Conseguir financiación para comprar un local comercial es más dificil que para una primera vivienda. Consultamos los requisitos que exigen estos préstamos hipotecarios en el siguiente artículo publicado en Fotocasa.
En todos los casos abrir un negocio conlleva riesgo y una inversión inicial entre otras cosas de tiempo y dinero en mayor o menor medida. En algunos proyectos, es necesario además un local y, si se opta por la adquisición, conseguir la financiación suficiente suele ser un problema. A continuación vamos a describir los principales requisitos que exigen bancos y cajas antes de conceder una hipoteca para comprar un local comercial.
Las hipotecas sobre locales tienen mayores restricciones que los prestamos hipotecarios sobre primeras viviendas. Los bancos exigen una mayor aportación de capital inicial y el plazo máximo al que te los dan es mucho menor. Estas diferencias provienen del mayor riesgo que asume la entidad: el compromiso de pago del prestatario con este bien es menor que con su vivienda habitual al existir el riesgo que fracase el negocio.
Se puede considerar necesario para acceder a la financiación de inversiones de compra de local para actividades económicas (autónomos, empresas o fines patrimoniales) la aportación de un mínimo del 30% de la inversión (más los gastos), y que el LTV (long to value por sus siglas en inglés, importe del préstamo respecto al valor de tasación) no exceda el 70% del valor de compra..
Es decir, la aportación de fondos propios debe cubrir el 30% del precio de compra-venta firmado, los impuestos (IVA o ITP y AJD) y los gastos estudio, apertura y formalización. Hoy en día es poco habitual que ofrezcan un préstamo para anticipo del IVA soportado hasta que Hacienda te devuelva por liquidación.
Respecto al importe de la hipoteca locales y el valor de tasación es común que lleguen a un 70% para locales, oficinas o viviendas que tengan uso de oficina o lugar de desarrollo de tu actividad empresarial. Sin embargo en naves industriales el LTV admitido se reduce normalmente a un 60%.
Por otra parte, el plazo máximo de devolución de la hipoteca del local, normalmente es de 10, 12 o 15 años en estos momentos. En hipotecas de locales no es posible acceder a plazos de financiación de 30, 35 o 40 años que se pueden obtener para comprar una vivienda por jóvenes. Con mucha suerte un joven emprendedor podría acceder a plazos máximos de entre 15 y 20 años para financiar la adquisición de su oficina o local.
Hoy no parece muy probable obtener una del financiación del 100% del precio de compra-venta, salvo en el caso de locales procedentes de la cartera de inmuebles de los bancos. En este caso si que te ofrecerán financiar hasta el 100% como incentivo para la venta.
Otra oportunidad sería la adquisición de locales a empresas en concurso de acreedores, mediante oferta de compra durante la fase de liquidación. De esta forma, con tu aval personal y un precio de compra bajo (a precio de derribo o liquidación) el banco podría concederte el 100% de la operación, puesto que el LTV será inferior al 60 o incluso 50% si has afinado bien en el precio ofertado.
También es muy interesante para obtener un % de financiación elevado sobre la cantidad a desembolsar para comprar un local la firma de un contrato de alquiler con opción de compra del local, de forma que puedas pagar cómodamente durante entre 2 y 5 años una buena cantidad como entrada y luego pedir al banco la práctica totalidad de la cantidad necesaria para ejercitar la opción de compra.
Por otro lado, si necesitas financiación adicional para acondicionar el local, la puedes obtener con un préstamo personal y un plazo de devolución inferior (hasta 5/7 años máximo), en función de la solvencia aportada por los intervinientes os lo concederán o no.
