Aunque lo habitual es que los préstamos hipotecarios se devuelvan mediante el pago de cuotas periódicas constantes (sistema de amortización francés) las entidades financieras comercializan préstamos con otros sistemas de amortización. La elección de una u otra modalidad afectará al importe que se tendrá que devolver al banco al finalizar la hipoteca.
En el siguiente artículo vamos a explicar qué es y cómo funciona una hipoteca con cuotas crecientes y cuáles son sus peligros y ventajas (si las tiene).
Qué es una hipoteca creciente
Las hipotecas crecientes (también conocidas como hipotecas montaña) se caracterizan por establecer una cuota muy baja al principio, aunque se incrementa anualmente en un porcentaje determinado (normalmente un 2,00%). De esta forma, el cliente comienza pagando una letra muy asequible por debajo de la que pagaría con el sistema de amortización constante.
Cómo se amortizan los plazos
La hipoteca creciente tiene un sistema de amortización complejo y por lo tanto no es aconsejable salvo que el cliente conozca y comprenda perfectamente el cuadro de amortización de su préstamo. En una hipoteca creciente a interés fijo, la cuotas se incrementarán, sólo, en función de un porcentaje determinado.
Pongamos que usted tiene una cuota mensual de 100 euros, un incremento anual del 2,00% durante un plazo de 35 años. En este caso, las cuotas quedarían de la siguiente manera:
- Primer año: 100 euros cada mes
- Segundo año: 102 euros cada mes
- Tercer año: 104,4 euros cada mes
- Cuarto año: 106,12 euros cada mes
- Último año de vida del préstamo (el año 34): 200 euros al mes
Mediante el sistema de cuotas crecientes la mensualidad ha llegado a doblarse desde la primera hasta la última cuota. Sin embargo, este ejemplo, solamente es válido para las hipotecas a interés fijo. Si se aplica un tipo de interés variable, como el Euribor, la cuota no sólo variará en función del incremento anual del 2,00% sino también en función del tipo de interés devengado en cada momento.
Ventajas y desventajas
Pocas son las ventajas que, a priori, ofrece una hipoteca con cuotas crecientes salvo la de aligerar la carga de gastos iniciales cuando se firma un préstamo hipotecario.
En cuanto a sus desventajas, son varias:
- Requieren una previsión mayor: dado que los pagos irán incrementándose conforme pasen los años hay que prever una situación económica y laboral sostenida en el tiempo.
- Diferencia entre la cuota inicial y la final es muy elevada: en función del porcentaje de incremento con el que se trabaje en la progresión, la diferencia existente entre la cuota inicial y la final puede crecer sustancialmente (ya hemos visto que puede llegar a ser el doble). En casos extremos, puede ocurrir, además, que las cuotas iniciales sean inferiores al importe de los intereses devengados en ese periodo. Si esto sucede, el cliente puede encontrarse que durante los primeros años de vida del préstamo la deuda con la entidad financiera ha ido creciendo.
- Incremento de intereses: mediante las hipotecas con cuotas crecientes se pagan más intereses durante la vida del préstamo (hasta un 20% más, según denuncia Adicae). La razón: al pagarse al final cuotas mayores que al principio se tarda más en amortizar el préstamo y esto hace que se paguen más intereses ya que estos se calculan sobre el capital pendiente cada mes.
Aspectos a tener en cuenta
Si va a contratar una hipoteca con un sistema de amortización de cuotas crecientes deberá reflexionar sobre cuáles son sus expectativas de ingresos durante toda la vida de la operación y tener la seguridad de que los mismos no van a caer en un futuro.
Es aconsejable, por tanto, elegir un plan de amortización que se adecue perfectamente a su situación económica y laboral.
Además, y como ocurre con cualquier otro tipo de producto financiero debe informarse adecuadamente sobre las condiciones del mismo, los intereses, los plazos y los gastos antes de contratarlo y conocer y comprender correctamente el cuadro de amortización de su préstamo.
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