ entre entidades o si éstas pedirán más vinculaciones.

¿Por qué están bajando los tipos de las hipotecas?

Los expertos coinciden en que los bancos vuelven a dar crédito debido a las medidas del Banco Central Europeo (BCE), también por ese motivo están bajando los diferenciales de las hipotecas.

Juan Villén, responsable de hipotecas de idealista.com, cree que «los bancos se han dado cuenta de que necesitan volver a conceder hipotecas«, pero advierte de que «solamente a clientes con solvencia y ahorros suficientes».

En cambio, Sergio Fernández, director de negocio de Credimarket, explica que los tipos están bajando porque «vienen marcados por el BCE, que le está diciendo a la banca que de crédito y, por eso, estas bajan los diferenciales».

También coincide Jaime Díez, analista de XTB: «La bajada de tipos de las hipotecas se debe principalmente a la caída de tipos y las nuevas medidas monetarias a implementar por el BCE». Y cree que «los bancos tiene una oportunidad de ofrecer mejores condiciones gracias a las facilidades crediticias del BCE».

Por su parte, Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, opina que «las entidades vuelven a entender que la mejor forma de fidelizar a un cliente, es dándole un préstamo a largo plazo, como es una hipoteca». Ya que las hipotecas «llevan implícito, para obtener estas buenas condiciones, una serie de vinculaciones para toda la vida».

¿Hasta cuándo se mantendrá esta tendencia a la baja?

Todos coinciden en que la tendencia se mantendrá, no solo en los próximos meses, sino incluso a más largo tiempo. Así, por ejemplo, Jaime Diéz considera que «la tendencia se mantendrá durante uno o dos años en esta dinámica de buenas condiciones«. Y añade que «mientras la política monetaria no varíe, y no parece que vaya a variar, las oportunidades seguirán sucediéndose».

Según Nuria Álvarez, analista de finanzas de Renta 4, «en la medida en que se vaya avanzando en la recuperación económica, y estemos en un escenario de subidas de tipos y consecuentemente del euríbor, los diferenciales tenderán a bajar a medio y largo plazo».

Sergio Fernández opina que «la mayoría de entidades ya tienen presupuestos más elevados para hacer hipotecas el año que viene, así que sí que se mantendrán los tipos bajos durante varios meses».

Una visión parecida es la de Juan Villén, que cree que «los bancos van a seguir disfrutando de financiación muy baja y el control de la morosidad permitirá ajustar más los precios». Y añade que «el año que viene veremos hipotecas entre el 1% y el 1,50%».

Asimismo, Ricardo Gulias está convencido «que va a ser la tónica general durante no sólo los próximos meses, si no años».

¿Puede producirse una ‘guerra hipotecaria’ entre las entidades?

Nuria Álvarez explica que «el segmento del crédito hipotecario para particulares no supone una prioridad«. Pero añade que «en un futuro no descartamos que pueda darse un incremento de la competencia en este segmento, pero no agresivo.

En cambio, Gulias destaca que «ya se está dando una pequeña ‘guerra’ entre las entidades. Hace unos meses costaba conseguir tipos por debajo del 2%, pero hay entidades que ofrecen tipos para perfiles determinados por debajo del 1,50%».

Al igual que él, Sergio Fernández precisa que «ya se está produciendo una ‘guerra hipotecaria’, aunque no es a gran escala. Las entidades están fijando tipos entorno al 1,70%». Para el año que viene, añade, «se podrán ver sobre el 1,50%».

Para Villén, «ya se está produciendo, pero solamente para los clientes solventes; y dado que las entidades están dándose cuenta de que el pastel de estos clientes no es suficiente, seguirán peleándose por ellos, y seguramente algunas empezarán a atreverse con clientes de perfiles inferiores, con menores ingresos y ahorros disponibles».

Con el euríbor a la baja, ¿las entidades aumentarán las comisiones o exigirán más vinculaciones?

El analista de XTB considera que «las comisiones, la venta de seguros o la intermediación de otros productos es el negocio actual de las entidades, que han dejado en un lado secundario su función en la economía para dedicarse al incremento de sus cuentas anuales».

Por su parte, el director de negocio de Credimarket opina que las entidades «van a poner más facilidades a la gente para poder hipotecarse. Ofrecerán más servicios y pedirán menos ingresos a las familias, serán más flexibles«.

También coincide el director de hipotecas de idealista.com: «cada vez más bancos se dan cuenta de que no pueden captar al cliente totalmente vinculado, y que primero deben conseguir el cliente y después hacer la venta cruzada, como se ha hecho toda la vida.»

En la misma línea, la analista de Renta 4 no cree que «un descenso de los diferenciales tenga porque traducirse necesariamente en más vinculaciones».

¿Se podrían ver hipotecas con características similares a las de antes de la crisis?

Según Nuria Álvarez, «no esperamos que el sector vuelva a incurrir en hipotecas con condiciones pre-crisis, sobre todo desde el punto de vista de diferenciales o plazo de amortización». Aunque añade: «es posible que podamos volver a ver concesiones por el 100% pero con mayores exigencias».

Por su parte, Juan Villén cree que «probablemente veamos tímidas concesiones a nivel de riesgos, pero desde luego la barra libre de hipotecas se ha ido para no volver».

También se muestra en este sentido Sergio Fernández: Estamos muy lejos de caer en las condiciones de antes de la crisis. Las entidades han aprendido, no habrán plazos de 40 años ni financiaciones al 100%».

Asimismo, Jaime Díez ve «difícil volver a ver condiciones de ese tipo con los salarios estancados y los precios elevados ya que el grueso de la población tendría que destinar un 70% u 80% de su salario a la hipoteca, lo cual no parece que vaya a verse en los próximos años».

Finalmente, Ricardo Gulias espera que «los bancos se contengan en este tipo de concesiones, para que no haya descontrol y caigamos en los errores del pasado». Aún así, en cuanto al plazo, «creemos que no pasarán de los 35 años, y además lo recomendamos, y esperamos que no los superen, ya que el aumento de plazos, lleva añadido un aumento en los precios de la vivienda».