Tasaciones con discrepancias de superficie: cuando la superficie real, la catastral y la registral no coinciden

Las discrepancias entre las superficies real, catastral y registral de un inmueble son situaciones comunes que pueden generar confusión y afectar procesos como tasaciones, compraventas o solicitudes de hipotecas. Estas diferencias suelen originarse por variaciones en las mediciones, actualizaciones no reflejadas en los registros oficiales o modificaciones en la propiedad que no han sido debidamente registradas.

Dentro de una valoración encontramos varios campos destinados a las superficies del bien a tasar:

• Superficie Registral: Es la que aparece en el Registro de la Propiedad o escritura de compra-venta.
• Superficie Catastral. A través del recibo de I.B.I. (también conocido como contribución municipal) se obtiene la referencia catastral y su ficha actual donde aparece la superficie, año construcción, tipología, anexos, etc.
• Superficie comprobada. Esta es la que se comprueba in situ realizando plano y medición por el técnico (siempre que pueda ser comprobada).

Cuando existen discrepancias en la superficie registral / escriturada y la superficie catastral, se procede a escoger la de menor tamaño.

Si se ha podido comprobar la superficie in situ y siempre que esta no excede un 20% de la menor antes descrita se adoptará la comprobada. Por eso es necesario realizar un plano acotado ya que en muchos inmuebles con una antigüedad de más de 15-20 años encontramos que la superficie escriturada siempre es inferior a la comprobada y eso perjudica al interesado a la hora de realizar el cálculo final de valoración.

Para resolver estas discrepancias, es recomendable:

1. Realizar un levantamiento topográfico: Contratar a un profesional para medir con precisión la superficie del inmueble.
2. Actualizar la información en el Catastro y el Registro de la Propiedad: Presentar la documentación técnica obtenida para corregir los datos y asegurar que reflejen la realidad física del inmueble.

Abordar estas diferencias de manera proactiva garantiza una mayor seguridad jurídica y evita posibles inconvenientes en futuras transacciones o valoraciones del inmueble.