La nueva ley hipotecaria: Todo lo que debes saber

Y llegó el día. La conocida popularmente como nueva ley hipotecaria (técnicamente Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario) entra en vigor este domingo, 16 de junio. Un día después, el lunes, se hará efectiva.

Lo hace con tres años de retraso. Y es que la ley hipotecaria debía actualizarse en base a la normativa europea, que establecía como fecha tope marzo de 2016.

Las bases de la nueva norma son la protección del cliente, el aumento de la transparencia en los contratos y la alineación del ordenamiento jurídico español en materia hipotecaria a la directiva europea.

En CrediMarket te desgranamos su contenido.

Información más clara y detallada

Una de las premisas de la Ley es proteger al consumidor, al que se deberá de informar de todas las condiciones y posibles consecuencias que tiene el firmar una hipoteca. Se deberá hacer de forma clara y concisa.

Publicidad sin margen de error

Toda publicidad que se lleve a cabo sobre una hipoteca tendrá que especificar, indica la ley, de forma “clara, concisa y destacada” varios aspectos. Entre ellos:

• Quién es el prestamista (o el intermediario de crédito o el representante asignado)
• Qué garantía tiene el préstamo (el inmueble u otra garantía real)
• Qué tipo de interés aplica (fijo, variable o mixto)
• Qué gastos están incluidos en el coste del préstamo
• El importe total del préstamo
• El Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE), ambos de forma destacada

Análisis estricto del solicitante de la hipoteca

Antes de decidir la concesión o no de una hipoteca, se estudiará a fondo la solvencia del potencial prestatario. Para ello se verificarán sus:

• Ingresos presentes
• Ingresos previsibles durante la vida del préstamo
• Situación laboral
• Propiedades
• Ahorros
• Gastos fijos
• Otros préstamos o deudas
• Ingresos previstos durante la jubilación, si el préstamo se alarga más allá de la vida laboral

No es obligatorio contratar otros productos

Hasta ahora, en ocasiones, la concesión de una hipoteca iba ligada a la contratación de otros productos del banco (seguros, tarjetas, planes de pensiones…). La nueva ley prohíbe que su suscripción sea carácter obligatorio aunque sí podrá utilizarse para obtener rebajas en el tipo de interés.

Es lo que se conoce como productos combinados. La entidad está obligada a informar de forma entendible qué supone su contratación (rebajas del interés, gastos que pueden acarrear…).

Con todo, hay una excepción, la que hace referencia a los seguros ya sean de hogar, vida o protección de pagos.

Su contratación puede ser una condición indispensable para la formalización de una hipoteca aunque, eso sí, no necesariamente se tiene que hacer con el banco con el que se suscribe el préstamo.

“El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”, afirma la ley en su artículo 17.

A lo que añade: “La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.

Esto es, si el cliente contrata la oferta hecha por otra asegurada en la que se igualan o mejoran las condiciones de la propuesta por el banco, este deberá mantener la bonificación.

¿Qué documentación recibirán los prestatarios?

El prestamista tendrá entregar al cliente, al menos 10 días naturales antes de la firma del contrato, estos documentos:

• Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): Tendrá el valor de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): En ella se informa al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes. Se debe incluir, al menos, una indicación sobre los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

Además, si es una hipoteca a interés variable, un documento separado con simulaciones de las cuotas en función de cómo evolucionen los tipos de interés: cómo quedarían los pagos si el tipo de referencia sube o baja.

En cuanto a los contratos, se formalizarán en papel u otro soporte duradero.

Quién paga qué

La nueva Ley establece un repartimiento de los gastos que conlleva la contratación de una hipoteca.  

A partir de ahora, el banco tendrá que abonar los gastos de:

• Gestoría
• Registro
• Notaría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
• Su copia de la escritura

Y el cliente pagará:

• La tasación del inmueble
• Su copia de la escritura

Preparación específica a quien ofrezca asesoramiento

Desde ahora, las personas que se dediquen a la comercialización de hipotecas también deberán cumplir con ciertos requisitos.

Por una parte, de formación. Según fija el artículo 16 de la ley, deberán “reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan”.

Los prestatarios tampoco podrán recibir incentivos si alcanzan un número concreto de contratos. Primará la calidad a la cantidad. “La política remunerativa, responsabilidad última del órgano de administración, será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista”, se especifica.

Y deberá estar a disposición del cliente si le surgiera alguna duda.

La amortización anticipada se abarata

De existir, la comisión por adelantar capital de forma parcial o total se rebaja. En las hipotecas variables será:

• De hasta el 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vida del préstamo
• De hasta el 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años de vida del préstamo

En las hipotecas fijas, la comisión será la siguiente:

• De hasta el 2,00 % del capital reembolsado anticipadamente durante los diez primeros años de vida del préstamo
• De hasta el 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente el resto del plazo

Cambiar de interés variable a fijo será más económico

Pasar de interés variable a fijo será más barato: la comisión máxima será de un 0,15 % si el cambio se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca.

El resto del tiempo, no habrá comisión ya se trate de una novación (modificar las condiciones del préstamo con el mismo banco) o de una subrogación (cambiar a otra entidad).  

Hasta hoy, la comisión por novación puede alcanzar el 1,00 % del capital pendiente. Eso sí, depende de la tarifa de la entidad.

¿Qué sucede ante un impago?

La ley es muy estricta en cuanto al proceso a seguir si se producen varios impagos de las cuotas de una hipoteca. Los divide en dos, en función de cuándo se produzca:

• Durante la primera mitad del plazo de amortización: Cuando el impago se produzca en, al menos, 12 cuotas o hasta que la demora no exceda un 3,00 % del importe concedido
• Durante la segunda mitad del plazo de amortización: Cuando el impago se produzca en, al menos, 15 cuotas o hasta que la demora no exceda un 3,00 % del importe concedido

El papel de los notarios

Son una de las estrellas de la nueva ley. Su función será la de asesorar imparcialmente al prestatario, le tendrá que aclarar todas las dudas que le pudieran surgir del contrato y deberá comprobar que tanto los plazos como los requisitos (especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato) cumplen con el principio de transparencia.

Antes de la firma del contrato se reunirá con el prestatario y los posibles avalistas y les hará un un test que tendrá por objeto “concretar la documentación entregada y la información suministrada”.

Puede considerar nula una escritura si el prestatario no se presentara a recibir asesoramiento o si no se cumplen las bases.

Las hipotecas multidivisa, reguladas

Esta ley aborda, por primera vez en el ordenamiento jurídico español, el derecho del consumidor a convertir un préstamo constituido en una moneda diferente a euro. Así, en el artículo 20 se establece el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio.

Cláusula suelo

“En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”, se especifica en el artículo 21 de la ley. Esto es, no se pueden imponer cláusulas suelo.

Ahora ya conoces todas las modificaciones que trae consigo la nueva Ley hipotecaria. Recuerda que si estás buscando hipoteca, desde CrediMarket te podemos ayudar.

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