En los últimos años, han salido a la luz una serie de cláusulas, incluidas por los bancos en las escrituras y contratos de los préstamos hipotecarios que firmaban con los clientes, y que han sido corroboradas como abusivas por los tribunales.
En la mayoría de los casos, eran incluidas en los contratos sin cumplir los requisitos mínimos de transparencia exigidos por el Banco de España. Esto es, no se explicaba con detalle al cliente de las consecuencias que podían tener.
Como se ha podido comprobar, las consecuencias, el alcance y el impacto que ha tenido la inclusión y aplicación de estas cláusulas en las hipotecas, ha sido enorme, tanto a nivel económico como social.
La definición y legislación que actualmente regula las cláusulas abusivas, podemos encontrarla publicada en el BOE Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Capítulo II Cláusulas abusivas.
En este artículo vamos a detallar las cláusulas que afectan a las hipotecas y han sido consideradas como abusivas.
Cláusula suelo y techo
Se trata de una cláusula que establece un tipo de interés mínimo y máximo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se hayan acordado con la entidad financiera estén por debajo.
Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo, aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.
Actualmente los afectados por las cláusulas suelo en las hipotecas pueden iniciar una reclamación extrajudicial a su banco para la anulación de esta cláusula y devolución de las cantidades indebidamente cobradas. Así se estableció el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero , a raíz de la sentencia del 21 de diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declaró la retroactividad total de esta cláusula.
En el siguiente artículo publicado recientemente en CrediMarket hay disponible información detallada sobre el proceso a seguir para reclamar al banco.
– Siete preguntas sobre la devolución de las cláusulas suelo
Por gastos de formalización y constitución de la hipoteca
Esta cláusula, incluida en la mayoría de hipotecas, obliga a pagar a los consumidores todos los gastos de formalización de las hipotecas.
La sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado 23 de diciembre de 2015 declara nulas las cláusulas de los bancos que obligan a pagar a los consumidores los gastos de formalización de las hipotecas, considerando que estos gastos deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura de la hipoteca.
En otro artículo publicado en CrediMarket, hay disponible información más detallada sobre la reclamación de esta cláusula a los bancos.
– 6 preguntas sobre la reclamación de gastos de la hipoteca.
Fórmula de cálculo del interés 360/365
Se trata de una cláusula que, si bien no es nueva, sí es bastante desconocida.
Incluida en la mayoría de préstamos hipotecarios, en el apartado de los intereses ordinarios, si la fórmula del cálculo de interés aparece 36000 en el denominador o bien se menciona año comercial o natural.
Perjudica al cliente ya que aplica un método de cálculo por el que se pagan cinco días más de intereses cada año (seis si se trata de un bisiesto).
Esta práctica se considera abusiva en el momento que la fórmula matemática para el cálculo de los intereses utiliza el denominador de los días del año comercial. Es decir, se divide por 360, mientras que el numerador o multiplicador se utiliza para los días naturales mensuales, los 365 o 366 días del año.
Vemos en el siguiente enlace con un artículo publicado en CrediMarket, información en detalle sobre las consecuencias de la aplicación de esta cláusula.
– Qué es el método 360/365 de cálculo de intereses de préstamos y depósitos.
Redondeo al alza
La banca ha venido estableciendo en sus préstamos la llamada cláusula de redondeo de los tipos de interés.
Con la aplicación de esta cláusula se pretendía «simplificar los cálculos» cuando el resultado de sumar el índice de referencia y el diferencial daba lugar a un número que no era redondo.
Así, si la suma de ambos daba, por ejemplo, 2,367 %, el interés pasaba automáticamente a redondearse al cuarto de punto (o incluso de medio punto) llegando al 2,50 % o al 2,75 %.
Se trata de una cláusula abusiva, si sólo beneficia el banco y perjudica al deudor. Así lo determina la Jurisprudencia y en la actualidad la Ley 44/2002, de 22 de noviembre de reforma del mercado financiero establece que puede pactarse el redondeo del tipo de interés siempre que no supere un octavo de punto (es decir, 0,125 %) y se pacte al alza y a la baja.
De esta manera, el tipo debe de redondearse al intervalo más próximo al interés resultante (ej. si resulta un tipo del 2,009 % se redondeará al 2 %; si resulta del 2,082 %, se redondeará al 2,125 %.
Vencimiento anticipado del préstamo
Esta cláusula permite al banco dar por vencido el préstamo antes de la fecha pactada en el contrato y reclamar anticipadamente al titular de la hipoteca el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como sería el impago de alguna de las cuotas.
Por esta cláusula se han derivado la mayoría de ejecuciones hipotecarias que después han acabado en desahucios.
Tras la reforma del 15 de mayo de 2013, día en que entra en vigor la Ley 1/2013 que modifica el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el banco debe esperar al impago de tres cuotas mensuales antes de dar por vencido el préstamo y de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria, pudiendo el deudor rehabilitar el préstamo pagando la deuda que tenga pendiente hasta el momento.
Esta cláusula también puede ser considerada abusiva según sentencia de fecha 27 de enero de 2017 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Intereses de demora
Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios están regulados legalmente tras la modificación de la ley hipotecaria en 2013, quedando limitados a tres veces el tipo del interés legal del dinero , actualmente en el 3%, de tal manera que no pueden superar el 9%.
En junio de 2016, el Tribunal Supremo también se pronunciaba sobre la cláusula de tipo de interés de demora, señalando que éste no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado.
Otras cláusulas
Además de las citadas cláusulas, pueden existir otras que la justicia puede considerar abusivas o nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia o son totalmente desproporcionadas y de las consecuencias que pueden suponer para el cliente. Por ejemplo:
– Finalidad destino del préstamo: en este caso pueden existir cláusulas que limitan el uso de la vivienda financiada, no permitiendo desarrollo de actividades profesionales o el alquiler a terceros.
– El fuero: obliga al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene sólo al banco.
– Cesión de crédito: permite al banco la venta o cesión del crédito a terceros. En este sentido existen algunas sentencias que se han pronunciado en contra de que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero o si la hipoteca ha sido titularizada, considerando que el banco no es titular del crédito, por lo tanto careciendo de legitimidad para reclamar la deuda.
– Cuota final: deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente se mueve entre el 20% y el 30%. Se trata de una cláusula que de no haber sido debidamente informada al consumidor podría considerarse abusiva.
En conclusión, rescatar la escritura de nuestro préstamo hipotecario y revisar su contenido ya que el documento puede descubrir la existencia de alguna de estas cláusulas, con la posibilidad de que alguna de ellas nos haya perjudicado o pueda hacerlo en un futuro.
