En este artículo publicado en Fotocasa describimos los simuladores hipotecarios que hay en la red y los aspectos a tener en cuenta al utilizarlos.
Conocer la cuota a pagar de una hipoteca, qué importe máximo nos concederá el banco, cuál es nuestro nivel máximo de endeudamiento, e incluso calcular la TAE de un préstamo hipotecario son variables que, actualmente, se pueden calcular sin moverse del sofá de casa, gracias a los simuladores de hipotecas online. Herramientas que permiten realizar todos esos cálculos en función de unas variables muy simples.
La mayoría de los portales de contenido financiero e inmobiliario así como todas las entidades financieras han incorporado este servicio en sus páginas web. Una oferta que va desde modelos muy sencillos a otros simuladores más completos que ofrecen unas mayores prestaciones.
Los simuladores más sencillos se basan en tres variables fundamentales: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo de la devolución del préstamo.
Introduciendo estos tres conceptos en el simulador, el cliente se puede hacer una idea, más o menos aproximada, de cómo quedarán las cuotas mensuales de su hipoteca. Pero existen en la red otros simuladores que permiten afinar aún más la búsqueda.
Así, por ejemplo, podemos encontrar el simulador de hipotecas que ofrece Credimarket que permite ajustar aún más los parámetros de la búsqueda al incluir otra serie de opciones como un periodo de carencia o diferentes escenarios de intereses futuros. Además, incorpora una tabla de amortización para observar la evolución del préstamo a lo largo de su vida. En el cuadro de amortización se incorporan todos los pagos mensuales del préstamo, desglosando qué parte corresponde a amortizar capital y qué parte a pagar intereses.
A mayores y para saber a qué vivienda se puede acceder, también existen calculadoras de gastos por compra de una vivienda. Hay que tener en cuenta que una condición limitativa al cálculo del importe al que se puede hacer frente a la hora de pedir una hipoteca, es el precio de adquisición de la vivienda, así como el valor de tasación de la misma. Los bancos exigen, además, que el comprador de la vivienda de como entrada de la compra el 20% más los gastos.
Con esta calculadora de gastos se podrán conocer todos los gastos que suponen la adquisición de una vivienda de segunda mano, tales como impuestos, notaría, escritura, etc…y los gastos por la hipoteca.
En la actualidad, y como decimos, la mayoría de las entidades financieras han incorporado también los simuladores online en sus páginas web. Su ventaja fundamental es que incorporan a la fórmula las comisiones y otros detalles más particulares como la posibilidad de calcular los gastos de subrogación, de novación e incluso el ahorro fiscal. Este sería el caso de los simuladores online que ofrece Caja España.
También el Banco de España, en su portal del cliente, da acceso a varios simuladores con los que, no sólo se pueden calcular las cuotas de una hipoteca sino otros aspectos más concretos, como un préstamo si hay un periodo de carencia o la amortización parcial anticipada del mismo. Pero, además, en el portal del cliente del Banco de España podemos acceder a otros simuladores con los que calcular, por ejemplo, la TAE de un préstamo o el tipo de interés efectivo.
Aspectos a tener en cuenta con los simuladores de hipotecas
Al calcular la hipoteca en Internet utilizando uno de estos simuladores online es conveniente tener en cuenta varios factores. A la hora de hacer una simulación real y concreta siempre hay que tener en cuenta la variación de la cotización del Euribor, es decir, el riesgo del tipo de interés.
De esta forma, al utilizar un simulador de hipotecas hay que «estresar» el simulacro suponiendo tipos de interés del 4,5% ó 5%. Si con estos tipos el cliente es capaz de afrontar el pago de la cuota mensual estaría haciendo una elección prudente en cuanto al mix de volumen de la deuda contratada y el plazo de amortización del préstamo.
Además, para hacer una simulación de la cuota mensual máxima que un cliente se puede permitir se recomienda utilizar una calculadora o una hoja de excel y realizar una simple división: el sueldo neto por el 30-35%. El ratio de endeudamiento máximo es del 40%, no obstante y debido a la coyuntura económica actual, se aconseja extremar la precaución.
Así, por ejemplo, para una persona con una nómina de 1.400 euros, la cuota no debería superar los 500 euros al mes, estimado con un tipo de interés del 4,50%.
En cuanto al importe máximo del préstamo que el cliente se puede permitir y que el banco le va a conceder depende de cruzar 3 variables: el tipo de interés, la cuota mensual y el plazo.
- Tipo de interés: el tipo de interés utilizado habitualmente por los sistemas de análisis de crédito a particulares suele ser un tipo fijo del 4,50%.
- Cuota mensual: el máximo sería el 35% de los ingresos netos mensuales del cliente.
- Plazo: el plazo total admitido por los bancos suele ser entre 30 y 40 años, con límite de edad a pagar de entre 70 y 75 años.
Por ejemplo, para una cuota mensual de 600 euros, con un plazo a pagar de 35 años y un tipo de interés del 4,50%, el importe máximo hipotecario es de 147.900 euros.
Por último, pero no menos importante, ya hemos comentado que uno de las condiciones que limitan el importe al que se puede hacer frente a la hora de pedir una hipoteca, es el precio de adquisición de la vivienda y los gastos que se derivan de su compra. En la actualidad, las entidades no conceden más del 80% del valor de tasación o compraventa de un piso, por ello, es necesario conocer con exactitud cuál será el importe a pagar:
- Gastos administrativos: tasación, nota simple y gestoría.
- Gastos fiscales: aquí se incluye el AJD o Acto Jurídico Documentado que es un tanto por ciento sobre el importe escriturado y que depende de la política fiscal de las distintas comunidades autónomas.
- Gastos financieros: comisión de apertura y estudio.
En estos momentos, este conjunto de gastos representan aproximadamente entre un 8 y un 12% dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Así, para una vivienda de 150.000 euros, esta cifra estaría cercana a los 12.000 ó 18.000 euros. Como decimos, se pueden conocer todos estos gastos haciendo una simulación en la calculadora de gastos.
