Aunque durante el segundo trimestre de 2015 el número total de inscripciones de ejecuciones hipotecarias cayó un 6,5% respecto al trimestre anterior (un 12,5% respecto al mismo trimestre de 2014), lo cierto es que durante esos meses se certificaron 28.925 ejecuciones hipotecarias, según los últimos datos remitidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
La ejecución hipotecaria es el procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca. Es decir, es el capítulo final de un proceso que se inicia ante el impago de la cuota hipotecaria.
Por lo general, la entidad financiera no dará curso al procedimiento de ejecución hipotecaria hasta pasados seis meses del inicio del impago. Eso sí, durante este periodo, el titular de la hipoteca estará acumulando deudas, ya que, a la cuota impagada se unirán los intereses de demora y las comisiones por reclamación de posiciones deudoras.
La demora aumenta la deuda…
El aumento de la deuda es la primera consecuencia del impago de una cuota hipotecaria ya que, a la cuota mensual habrá que sumar los intereses de demora y las comisiones bancarias. En el contrato del préstamo hipotecario se establecen tanto los intereses de demora como las comisiones por reclamación de posiciones deudoras (el importe de esta comisión oscila entre los 20 y los 35 euros aunque hay entidades que cobran hasta 39 euros).
En cuanto a los intereses de demora, y según explica la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en los préstamos hipotecarios para compra de una vivienda habitual, el interés de demora está limitado a tres veces el tipo de interés legal del dinero, que en 2015 es del 3,5%. Por lo tanto, durante este año, los intereses de demora no podrán ser superiores al 10,5%.
El proceso de ejecución hipotecaria
Con todo, la ejecución hipotecaria es el último capítulo de un proceso que se inicia con el impago de la cuota hipotecaria.
El banco tratará desde el principio de saldar la deuda. Durante los primeros meses (suele ser durante los tres primeros) la entidad tan sólo reclamará al cliente las cuotas impagadas más los intereses de demora y las comisiones bancarias, sin embargo, si la situación de impago persiste, la entidad financiera comenzará a reclamar la totalidad de la hipoteca y no ya las cuotas sin pagar.
Si pasados seis meses la deuda persiste, el banco iniciará, además, el proceso de ejecución hipotecaria que tiene los siguientes pasos:
- Se comunica la demanda al deudor. En dicha demanda deben figurar los bienes que van a resultar directamente afectados por el litigio, la persona o personas frente a las cuales se inicia el proceso y la pretensión que, en términos de tutela judicial efectiva, interesa al ejecutante frente a la parte demandada.
- Se le da un plazo al cliente para que, o bien salde la deuda o bien se oponga a la demanda.
- Si pasado el plazo estipulado el cliente sigue sin satisfacer la deuda, comienza la fase de ejecución. En ella, la entidad reclama el total de la deuda, más los intereses de demora, más las costas judiciales y solicita al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la finca hipotecada.
- A la fase de ejecución le sigue la subasta de la vivienda. El valor del inmueble a subastar se desprende del valor de tasación efectuado al conceder el préstamo.
- Una vez subastada la vivienda tiene lugar el lanzamiento judicial y, hasta ese momento, el propietario de la vivienda debe abandonarla. Al contrario de lo que sucede en Estados Unidos, que con la entrega de la casa se salda la deuda, en España, el préstamo hipotecario va contra la persona, es decir, contra sus bienes presentes y futuros y no contra la vivienda. De esta forma, si con la subasta la entidad no consigue saldar la deuda, el hipotecado se quedará no sólo sin la casa sino también con una deuda pendiente de pagar a la entidad financiera.
