El precio de la vivienda en España sigue subiendo con fuerza y no hay indicios de que esa tendencia vaya a cambiar. Un escenario en el que podría temerse la llegada de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los indicadores del mercado apuntan en otra dirección y, de hecho, los expertos pronostican un encarecimiento de hasta el 11 % para finales de este año, y del 6 % para el siguiente.
Por qué no se espera una burbuja inmobiliaria en España
La incesante subida del precio de la vivienda en nuestro país, lejos de detenerse, mantiene vigente la tónica alcista. Se está hablando de la posibilidad de burbuja inmobiliaria, pero hay varias razones para pensar lo contrario. Las principales son:
- El mercado inmobiliario está saneado, no tiene nada que ver con lo sucedido en 2008 con la crisis financiera mundial.
- Apenas hay crédito promotor.
- El ritmo de construcción de viviendas es muy bajo.
- La deuda de familias con garantía hipotecaria es bastante reducida.
- El préstamo para la compra de vivienda es la mitad que hace dos décadas, entre otras razones porque existen más personas que adquieren un inmueble sin tener que solicitar un crédito hipotecario, concretamente en torno a un 30 %.
- Continúa recudiéndose la morosidad de los préstamos hipotecarios. Hace 11 años se encontraba en el 6 % y en la actualidad roza el 2,3 %.
- Se ha aprendido del pasado y para evitar repetir los mismos errores, se implementaron una serie de medidas. Por ejemplo, las entidades bancarias han de incrementar las reservas de capital; un mayor control de las ratios de préstamos y de deudas.
La única métrica que no es tan favorable es la relación inmueble y salarios, es decir, cuántos años del sueldo se necesita para adquirir una vivienda. En la actualidad esta ratio se ha incrementado a 7,2 años.
¿Seguirá subiendo el precio de la vivienda en España?
En nuestro país el coste de la vivienda no solo mantiene la senda alcista, sino que además sube a un mayor ritmo que la media en Europa y que los salarios. Por ejemplo, entre el último trimestre de 2019 y 2024, los precios se incrementaron un 32,5 % en España frente al 22,4 % de la eurozona.
En el primer trimestre de 2025 el aumento interanual es de un 12,2 %, lo que supone la cota más elevada desde antes que comenzara la crisis de 2008. Si nos vamos a un periodo mayor de tiempo, vemos que desde 2014 la subida de precios es constante y que en los últimos diez años el incremento alcanza el 77 %.
La previsión de los expertos del sector (Oxford Economics) es que los precios de la vivienda en España mantendrán la subida, concretamente un 11 % en 2025 y un 6 % en 2026, aunque no se atisba riesgo alguno de entrar en una burbuja inmobiliaria.
Las razones tras el encarecimiento
Entre las principales razones de que la vivienda continúe subiendo, podemos destacar una serie de elementos estructurales y coyunturales:
- Escasez de oferta. En muchas ciudades no se construyen viviendas suficientes, además la falta de suelo urbanizable limita dicha oferta.
- Aumento de la demanda, tanto la interna como la extranjera que se decanta por comprar, sobre todo en zonas costeras.
- El incremento del precio de los materiales y la mano de obra redunda en un encarecimiento del precio final.
- Los tipos de interés bajos por parte del Banco Central Europeo (BCE) ayudan a que las cuotas hipotecarias sean más asequibles, animando a más personas a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda. En los últimos dos años los tipos de las hipotecas se han reducido del 4 % al 2,8 %.
- La aparición de hipotecas que cubren el 100 % es otro aliciente añadido para aquellas personas que no disponen del 20 % del precio de la vivienda para abonarlo inicialmente.
- La renta disponible de los hogares sigue consolidándose gracias al crecimiento de los salarios.
