La cancelación de una hipoteca consiste en pagar a la entidad bancaria el capital pendiente del préstamo hipotecario además del importe vinculado a la comisión por desistimiento total, antiguamente llamada comisión por cancelación.
La liquidación de un préstamo hipotecario puede realizarse por diferentes motivos que plantearemos a continuación:
- Situaciones en que se cancela totalmente la hipotecasin que haya una nueva:
- Si vendemos la vivienda, lo más probable, es que cancelemos la hipoteca con todo o parte del dinero que obtengamos de la transacción.
- Cuando recibimos una herencia, nos toca la lotería o tenemos unos ahorros, cuyos importes son suficientes para pagar todo el capital pendiente de la hipoteca, muchos suelen destinar el capital en saldarla.
- Situaciones en las que se subroga la hipoteca o se realiza una novación:
- Cuando no estamos satisfechos con el servicio que nos ofrece la entidad financiera y preferimos tener la hipoteca con otra entidad financiera, normalmente cancelamos el préstamo hipotecario para cambiarlo a otro banco.
- Si nuestra situación económica ha mejorado y esto nos permite obtener mejores condiciones, lo primero que hacemos es negociarlo con nuestra entidad financiera. En el caso que ésta rechace realizar las mejoras, cancelaremos la hipoteca para ir a otra entidad que nos permita tener mejores condiciones.
- Si recibimos mejores ofertas hipotecarias de otra entidad o bien vemos mejores precios de otros bancos, si solicitamos a nuestro banco que nos mejore las condiciones y no lo hace optaremos por llevar la hipoteca a otro banco.
- Situaciones en que se cancela la hipoteca para constituir una nueva:
- Si tenemos varias deudas y queremos unificar las diferentes cuotas en una única cuota hipotecaria para reducir los gastos mensuales, se reunifican la deudas dando de baja todos los préstamos y cancelando la hipoteca, para luego dar de alta un nuevo préstamo hipotecario sobre la misma vivienda.
- Si queremos comprar una nueva vivienda y queremos vender la actual normalmente solicitamos una hipoteca puente (cambio de casa) a la entidad con la que tenemos la hipoteca. Si nuestro banco no dispone de hipoteca porque no hay oferta o bien ofrecen unos tipos muy elevados, lo más probable es que busquemos ofertas fuera de la entidad y acabemos cancelando la hipoteca actual para hacer la puente.
Las diferentes soluciones que tenemos para los casos comentados en la situación 2 son:
- Subrogación de la hipoteca:consiste en cambiar la hipoteca de banco para, normalmente, mejorar las condiciones. Cuando la entidad financiera con la que tenemos la hipoteca no acepta nuestras peticiones para mejorar las condiciones, se acaba realizando una subrogación.
- Novación del contrato: es la modificación de algunas condiciones del contrato de la hipoteca a través de un acuerdo privado (sin necesidad de firmarlo ante notario) firmado con la entidad financiera. Cuando queremos mejoras en la hipoteca y llegamos a un acuerdo con nuestra entidad, se realiza una novación y finalmente no se cancela el préstamo.
Las alternativas comentadas en las situaciones del punto 3 son las siguientes:
- Reunificación de deudas: consiste en agrupar todos los préstamos en una única cuota mensual, firmando una hipoteca sobre una vivienda. La cancelación de la hipoteca se hace efectiva, puesto que se realiza un nueva hipoteca sobre la vivienda.
- Hipoteca puente (cambio de casa): se realiza cuando queremos comprar una vivienda antes de vender la actual. Se cancela la hipoteca y se constituye una nueva sobre las dos viviendas.
Cuando cancelamos una hipoteca lo que realmente tenemos que negociar con el banco es la comisión de cancelación. Siempre debemos intentar que nos cobren la comisión por desistimiento mínima para que nos suponga un coste mucho menor cancelar la hipoteca.
Además de la comisión por desistimiento también se debe pagar por cancelar la carga hipotecaria del Registro de Propiedad. Es muy importante asegurarse siempre que la carga se da de baja de la hipoteca correctamente.
Si la cancelación de la hipoteca se realiza por una subrogación, reunificación o hipoteca puente no se tiene que hacer frente al trámite del registro, ya que se encargará de hacerlo la entidad financiera con la que se constituye la nueva hipoteca y el gasto irá incluido en la provisión de fondos.
Cancelar la hipoteca por un lado tiene una ventaja que es pagar menos intereses y dejar de tener una cuota hipotecaria. Pero tiene un lado negativo que es perder la posibilidad de la deducción fiscal que tienen las hipotecas constituidas antes del 1 de enero de 2011.
En en caso de realizar una subrogación no se perdería el derecho de desgravación de la hipoteca, ya que no se pierde la fecha inicial de la constitución del préstamo hipotecario.
Cada hipotecado tiene que analizar su caso para ver si le compensa más seguir desgravándose todos los años hasta 9.015 euros y pagar intereses o finalizar el pago de los intereses aunque dejes de beneficiarte fiscalmente. Todo dependerá del importe y del plazo de la hipoteca y de los intereses que se pagan anualmente.
Imagen| stevendepolo
