Las últimas noticias aseguran que el mercado de la vivienda tardará unos cinco años en volver a funcionar de manera normal. En un escenario de encarecimiento generalizado, los principales perjudicados por ahora, no dejan de ser todos aquellos que deben revisar su hipoteca en las próximas semanas ,ya que no queda más remedio que adaptar a la nueva realidad del mercado el índice de referencia de las préstamos hipotecarios a tipo variable.
Los últimos datos recogen que la concesión de nuevas hipotecas en España cayó en los últimos meses más de un 40% respecto a los mismos meses del año pasado, intereses más altos para los que buscan hipotecas, y condiciones más duras para aquellos que ya las tienen ,una situación que en muchos casos acaba revocando en una imposibilidad de hacer frente a los compromisos contraídos en cuánto al pago periódico de las cuotas del préstamo.
Es fundamental que se conozcan de antemano con tal de poder planificar nuestra economía doméstica y saber los pagos que debemos afrontar ,los diferentes sistemas de amortización de préstamos y de hipotecas con diferentes modalidades de aplicación. Los tres más usados son:
- El Sistema alemán o de amortización constante: se caracteriza porque el importe que se destina a la amortización de capital es constante mes a mes(Capital/Periodos). Durante la vida del préstamo la cuota mensual va decreciendo; por la reducción de los intereses pagados.
- El Sistema americano: se pagan intereses periódicamente durante la vida del préstamo, a la vez se aporta dinero a un fondo para constituir el capital prestado y devolverlo al vencimiento del préstamo.
- El Sistema francés o de cuotas constantes: las cuotas mensuales son constantes, lo que varía es la cantidad de intereses pagados (va decreciendo) y la amortización de capital (se va incrementado).
La cuota hipotecaria constante: el sistema francés
En España el sistema que se utiliza para calcular la cuota de los créditos y préstamos hipotecarios es el francés.
Su característica principal es que la cuota mensual se mantiene constante, cada mes se acaba pagando la misma cantidad. Esto se cumple hasta el final del préstamo hipotecario en el caso de las hipotecas a tipo fijo.
En las hipotecas a tipo variable la cuota se mantiene constante en cada periodo de revisión, variando cada vez que se revisa el interés (normalmente semestral o anualmente).
La cuota mensual (α) de la hipoteca está compuesta por dos factores: α = I + A
- Cuota de intereses (I): es la cantidad de intereses que pagamos cada mes. Éste está influenciado por dos variables:
- Tipo de interés efectivo: variable fijada por la entidad, según las condiciones el tipo de interés se renueva cada seis o doce meses.
- Deuda pendiente: el importe que debemos al banco, mes a mes se reduce en función del capital que amortizamos.
- Cuota de amortización de capital (A): es la cantidad destinada a reducir la deuda pendiente del préstamo hipotecario. La cuantía variará en función de la cantidad de intereses pagada (a menos intereses pagados, más amortizamos).
¿Por qué pagamos más intereses al principio y menos al final?
Ante todo debemos tener claro que los intereses que pagamos se calculan respecto la deuda pendiente.
Como al principio de la hipoteca debemos todo el montante financiado, los intereses son elevados. Como mes a mes la deuda pendiente se va reduciendo, porque amortizamos capital, los intereses también van disminuyendo, porque se calculan sobre un importe cada vez más pequeño.
Caso práctico
Supongamos que tenemos una hipoteca de 200.000 con un tipo del interés del euribor + 0,6%, con un plazo de 30 años.
Si el primer año el euribor hipotecario es del 1,526%, nuestro tipo de interés durante el primer año es un 2,126 % (1,526+0,6). El banco nos fija la cuota hipotecaria, según este tipo de interés, en 751,90 euros (200.000x(0,02126/12)). Esta cantidad en la primera cuota se destina:
Intereses (I): 354,33 euros.
Amortización de capital (A): 397,57 euros.
α = I + A = 354,33 + 397,57 = 751,90 euros
En la primera cuota pagamos casi la misma cantidad de intereses que de amortización, en el caso que el tipo de interés fuese más elevado podríamos llegar a pagar más intereses que amortización en las primeras cuotas.
Supongamos que el euribor hipotecario se ha mantenido durante toda la vida del periodo (algo excepcional ya que nunca ocurre, pero a efectos prácticos es muy efectivo) y que la última cuota es de 754,10 euros (es más elevada porque se paga todo lo pendiente). Cuando paguemos la última cuota 1 euro y 33 céntimos se destinan a pagar intereses, mientras que 752,77 euros son para amortizar el capital pendiente, finalizando así la hipoteca. Pagando una cuantía irrisoria de intereses en los últimos meses.
Inconveniente del sistema francés
La principal desventaja de sistema francés es que al final de la vida del préstamo se pagan más intereses que con el alemán, ya que la ‘partida’ destinada a intereses no se cubre en primeros años. Esto es debido a que los intereses se calculan sobre el capital que resta por amortizar y a menor capital, menos intereses y, en este caso, menos cuota también .
Con el sistema alemán las primeras cuotas son más altas, pero podemos estar seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo pagando habremos pagado el 50% del precio real de la vivienda y , aunque con una cancelación anticipada los bancos pierden intereses. En el caso francés, es posible que cuando llevemos 15 años aún nos reste por pagar un 85% del precio de la vivienda, pero permite a las entidades financieras cobrar al principio los intereses para asegurar el cobro de gran parte de ellos.
Una importante información a tener en cuenta en estos tiempos dónde la subida incesante del euribor, la tendencia alcista y el encarecimiento de todas las hipotecas del mercado marcan la actualidad informativa. Porque en definitiva, una adecuada proyección de la evolución de su préstamo hipotecario nunca está de más con tal de evitar sorpresas desagradables en un futuro.
