Cláusula suelo: qué es y cómo eliminarla 

La cláusula suelo es término que aparecía en algunos contratos hipotecarios de préstamos a interés variable. Establecía un mínimo a pagar, aunque el resultado de la suma entre el diferencial y el tipo de referencia estuvieran por debajo. Es ilegal desde junio de 2019. Aquí te explicamos cómo influyó en las hipotecas.  

¿Buscas hipoteca? ¡Encuéntrala aquí! 

¿Qué es la cláusula de suelo? 

La cláusula suelo es un término que aparecía en los contratos de algunas hipotecas variables y en el cual se establecía un mínimo a pagar en las cuotas, aunque los intereses ordinarios que se hubiesen acordado con la entidad financiera estuviesen por debajo. 

Pongámonos en situación: en las hipotecas a tipo variable, el interés se obtiene tras sumar un tipo de referencia, sobre todo el euríbor, aunque también como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) y un diferencial que varía en función de la entidad. 

Pues la cláusula suelo de la hipoteca fijaba un porcentaje mínimo, aunque el interés surgido de la suma del euríbor y el diferencial fuera inferior. 

Ejemplo de cláusula suelo 

Para que nos hagamos una idea, hemos calculado, con el simulador de hipotecas de CrediMarket, las cuotas de una hipoteca hipotética, en función de dos situaciones habituales de cláusula suelo.

En ambos casos, hemos partido de la base de un préstamo hipotecario de 100.000 euros a amortizar en 20 años con un tipo de interés formado por la suma del euríbor y un diferencial del 0,50 %. En el momento de la revisión, el valor que se tiene que aplicar en el tipo de referencia es del 0,575%. 

• Cláusula suelo concreto en la hipoteca: con los valores indicados (valor del euríbor del 0,575 % y diferencial del 0,50%), el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes. Pero como hay una cláusula suelo en la hipoteca, pongamos del 4%, las letras serán 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más. 
• Cláusula suelo con euríbor mínimo: otro caso habitual era añadir un euríbor mínimo, pongamos del 2,00 %. Así, aunque el tipo de referencia estuviera al 0,575%, y las cuotas mensuales deberían de ser de 463,25 euros al mes, al tener un euríbor mínimo del 2,00%, se tenían que abonar 534,79 euros. Son 71,54 euros más cada mes y 858,48 al año. 

Es decir, en cualquiera de los dos casos, al tener cláusula suelo en la hipoteca, ninguno de los titulares se habría podido beneficiar de los valores bajos del euríbor.   

La cláusula suelo y la cláusula techo  

Hubo ocasiones en que la cláusula suelo de la hipoteca iba ligada a un techo. Esto es, un valor máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado.  

Así, una hipoteca podía tener una cláusula techo del 12,00% aunque el valor del euríbor nunca ha superado en España el 5,00%. 

¿Por qué es abusiva la cláusula suelo? 

La cláusula suelo de las hipotecas es abusiva por varios motivos, según se desprende de las sentencias que ha habido al respecto de su aplicación: 

• Por falta de transparencia: en el momento de la firma del contrato, el banco no explicó de forma clara, a los titulares del préstamo, las repercusiones que implicaba tener una cláusula suelo en su hipoteca.  
• Cuando existía cláusula suelo, un interés mínimo obligatorio, pero no techo, un interés máximo. También cuando la hipoteca tenía techo, pero era inalcanzable (había casos en que estaba establecido al 18,00 %). 

¿Quién puede reclamar la cláusula suelo? 

Pueden reclamar la cláusula suelo aquellas personas particulares que solicitaron una hipoteca para construir o reformar una vivienda si, cuando contrataron la hipoteca, el banco no les explicó claramente las implicaciones de la cláusula suelo, no apareciera en la documentación precontractual o la diferencia entre el suelo y el techo fuera desproporcionada.  

En el caso de la cláusula suelo en empresas o autónomos, que pidieron una hipoteca para sus negocios y esta tenía un interés mínimo, podrán reclamarla si el banco no les facilitó toda la documentación o en las ofertas previas no figuraba el tipo mínimo y si el notario que dio fe de la firma no informó de la existencia de la cláusula suelo.  

¿Cómo se sabe si hay cláusula suelo en la hipoteca? 

Para ver si una hipoteca tiene cláusula suelo se tiene que acudir a la escritura del préstamo hipotecario (y que no se debe confundir con la escritura de la vivienda).  

Así, se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable” en los que, de forma relativamente escueta (cinco o seis líneas), se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.  

¿La cláusula suelo es legal? 

Las cláusulas suelo en la actualidad, y tras la entrada en vigor de La Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida popularmente como ley hipotecaria, están prohibidas.  

De hecho, la norma indica que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. 

¿Cuándo se dejó de aplicar la cláusula suelo? 

Como hemos visto en el punto anterior, la cláusula suelo se dejó de aplicar en 2019, ya que la Ley las prohibió. Pero ¿qué sucedió con aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la norma? Encontramos varios casos.  

Por una parte, hubo entidades que dejó de contemplar las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios a partir de 2013, cuando el Tribunal Supremo dictaminó que en algunos casos podían ser cláusulas hipotecarias abusivas.  

Por otra parte, hubo bancos que siguieron aplicando la cláusula suelo con otras nomenclaturas. Así pueden existir cláusulas cero (el interés nunca sería inferior al 0,00 %, sumaran lo que sumaran el tipo de referencia y el diferencial), intereses mínimos (iguales al diferencial del interés variable)… Todas ellas son legales siempre y cuando el banco te informara de su existencia e implicación antes de firmar el contrato. Si no, son cláusulas abusivas.  

Cómo reclamar la cláusula suelo 

Hay varias vías para reclamar la retirada y lo cobrado de más en una cláusula suelo. En este sentido, el Consejo de ministros aprobó en enero de 2017 un Real Decreto con medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo aplicadas de forma indebida. En él, se fijaban los pasos a seguir para resolver la reclamación de forma rápida y gratuita. Te los explicamos aquí: 

• Negociar directamente con la entidad: Acudir al Servicio de Atención al Cliente del banco en el que tienes contratada tu hipoteca con cláusula suelo. Si acepta tu solicitud, puede proponerte varias formas de devolver el dinero cobrado de más (en metálico, amortizando hipoteca, etcétera). Revísalas a fondo y, si tienes alguna duda, plantéala. Cuando lleguéis a un acuerdo, se iniciará la fase de devolución y la eliminación de la cláusula suelo. Todo el proceso se puede extender hasta tres meses, en los que no podrás interponer acciones legales. 
• Vía judicial: consiste en denunciar en los juzgados al banco que te ha aplicado la cláusula suelo. Para ello, tendrás que acudir a un abogado, particular o a través de una asociación. Si ganas el juicio, el banco pagará su minuta si no, tendrás que hacerlo tu (además de las costas judiciales). El proceso se puede alargar un año o más.  

Desde qué año se puede reclamar la cláusula suelo 

En principio, se puede reclamar la cláusula suelo de cualquier hipoteca. Y es que, tras varias idas y venidas al respecto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentenció que todos los clientes pueden reclamar lo cobrado de más desde el origen de la hipoteca.  

Incluso aquellos que presentaron su reclamación por la cláusula suelo antes de 2016 y solo pudieron recuperar lo que se les cobró indebidamente a partir de 2013.  

Tratamiento fiscal del dinero devuelto por las cláusulas suelo 

Una vez se ha presentado una reclamación por el cobro de una cláusula suelo, la entidad bancaria deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver y remitirá una comunicación al consumidor desglosando los detalles: la cantidad total a retornar y los importes que correspondan a intereses. 

La devolución puede llevarse a cabo en efectivo, aunque el cliente y el banco pueden acordar otro modo distinto como, por ejemplo, amortizando parte del préstamo. Si se eligiera esta vía, el tratamiento fiscal es más favorable. 

Hay que tener en cuenta las consecuencias fiscales de la devolución de las cantidades que correspondan a la cláusula suelo, ya sean en efectivo o a través de otras medidas de compensación. En ambos casos no hay que integrarlas en la base imponible del IRPF junto con los intereses indemnizatorios. 

Tan sólo afectará a aquellos usuarios que hicieron la deducción por adquisición de primera vivienda en las declaraciones de renta anteriores (y que no se encuentren prescritas). Es decir, aquellos a los que la cláusula les benefició a la hora de la declaración deberán de devolver el dinero que fue tributado.