Los bajos tipos de interés y el euríbor en negativo por noveno mes consecutivo han propiciado un incremento en la comercialización de hipotecas con interés fijo. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, correspondientes a agosto de 2016, se constituyeron un 28,3% del total, un año atrás el porcentaje fue del 10,8% y en 2014, del 6,1%.
Actualmente, podemos encontrar hipotecas fijas a un interés del 1,40% a un plazo de amortización de 15 años. Mientras que en el año 2015 se comercializaban a un interés entre el 2,90% y el 3,75%, en función de la entidad, la vinculación y el plazo de amortización.
Los préstamos hipotecarios además de los intereses conlleva el pago de comisiones. Y los bancos las pueden aplicar libremente, pero están obligadas a informar por anticipado del coste del servicio, una de ellas es la compensación por riesgo de interés que tan solo se añade en las hipotecas con interés fijo.
¿Qué es y a cuánto puede ascender la compensación?
La compensación por riesgo de tipo de interés es el importe que una entidad puede cobrar a un cliente que tenga un préstamo hipotecario, si éste cancela la hipoteca antes de la fecha de vencimiento pactada. No estamos hablando de la comisión de cancelación que está fijada en un máximo del 0,50% los cinco primeros años y un 0,25% a partir del sexto año.
La compensación por tipo de interés, que hay que sumarla a la comisión de cancelación, puede ser de hasta un 5%. En definitiva, es una comisión que cobra el banco por las pérdidas que le pueda ocasionar cancelar un préstamo de manera anticipada.
¿Dónde está regulada?
El régimen de compensación por riesgo de tipo de interés para determinados préstamos hipotecarios se regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Este régimen solo resulta de aplicación a los préstamos hipotecarios que se hayan formalizado con posterioridad a la entrada en vigor a partir del 9 de diciembre de 2007.
¿Cuáles son sus consecuencias?
La consecuencia más importante es que limita la capacidad de maniobra de quien firma una hipoteca. Es decir, condiciona a aquellos titulares que quieren cancelar el préstamo anticipadamente.
En la práctica, la banca se blinda contra posibles bajadas de los tipos de interés al mismo tiempo que establece un poderoso mecanismo de retención de su cliente, y en concreto, esta compensación es una retención que se le aplica al cliente.
Además, en caso de amortización total o parcial, si supone pérdidas para el banco éste también carga la comisión de desestimiento, que se sitúa en el 0,5% los cinco primeros años de vida del préstamo y un 0,25% a partir del sexto año.
Por lo tanto, en la práctica las entidades financieras que cobran por ambos conceptos cargan a los hipotecados una doble comisión.
