La mejor hipoteca en un mundo ideal sería una hipoteca a tipo fijo y por debajo de la evolución previsible del euribor más el diferencial medio de las hipotecas variables (podríamos tomar un +1 de referencia). Nos daría la seguridad de una cuota constante todos los años a un coste previsto no superior a los préstamos hipotecarios variables.
En nuestro mundo, en el que la banca traslada el riesgo de tipo de interés al ciudadano (más del 90% de hipotecas son a tipo variable), la mejor hipoteca es la que se referencia al euribor y tiene un diferencial bajo. Otros índices de referencia como el IRPH (tipo medio préstamos hipotecarios a más de 3 años) o el tipo CECA (tipo activo de referencia de las cajas de ahorro) están por encima del euribor.
Si suponemos que nos revisan la hipoteca con el tipo de referencia del mes de enero de este año, la cuota de una hipoteca se calcula con los siguientes referenciales:
- Euribor enero de 2011: 1,550%
- IRPH bancos: 2,679%
- CECA: 5,00%
Hoy, por ejemplo, buscando las mejores hipotecas variables en Credimarket (con una vinculación razonable) nos salen hipotecas online, la de bancopopular-e con un euribor+0,30.
Referenciadas al IRPH con el interés más competitivo de nuestro portal está una hipoteca de UCI a IRPH-0,1.
Tomando la mejor hipoteca referenciada al euribor y la mejor con IRPH, resultan los siguientes tipos de interés:
- Euribor+0,30 = 1,85%.
- IRPHb-0,10 = 2,579%.
Con este ejemplo es bastante gráfico ver que el euribor es el tipo de refrencia de primera opción en el mercado. Para que dos hipotecas fueran similares, tendrían que ofrecernos un IRPH-1+diferencial que utiliza su homóloga con euribor. Simplificando:
Una hipoteca a euribor+0,30 es similar a una con IRPHb-0,70. Y el mercado claramente no apuesta por el IRPH.
Por plazo, a menor plazo se acaban pagando menos intereses, si bien la cuota es más alta (y se tiene que poder pagar holgadamente cada mes).
Imaginemos una hipoteca de 200.000 euros a euribor+0,30 (y bajo el supuesto de que éste se mantiene constante a lo largo del tiempo).
Si la pagamos a 20 años, al final del plazo habríamos pagado un total de 239.428 euros (39.428 euros de intereses).
Si la pagase a 30 años, habría pagado 260.758 euros, 60.758 de intereses.
Lo deseable sería poder aportar para pagar los gastos (sobre un 10-11%) e ir a menos del 80% de tasación, ya que este es el perfil que buscan las entidades financieras y al que ofrecen mejores tipos.
Los porcentajes de endeudamiento suelen ir del 30 al 40% como máximo. Un pareja que cobra en total 3.500 euros nunca debería hipotecarse más allá de una cuota de entre 1.050 y los 1.400, cuota calculada a partir de un euribor previsto alto (un 4 o 5% sería lo mejor); la cuota inicial no es un buen referente, ya que lo más probable es que el euribor acabe subiendo.
La hipoteca ideal, por tanto, no existe. Lo que si está en nuestras manos es elegir la mejor para nuestro perfil y preferencias.
