La tributación de la venta de vivienda de un no residente

José Luís López
Blog de economía y comercio exterior

Veremos el tipo de gravamen sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda por parte de un no residente. Ésta tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Criterios para ser considerado no residente

Veamos primero como define la norma al no residente; son contribuyentes del IRNR:

• Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español que obtengan rentas en el mismo salvo que sean contribuyentes por el IRPF.
• Las personas físicas con nacionalidad extranjera que sean residentes en España por su cargo o empleo, como miembros de misiones diplomáticas, oficinas consulares, funcionarios en activo que ejerzan aquí cargo o empleo oficial, siempre a título de reciprocidad.
• Las entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero y con presencia en territorio español.

En el caso de personas físicas, se considera no residentes cuando NO reside en España. Esto supone que la sujeción al IRNR se determina en un sentido negativo, es decir, sólo si un sujeto o entidad no es considerado contribuyente a efectos del IRPF o sujeto pasivo del IS podrá quedar sujeto al IRNR, adquiriendo la condición de contribuyente por este último impuesto. El artículo 9 del Texto Refundido de la Ley del IRPF establece varios criterios para determinar la residencia de una persona física en España:

• Permanencia durante más de 183 días. Se entenderá que una persona tiene su residencia habitual en territorio español cuando permanezca en España más de 183 días durante el año natural. Para determinar el periodo de permanencia en España se computarán las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.
• Centro de intereses económicos. Una persona se entenderá residente cuando radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.
• Residencia del cónyuge e hijos menores. En tercer lugar, y salvo prueba en contrario, se presumirá que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo con los dos criterios anteriores, el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél residan habitualmente en España.
• Las personas de nacionalidad española, su cónyuge no separado legalmente y sus hijos menores de edad que tuviesen su residencia habitual en el extranjero por su condición de miembros de oficinas diplomáticas o consulares, titulares de cargo o empleo oficial del Estado español o funcionarios en activo que ejerzan en el extranjero cargo o empleo oficial.
• No perderán la condición de contribuyentes las personas físicas de nacionalidad española que acrediten su nueva residencia en un paraíso fiscal durante el periodo impositivo en que se efectúe el cambio de residencia y los cuatro periodos impositivos siguientes, con la salvedad de que se trate de trabajadores asalariados que adquieran su residencia fiscal en el Principado de Andorra, cumpliéndose una serie de requisitos.

Si no se cumple ninguna de las circunstancias anteriores, las rentas obtenidas en España serán consideradas obtenidas por un no residente y tributarán por el IRNR.

Plusvalía por venta de un inmueble de un no residente

La transmisión de un inmueble por un no residente, persona física o persona jurídica, puede suponer el devengo del impuesto IRNR (tributando al 19%; 25,1,f,3º IRNR) sobre la ganancia patrimonial.

Para garantizar el pago del impuesto debido, el adquirente (que compra la vivienda al no residente), residente o no residente, persona física o persona jurídica, está obligado a retener el 3% del precio de la venta (25,2 IRNR). No existe tal obligación en los siguientes casos:

1. El transmitente acredita que es un residente en España y que por lo tanto está sujeto al Impuesto de Renta de Persona Física o Impuesto sobre Sociedades mediante certificación de la Administración Tributaria.
2. El inmueble forma parte de una aportación en la constitución o aumento de capital de una sociedad residente.

Si la retención excediese el importe del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial, la Administración Tributaria devuelve el exceso al transmitente no residente, pero de ser menor sería reclamada al COMPRADOR pues ésta recae sobre el inmueble.

Para solicitar la devolución se ha de presentar el modelo de declaración 212 ante la Delegación o Administración que pertenezca el inmueble objeto de la transmisión.

Las personas físicas no residentes (y no las entidades) pueden aplicar el régimen transitorio a bienes inmuebles adquiridos antes del 31.12.1996 (véase coeficientes reductores) con un coeficiente reductor de 11,11% al año (LIRPF disp.trans.9ª) con la limitación hasta el 20 de enero de 2006. Los coeficientes de corrección monetaria del IRPF (véase coeficientes de corrección monetaria.) sí pueden ser aplicados por entidades extranjeras (DGT 27-10-97).

Para efectuar la retención sobre la cantidad exacta, lo recomendable es ir al ayuntamiento con todos los datos de la vivienda, el último recibo de IBI, la fecha de la compra, la fecha de la venta y que lo calculen y, así, se evitan errores.

Imagen | nathalielaure