Todo sobre las hipotecas para locales comerciales

Las hipotecas para locales comerciales son préstamos hipotecarios pensados específicamente para esta finalidad. Te contamos cuáles son los mejores del mercado, las ventajas y desventajas de este tipo de financiación y más. Y, si quieres encontrar la mejor, entra en nuestro comparador de hipotecas, recibirá ayuda experta gratis.

Características de las hipotecas para locales comerciales 

Una hipoteca para local comercial es un préstamo a largo plazo en el que el banco te presta dinero para financiar la compra de un local destinado al desarrollo de una actividad económica o empresarial (una tienda, oficina, taller, almacén) y toma como garantía el propio inmueble. Entre sus principales características podemos enumerar:

• La finalidad del préstamo es la adquisición o construcción de un local destinado a una actividad económica. 
• Suele financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de  tasación o compra del inmueble (inferior al 80 % habitual en vivienda). Por tanto, debes tener ahorrado al menos el 30 % para la entrada y gastos.  
• El plazo de amortización es más reducido que en las hipotecas para vivienda, generalmente 15-20 años como máximo. 
• El tipo de interés es más elevado que en hipotecas residenciales. Puede ser fijo, mixto o variable. 
• Las entidades financieras no solo valorarán tu solvencia económica, sino también la viabilidad del negocio que se va a llevar a cabo en el local. 

¿Qué ventajas tienen los préstamos hipotecarios de este tipo?

Los préstamos para local comercial presentan una serie de ventajas interesantes. Las más importantes son: 

• En comparación con alquilar, la cuota mensual de la hipoteca suele ser menor. 
• Al finalizar el pago de la hipoteca, obtienes un activo tangible que se puede vender en el futuro.  
• La adquisición de un local comercial puede proporcionar estabilidad financiera y económica para el negocio.  
• Los locales bien ubicados pueden subir de valor con el tiempo y se revalorizan. No solo tienes un negocio, también una inversión. 
• Si el local se usa para actividad económica, los intereses son deducibles y también parte de gastos financieros. 
• Es un activo flexible, tienes la posibilidad de alquilarlo en el futuro o venderlo, así como utilizarlo como garantía para otra operación. 

Qué bancos comercializan hipotecas para locales

A continuación, te mostramos algunas de las mejores hipotecas para locales comerciales que ofrecen entidades bancarias españolas: 

Hipoteca para local de Banco Santander

• El plazo máximo de amortización es de 20 años 
• Financia hasta el 70 % del valor de tasación 
• Tipo de interés fijo o variable. 
• 4,49 % TAE y 3,9 % TIN 

Hipoteca para local de BBVA 

Podrás escoger un periodo durante el que pagar únicamente los intereses. En este caso, previa aprobación del banco, podrás solicitar hasta 24 meses de carencia. 

• Tipo de interés fijo o variable 
• Financiación máxima del 70 % del valor del inmueble. 
• Plazo de amortización máximo de 20 años 

Hipoteca para local de Bankinter

• El porcentaje máximo de financiación es el 70 % de la tasación del local 
• El plazo máximo de amortización es de 20 años 
• 3,89 % TAE y 3,30 % TIN

Hipoteca para local de Sabadell

• Financiación máxima del 70 % de la tasación del inmueble 
• El plazo de amortización no supera los 20 años 
• 3,66 % TAE y 2,50 % TIN 

Hipoteca para local de Caixabank 

• Financia hasta el 70 % del valor de tasación del local comercial 
• El plazo máximo de amortización es de 15 años 
• Se puede optar por préstamo con tipo fijo, variable o mixto 
• 4,23 % TAE y 3,50 % TIN 

Qué requisitos exigen los bancos para concederlas

Para que una entidad bancaria te conceda un préstamo para local comercial, deberás cumplir con una serie de requisitos y condiciones: 

• Ser mayor de edad y residente en España.
• Disponer de ingresos estables y recurrentes. Se valorará que el contrato de trabajo sea fijo y la antigüedad. 
• Tu nivel de endeudamiento no puede superar el 30-35 %, es decir, la cuota mensual no puede superar ese porcentaje respecto de tus ingresos. 
• No tener otras deudas vigentes. 
• Tu historial crediticio debe ser óptimo. 
• No debes aparecer en ASNEF ni otros registros de morosos. 
• El negocio que vayas a montar ha de ser viable. El banco analizará su estimación de facturación prevista, márgenes de beneficios, gastos, ubicación, etc. 
• Tener ahorrado mínimo el 30 % de la tasación del inmueble. 

Qué documentos debes aportar  

La documentación que deberás aportar dependerá si eres trabajador por cuenta propia (autónomo) o por cuenta ajena (asalariado). Estos son los documentos habituales: 

• DNI/NIE y certificado de empadronamiento. 
• Plan de negocio y previsión de ingresos. 
• Licencia de actividad (si existe).
• Últimas declaraciones de IRPF. 
• Modelos trimestrales (130/131, 303). 
• Resumen anual (390).
• Extractos bancarios.

Preguntas frecuentes 

Hasta aquí te hemos explicado las cuestiones más importantes sobre las hipotecas para locales comerciales. Pero vamos a completarlo añadiendo las dudas que más nos plantean nuestros usuarios.  

¿Qué costes y gastos tiene una hipoteca para local comercial? 

La tasación del inmueble, los honorarios de la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), así como las comisiones bancarias (apertura, estudio, amortización anticipada). 

¿Qué inconvenientes presenta este tipo de hipoteca? 

Necesitarás aportar más capital como entrada, los intereses son más elevados que en una hipoteca de vivienda, los plazos de amortización no superan los 20 años y los requisitos que el banco pedirá son exigentes. 

¿Se puede pedir una hipoteca para un local comercial para convertirlo en vivienda? 

Sí, se puede. Pero, aunque el uso que vayas a hacer de ese local sea reconvertirlo en vivienda, desde el plano legal y a efectos de la concesión de una hipoteca, la operación será la compra de un local, con todo lo que ello implica. 

¿Puedo perder el local comercial en caso de impago? 

Sí. En caso de que el negocio vaya mal y no puedas ir pagando cada mes la cuota de la hipoteca, el banco puede quedarse con el local comercial. 

¿Tiene deducciones fiscales? 

Si el local está vinculado exclusivamente a una actividad económica, los intereses y gastos financieros pueden ser deducibles en el IRPF (autónomos) o Impuesto de Sociedades (empresas). 

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En resumen 

• Una hipoteca para local comercial es un crédito que te concede el banco para financiar la compra de un inmueble destinado al desarrollo de una actividad económica o empresarial. 
• Suele financiar hasta el 70 % del valor de la tasación del inmueble y el plazo máximo de amortización suele ser de 20 años. 
• Los tipos de interés son más elevados que en el caso de una hipoteca para vivienda. 
• Si el local se usa para actividad económica, los intereses son deducibles y también parte de gastos financieros.   
• Los requisitos son los mismos que si fuese una hipoteca para inmueble residencial, pero además deberás presentar un proyecto de negocio detallando la viabilidad e ingresos previstos. 
• Los gastos incluyen la tasación del inmueble, las tarifas de la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las comisiones bancarias (apertura, estudio, amortización anticipada). 
• Una hipoteca para local comercial te permite convertir el gasto en inversión, ganar estabilidad y control total sobre tu negocio, mientras construyes patrimonio.