Una cosa es comparar las mejores hipotecas del mercado y otra muy distinta poder acceder a ellas. De hecho este es uno de los problemas más graves que existen a la hora de contratar una buena hipoteca: que los criterios de riesgo son diferentes entre entidades y que cada sucursal, además, puede tener posiciones de riesgo diferentes.
Eso hace de la selección de una hipoteca un trabajo verdaderamente de orfebre financiero. Lo más triste es que mucha gente cree que su director de toda la vida le ofrecerá la hipoteca con mejores condiciones o que todas son iguales. Y ni una cosa ni la otra son ciertas.
Ni el director puede o quiere concederle la hipoteca más barata del mercado (no le pagan por eso, le pagan por rentabilizar su oficina) no todas las hipotecas son iguales.
Por tanto, el trabajo es doble:
- Seleccionar las mejores hipotecas disponibles en el mercado, tanto mediante herramientas como el comparador hipotecario de Credimarket como visitando las oficinas de los diferentes bancos (ya que hay ofertas hipotecarias que la banca no publicita).
- Profundizar en cada una de las hipotecas, y averiguar si éstas se adaptan a nuestra situación económica.
Intentaremos dar algunos consejos prácticos para poder elegir la hipoteca ideal para nosotros. Y para ello primero debemos tener claras nuestras fortalezas y nuestras debilidades en materia de riesgo para después saber a que préstamo hipotecario podemos acceder.
Fortalezas y debilidades en materia de riesgo hipotecario
El banco, básicamente, lo que quiere predecir es si le devolveremos el dinero prestado más los intereses de forma puntual y sin darle trabajo adicional. Los puntos que analiza son:
- El importe de nuestros ingresos presentes.
- La estabilidad de nuestros ingresos en el pasado y cómo estima que serán en un futuro.
- Nuestras pautas de consumo e inversión y capacidad de ahorro.
- Historial crediticio anterior.
- Factores familiares y sociales, en cuando a posibilidad de aportar avalistas, dobles garantías, o que nos ayuden si tenemos problemas de pago, por ejemplo.
- Factores subjetivos, como nuestra personalidad, profesionalidad, puntualidad, etc.
Veamos en cada caso que puntúa positiva y negativamente en la evaluación de riesgos:
- Solicitar una hipoteca cuya cuota no supere el 30% de nuestros ingresos netos es algo que tiene muy en cuanta la entidad financiera. Si somos una pareja que gana 3.500 euros netos al mes y solicitamos una hipoteca cuya cuota no supere los 1.050 euros, no deberíamos tener problemas en este apartado. La clave, sin embargo, es que tipo de interés nos aplica el banco para hacer estos cálculos si queremos contratar una hipoteca a tipo variable.
Lo razonable es que tomaran un valor alto de euribor, ya que así sabríamos si somos capaces de afrontar subidas del referencial. Para una hipoteca a euirbor+075, tomar el euribor actual representa que podríamos pedir una hipoteca de unos 310.000 euros a 40 años.
Si calculamos la cuota con un euribor alto, pongamos que al 5%, con nuestro mismo sueldo de 3.500 euros sólo podríamos endeudarnos en unos 197.000 euros. Es importante hacer esta simulación; porque el euribor igual que baja sube, nunca debemos olvidarlo.
- Si tenemos un contrato indefinido con muchos años de antigüedad o somos funcionarios, a priori somos el perfil que busca la banca. Si tenemos un contrato por obra o servicio, somos temporales o autónomos con pocos años de cotización, nuestras posibilidades de solicitar una buena hipoteca se viene abajo. En estos casos es muy probable que nos soliciten avales que refuercen la operación.
No deja de ser lamentable que se suponga que debemos cambiar nuestro modelo productivo, que pasa por potenciar a los emprendedores, y éstos sean los apestados de la banca, en general.
- Muchas entidades nos piden los movimientos de las cuentas corrientes. Aparte de que no aceptarán clientes con descubiertos habituales, esta información permite valorar nuestras pautas de consumo e inversión: cuanto gastamos con la tarjeta de crédito, que seguros contratamos, nuestro nivel de ahorro mensual y un largo etcétera de información útil para el análisis de riesgo. Ser una persona ahorradora, que invierte su dinero y lo gasta equilibradamente son tarjetas de entrada a conseguir la mejor hipoteca que pueda ofrecer el banco.
- Que un familiar firme como avalista o como hipotecante no deudor aportando su vivienda como segunda garantía tiene dos puntos positivos para el banco que analiza nuestro caso:
- Le asegura que podrá intentar cobrar de más gente o tener más garantías si no pagamos la hipoteca.
- Significa que nuestros familiares nos dan un importante voto de confianza, arriesgando sus ingresos y patrimonio por nosotros.
- En cuanto a otros factores subjetivos, dependerá de cada director. Algunos valoran más determinadas actitudes de los potenciales clientes, como la puntualidad o la seriedad, y otros otras. Lo que deberíamos intentar transmitir en nuestra entrevista personal es que somos buenos trabajadores, que entendemos la importancia de contratar y pagar una hipoteca y que no vamos a dar problemas o excesivo trabajo a la oficina (es decir, que no somos excesivamente exigentes en determinadas cosas).
- Los ahorros que aportamos a la operación acaban por determinar las posibilidades de obtener la mejor hipoteca o una menos buena. Sin ahorros, nos tendremos que olvidar de acceder a las mejores hipotecas del mercado, salvo que aportemos dobles garantías (y a veces no basta). Las hipotecas que superan el 80% de tasación son más caras que las que no tocan este límite.
Entre las hipotecas que financian hasta el 100%, hay tipos competitivos, pero la mayoría son más caras que las que no superan el 80%.
Dependiendo de nuestros puntos fuertes y nuestras debilidades crediticias deberemos negociar en base a mejores o peores condiciones. Lo que tenemos que tener muy claro es que las mejores hipotecas del mercado se ofrecen a los mejores perfiles económicos, en base a lo que estima el banco que es un buen perfil (que no tiene porque coincidir con la realidad).
Imagen | humboldthead
