Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona 

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario destinado a personas de más de 65 años y que tienen una vivienda en propiedad. A través de ella, reciben unas cuotas mensuales que pueden suponer un complemento a la pensión. También se conoce como hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria. Descubre qué es y cómo funciona la hipoteca inversa aquí.  

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Qué es una hipoteca inversa 

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario al que no todo el mundo puede acceder. Y es que este tipo de financiación está destinada a personas con un perfil muy concreto: mayores de 65 años o con alta dependencia y propietarios de un inmueble.  

Conocida también como hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria, consiste en que el propietario de la vivienda, que cumple con los requisitos, recibe una renta por parte de una entidad financiera que, a cambio, tiene el inmueble como garantía.   

La hipoteca inversa es una forma de acceder a un dinero extra si la pensión que se recibe es insuficiente o si se quiere mantener el nivel de vida al que no se llega. 

Requisitos de una hipoteca inversa 

Para poder acceder a una hipoteca inversa se tienen que cumplir ciertos requisitos, algunos de los cuales están establecidos por ley. Te mostramos los requisitos obligatorios y otros que, aunque son habituales, pueden variar en función de la entidad en la que se contrate la hipoteca inversa: 

• Los solicitantes deben ser mayores de 65 años o tener una discapacidad igual o superior al 33 % o con una dependencia severa o gran dependencia (en estos últimos casos con independencia de la edad).   
• Los solicitantes deben residir en España. 
• La vivienda debe estar ubicada en un núcleo urbano.  
• La casa sobre la que se va a pedir la hipoteca inversa debe estar libre de cargas. Es decir, totalmente pagada. 
• El inmueble debe estar asegurado, tener un seguro de daños, según la normativa vigente. 
• El solicitante debe contar con herederos.  

Cuánto dinero se puede conseguir en una hipoteca inversa 

El dinero que se puede obtener a través de una hipoteca depende de varios factores. Estos son los más importantes:  

• El valor de la vivienda. En el momento de solicitar una hipoteca inversa, lo primero que hará el banco es tasar la vivienda. 
• La edad a la que se contrata la hipoteca inversa (cuanto más mayor, más alta será la renta mensual). 
• La manera en la que se obtiene la renta de la hipoteca inversa (en pagos mensuales, de una sola vez…). 
• El tipo de interés que aplique, sobre la hipoteca inversa, la entidad. 
• El tipo de vivienda (si es primera o segunda residencia, está alquilada…).  

Formas de cobrar una hipoteca inversa 

Existen básicamente tres formas de cobrar el dinero que se obtiene de una hipoteca inversa:  

• Hipoteca inversa temporal: se recibe un pago mensual durante un tiempo determinado que está fijado por contrato y que habitualmente se establece hasta cubrir el valor del inmueble hipotecado.  
• Hipoteca inversa vitalicia: no hay una fecha concreta en la que se dejan de hacer los pagos. El fin lo pone el fallecimiento del titular. El importe de las cuotas va menguando mes tras mes.  
• Hipoteca inversa en una única disposición: el importe que surja, tras tasar el inmueble, se abona en un único pago.  

¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa? 

En principio, el titular o titulares de una hipoteca inversa no tienen por qué preocuparse de la devolución del dinero prestado, ya que no tienen obligación de retornarlo. 

Y es que son los herederos del titular de la hipoteca inversa, tal y como veremos en el próximo apartado, quienes tendrán que liquidar la deuda con la entidad en la que se haya contratado.  

Sea como sea, en principio, el importe adeudado debería ser inferior al valor de mercado del inmueble.  

La hipoteca inversa y los herederos 

Mientras viva el titular o titulares de la hipoteca inversa y se cumplan los requisitos de la ley 41/2007, el banco no puede exigir la devolución de la deuda. Pero ¿qué ocurre a la muerte del titular? 

Una vez fallecido el beneficiario de la hipoteca inversa, los herederos deberán liquidarla con la entidad. Ten en cuenta que, como sucede con cualquier producto bancario o de financiación, y según establece el Banco de España, «en el momento del fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión». 

Hay que tener en cuenta que, en el momento de la cancelación de la hipoteca inversa, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad, más los intereses generados hasta la cancelación. 

Para cancelar una hipoteca inversa los herederos cuentan con un año de plazo, aproximadamente, en el que tienen varias opciones: 

• Vender la vivienda para pagar la deuda y quedarse con la diferencia. 
• Solicitar una hipoteca convencional sobre la vivienda para liquidar la hipoteca inversa. 
• Liquidar la deuda con su patrimonio y quedarse con la casa. 

Si los herederos no pueden o no quieren hacerse cargo de la hipoteca inversa, el banco podrá ejecutar el préstamo, sin que la entidad pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos. Es decir, sólo podrá quedarse con la casa que se utilizó como garantía del préstamo. 

Ventajas de la hipoteca inversa 

La hipoteca inversa, como producto de financiación que es, tiene sus pros y sus contras. Aquí te vamos a listar las ventajas:  

• El ingreso que facilita es un complemento a la pensión. 
• Se puede seguir residiendo en la vivienda, ya que sigue siendo propiedad de los titulares de la hipoteca inversa.  
• En cuanto a los gastos de constitución, las hipotecas inversas están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y las tasas registrales y notariales también son inferiores a las que se pagan en una hipoteca normal. 
• Se puede cancelar anticipadamente, a veces sin gastos.  
• No se pide ningún aval ni garantías adicionales, ya que la única garantía que se exige es la del propio inmueble.  
• La hipoteca inversa goza de ventajas fiscales, entre las cuales destaca que las cuotas mensuales obtenidas de la hipoteca inversa están exentas de tributación, ya que no se consideran rentas a efectos del IRPF. 

Inconvenientes de la hipoteca inversa 

Pero, como en todo, no sólo hay ventajas en la hipoteca inversa. Aquí te mostramos los principales contras: 

• Constituir una hipoteca inversa conlleva una serie de gastos. Además de impuestos, comisiones de apertura y gestión.  
• Hay entidades que ponen limitaciones en cuanto al tipo de vivienda. Por ejemplo, no aceptan inmuebles en algunas poblaciones pequeñas o cuyo valor de tasación no supera cierto mínimo.  
• Las cuotas que se reciben no son muy elevadas (y no se actualizan según el IPC). 
• El importe de la hipoteca inversa dependerá del valor del inmueble. En tiempos en los que cae el precio de la vivienda, será menor.  
• A nivel emocional, puede tener algún tipo de repercusión en los titulares, que se vuelven a hipotecar después de haber pagado su casa.  

¿Dónde puedo conseguir una hipoteca inversa? 

Lo más aconsejable, a la hora de solicitar una hipoteca inversa, es hacerlo en una entidad o establecimiento de crédito o una aseguradora autorizada.   

En la actualidad, según hemos analizado desde el comparador de hipotecas de CrediMarket, sólo Banco Santander dispone de una página destinada a la comercialización de hipotecas inversas. Con todo, esto no quiere decir que otras entidades no dispongan de este producto en sus carteras.  

Así, se puede dar el caso de que CaixaBank, BBVA, ING o Kutxabank, por citar algunas, dispongan de ellas ya que en el pasado algunas las habían comercializado. También aseguradoras, como Mapfre.  

Sea como sea, insistimos: si vas a solicitar una hipoteca inversa, hazlo en una entidad autorizada.