La coyuntura actual del mercado hipotecario, con un euríbor hipotecario que lleva cinco meses consecutivos marcando valores negativos y con una gran incertidumbre sobre el tiempo que se puede mantener esta tendencia, está favoreciendo que las entidades bancarias cada vez apuesten con mayor fuerza en su oferta de hipotecas a tipo fijo.
La intención parece clara: mantener unos márgenes de rentabilidad que, a corto plazo, cuestan mucho de obtener con las hipotecas a tipo variable con unos diferenciales cada vez más reducidos.
Este escenario está favoreciendo claramente al cliente que va a solicitar una hipoteca y al que ya tiene una, éste último se puede plantear la opción de solicitar a su banco una modificación para mejorar las condiciones, bajando el diferencial o incluso valorar la opción cambiar el interés a tipo fijo.
En este artículo, nos vamos a centrar en intentar ayudar a los usuarios que ya tengan una hipoteca firmada a tipo variable y estén dudando en cambiar a una hipoteca a tipo fijo.
El acierto de esta decisión va a depender, no de la posibilidad de que el índice hipotecario empiece a subir, que sin duda lo hará, sino de cuándo empezará a repuntar y que valores puede llegar a tomar en el futuro.
A corto plazo, los expertos coinciden en que el euríbor no debería subir y se mantendrá más o menos estable en los valores actuales (valores negativos en los últimos cinco meses), con ligeros repuntes.
A pesar de que esto sea así, debemos pensar que nos encontramos con unos valores a tipo fijo en mínimos históricos, con ofertas por debajo del 2,00% y plazos de amortización de hasta 15 ó 20 años, condiciones que nunca se han dado hasta el momento actual y que difícilmente se mantendrán durante mucho tiempo.
Optar por cambiar la hipoteca a tipo fijo es la decisión más conservadora y menos arriesgada a futuro. Con esta opción se asegura la cuota que se pagará hasta el vencimiento y por lo tanto se evita la incertidumbre que puede representar una subida del euríbor, que puede llegar incluso a comprometer el pago de la cuota mensual de la hipoteca.
¿Qué opciones ofrece el mercado para cambiar la hipoteca a tipo fijo y cuál es la más económica?
La novación de la hipoteca con el banco, para modificar únicamente el tipo de interés de tipo variable a tipo fijo, es la opción más rápida y económica, siempre y cuando el banco lo acepte y que la oferta de hipoteca a tipo fijo, sea interesante.
Los gastos de la escritura de novación hipotecaria son los siguientes:
- Comisión por novación: Por lo general, la comisión por modificación oscila entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar.
- Notaría y registro de la Propiedad: El arancel que aplican los notarios al realizar una novación hipotecaria depende del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar. Suele ser entre el 0,2 y el 0,5% del importe solicitado. Por su parte, los gastos de los registradores es aproximadamente la mitad de lo que cobran los notarios.
- Gestoría: No existe una normativa que regule los gastos que cobra una gestoría por tramitar una novación hipotecaria. Los gastos de gestoría tampoco dependen del valor de la novación. Suelen rondar entre los 100 y los 150 euros.
Si el banco no acepta la novación, entonces es cuando se puede recurrir a la opción de cambiar la hipoteca a otro banco, que se conoce como subrogación hipotecaria.
La subrogación de hipoteca a otro banco en los términos previstos por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, regula los gastos que se tendrán que afrontar para cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria que serán los siguientes:
- Comisión por subrogación.
- Coste de notario.
- Coste de registro de la propiedad.
- Coste de gestoría.
- Coste de actualización de tasación
El detalle y desglose se puede calcular utilizando la calculadora de gastos por subrogación de hipoteca.
La decisión final siempre será del cliente, pero actualmente la opción de cambio a tipo fijo no es en absoluto desdeñable, se trata de una oportunidad histórica para asegurarse un interés asequible para el resto de la hipoteca, evitando de esta forma futuras sorpresas, que podrían llegar a ser muy desagradables.
