Los préstamos hipotecarios, como la mayoría de préstamos, además de los intereses conlleva el pago de comisiones.
Los bancos las pueden aplicar libremente y, al respecto, el Banco de España solo indica que deben responder a servicios prestados o gastos producidos, que se hayan solicitado y aceptado por parte del cliente. Por este motivo las entidades están obligadas a informar por anticipado del coste del servicio.
En el caso de los préstamos hipotecarios, la comisión por cancelación, amortización anticipada o desistimiento, el importe máximo está regulado por ley, tal y como más abajo detallaremos.
La importancia que puede tener la aplicación de unas determinadas comisiones en el costo total y final de un préstamo hipotecario no tiene tanta repercusión como en un préstamo personal, ya que normalmente se diluye en un plazo de amortización más largo, diez años en el caso de un préstamo personal, hasta 30 años (a veces más) en uno hipotecario.
De todas maneras, los préstamos hipotecarios también son de importes más elevados que los personales, por lo que es aconsejable,antes de firmar la escritura, leer bien las ofertas que nos hacen las entidades financieras y, sobre todo, la oferta vinculante. No debemos fijarnos únicamente en la cuota a pagar, ni tampoco en el TIN (Tipo de Interés Nominal).
Una hipoteca ofertada a un tipo de interés determinado, que indique una TAE (Tasa Anual Equivalente) mucho más elevada que el TIN ofertado, es indicativo de que la oferta que nos presenta la entidad financiera, puede llevar la aplicación de unas comisiones elevadas.
En este artículo vamos a detallar las comisiones que habitualmente nos vamos a encontrar cuando solicitemos un préstamo hipotecario.
Al firmar la operación
– Comisión de estudio: Cubre las gestiones y el análisis que debe realizar la entidad financiera para verificar la solvencia del solicitante y los términos de la operación solicitada. Suele consistir en un porcentaje sobre la cifra pedida y un importe mínimo en euros. Si el préstamo finalmente no se concede, no se podrá aplicar esta comisión. Con todo, la entidad sí podría exigir al solicitante los gastos adicionales ocasionados por la intervención de otras personas o empresas (por ejemplo la tasación del inmueble), siempre que lo haya pactado y autorizado el cliente previamente.
– Comisión de apertura: Engloba los trámites que debe realizar la entidad financiera correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se deja y también puede aplicarse un importe mínimo en euros. Se paga de una vez cuando se firma la operación. Para el caso de préstamos hipotecarios cuya finalidad sea la adquisición de vivienda y hasta un importe máximo de 150.253,03 euros, englobará la comisión o gastos de estudio.
Durante la vida del préstamo
– Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías: En el caso que el cliente solicite que se cambie alguna de las características del préstamo, la entidad bancaria o financiera puede exigir una comisión por los trámites que debe realizar para modificar el contenido del contrato y el análisis de riesgos que puedan suponer para la entidad.
– Novación modificativa: Una novación es una modificación de condiciones, pero en este caso se beneficia de reducción de costes notariales y registrales que establece la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios, si en la novación se pactan una o varias de las siguientes modificaciones:
– la ampliación o reducción de capital
– la alteración del plazo
– las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
– el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo
– la prestación o modificación de las garantías personales.
Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar (art 10 de la Ley 2/1994).
– Comisión / compensación por cancelación o reembolso anticipado: Si se trata de un préstamo hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 a personas físicas sobre una vivienda, el banco sólo podrán cobrar por amortización anticipada parcial una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (art. 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007).
En los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión por amortización anticipada total está limitada al 1% cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de haber pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994).
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:
– al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
– al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el punto anterior.
– si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.
– Comisión por compensación por tipo de interés: Sólo aplicable si se cumplen las siguientes reglas:
– En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
– En otros casos el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
– Comisión por subrogación de deudor: El banco puede cobrar una comisión en los casos de venta del inmueble hipotecado con asunción de la deuda hipotecaria por parte del nuevo adquiriente. Esta comisión no afecta al titular de la hipoteca ya que la tiene que asumir la persona que se subroga de la misma.
También existe una comisión por si se produjera un retraso en el pago de la cuota. Recibe el nombre de Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas y su cuantía es única, al reclamar un saldo, cualquiera que sea el importe, no admitiéndose, por tanto, tarifas porcentuales.
Adicionalmente el banco también aplicará los intereses de demora correspondientes. El importe de esta comisión, así como los intereses de demora, deberán venir detallados en la escritura del préstamo hipotecario.
Al vencimiento del préstamo
Al vencimiento, la entidad financiera no deberá aplicar comisiones por la cancelación del préstamo. Tampoco podrá cobrar una comisión por la emisión del certificado de saldo cero, necesario para levantar la carga hipotecaria del registro de la propiedad.
En la contratación de préstamos hipotecarios, hay una serie de gastos adicionales o accesorios, que no se podrán evitar y que vale la pena enumerar brevemente aunque no se trate específicamente de comisiones.
– Tasación: Encargo a una sociedad de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo, de la valoración oficial, del inmueble que se hipoteca. Esas sociedades son autorizadas y supervisadas por el Banco de España y están inscritas en sus Registros oficiales de entidades.
Sobre la tasación, a tener en cuenta que, desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que los bancos deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada.
– Gastos de gestoría: Los bancos suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario (como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro) sean realizados por una gestoría que será normalmente también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda. Estos gastos pueden ser repercutidos al cliente.
– Seguros: El único seguro de obligada contratación en los préstamos hipotecarios es el seguro de daños sobre el bien hipotecado que cubre, como mínimo, el caso de incendio.
Otras variedades de seguros que se ofrecen al contratar una hipoteca, como el seguro de vida o invalidez y el seguro de protección de pagos; el seguro de cobertura, no son obligatorios, aunque las entidades pueden condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de alguno de estos seguros.
Como conclusión y recomendación, comparar varias ofertas de hipotecas, fijarnos siempre en la TAE, los gastos adicionales o accesorios obligatorios y productos asociados. Si se tienen en cuenta estos factores es posible que podamos ahorrarnos dinero.
