Amortizar la hipoteca anticipadamente: qué es y cuánto cuesta 

Durante el plazo de devolución de una hipoteca podemos adelantar una parte o la totalidad de la deuda. Se conoce como amortización anticipada y tiene unos gastos. En este artículo te explicamos en qué consiste amortizar la hipoteca y cómo hacerlo.  

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Amortizar la hipoteca anticipadamente: qué es 

Una amortización anticipada de una hipoteca consiste en pagar parte o toda la deuda pendiente antes del plazo que se ha acordado y se suele llevar a cabo ante una entrada considerable de dinero o porque se ha podido ahorrar lo suficiente.  

El objetivo de amortizar una hipoteca de forma anticipada puede ser reducir el pago de intereses, pagar una cuota inferior o quitarnos de encima el préstamo.  

Tipos de amortización anticipada 

Básicamente existen dos tipos de amortización anticipada de hipoteca, total o parcial, y cada uno de ellos tiene sus implicaciones. Te los explicamos a fondo: 

• La amortización parcial hipoteca consiste en adelantar una parte del dinero que te queda pendiente por pagar. Cuando llevas a cabo una amortización parcial puedes mantener el plazo de amortización, con lo que las letras serán más bajas, o reducirlas, pagarás más de cuota pero al final te habrás ahorrado algunos intereses.   
• La amortización anticipada total consiste en pagar todo lo que te queda pendiente y saldar la deuda completamente. Lo más común es hacerlo cuando el plazo de amortización está avanzado. Debes tener en cuenta que, aunque hayas pagado toda la hipoteca, esta seguirá apareciendo como vigente en el Registro de la Propiedad hasta que gestiones el levantamiento de la hipoteca, y que para ello necesitarás el certificado de deuda cero.   

Tanto la amortización parcial de la hipoteca como la total pueden conllevar el pago de alguna penalización. Se conoce como comisión por amortización y sus máximos están regulados por Ley.

Para saber si tu hipoteca aplica esta penalización, tienes que mirar consultar el contrato que firmaste cuando la suscribiste. La puedes encontrar con varios nombres: comisión, compensación o penalización por amortización anticipada, por reembolso anticipado o por desistimiento. 

Reducir plazo o cuota: ¿qué es mejor? 

Cuando vayas hacer una amortización parcial de la hipoteca, y de cara a pagar la deuda que te quedará pendiente, el banco te dará básicamente dos posibilidades: reducir el plazo (seguir pagando lo mismo de cuota, pero durante menos tiempo) o reducir la cuota (mantener el plazo de amortización, pero pagar menos cada mes). 

No hay una mejor opción que otra, ya que su idoneidad dependerá del objetivo que se ha marcado el titular de la hipoteca. De hecho, cada una tiene sus ventajas y desventajas.  

Así, si te planteas reducir el plazo de amortización, el importe de la letra que te resulte será la mismo que ya estabas pagando. Eso sí, cuando hayas acabado de liquidar toda la deuda, habrás abonado menos intereses.

En cambio, si mantienes el plazo, la cuota será más baja, pero al final de la amortización habrás pagado bastantes más intereses.  

Lo vemos a través del ejemplo de la amortización anticipada de 40.000 euros en una hipoteca con un interés fijo del 3,5 % en la que quedan pendientes de pagar 130.000 euros y el plazo aún pendiente eran 15 años. Las letras, hasta ahora, eran de 929,35 euros. 

Como puedes ver, la diferencia entre una y otra opción es de casi 10.000 euros.   

Penalización por amortización anticipada de la hipoteca 

Como hemos apuntado anteriormente, amortizar la hipoteca anticipadamente puede llevar implícito una serie de costes. Es lo que se conoce como comisión, compensación o penalización por amortización anticipada, por reembolso anticipado o por desistimiento. 

Sea cual sea su nombre, el importe máximo de la penalización por amortización anticipada de la hipoteca está regulada por Ley y varía en función de cuándo se firmó el préstamo hipotecario:  

• Comisión por amortización anticipada en una hipoteca firmada después del 19 de junio de 2019: si es una hipoteca fija el tope será del 2,00 % sobre el importe que se adelante durante los 10 primeros años de vida de la hipoteca. A partir de esa fecha, la comisión por amortización anticipada será de como mucho un 1,5 %. En una hipoteca variable, el máximo hasta el tercer año es del 0,25 % sobre el importe adelantado, hasta el quinto año es del 0,15 % y, a partir de entonces, del 0 %.   
• Penalización por amortización anticipada en hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: la comisión máxima, tanto en hipotecas fijas como en hipotecas variables, es del 0,50 % durante los primeros cinco años y del 0,25 % el resto. En estos casos hay que tener en cuenta la comisión de riesgo de tipo de interés, que puede estar incluida en nuestro préstamo hipotecario y que no está limitada. 
• Comisión por amortización anticipada en hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007: el máximo es de un 1% sobre el importe adelantado.   
• En las hipotecas variables firmadas entre el 27 de abril de 2003 y el 9 de diciembre de 2007, será de como máximo el 0,5 % sobre el capital amortizado anticipadamente. En una fija, del 2,5 %.   

Con todo, recuerda que el banco solo te puede cobrar esta comisión si aparece detallada en el contrato de tu hipoteca.  

Hacer una amortización anticipada paso a paso 

Hacer una amortización anticipada de una hipoteca es un trámite relativamente sencillo. Este sería el paso a paso habitual:  

• Acude a tu banco y explica que quieres amortizar tu hipoteca. Comprueba bien todos los números: cuánto te queda por pagar, si hay comisiones, etcétera.  
• Informa al banco acerca de si se trata de una amortización parcial de la hipoteca o total y del importe que quieres adelantar. Para formalizar la gestión tendrás que firmar un documento en el que se especifica el importe que aportarás y qué día quieres que se efectúe el cobro.  
• Ingresa la cantidad de dinero que quieres amortizar (más el importe relativo a las comisiones, si las hubiera) a la cuenta corriente en la que tienes vinculada la hipoteca.  

¿Cuál es el mejor momento para hacer una amortización anticipada de la hipoteca? 

La teoría dice que, si se quiere amortizar una hipoteca, el mejor momento para hacerlo es durante los primeros años de la financiación. ¿El motivo? Que la devolución de la gran mayoría de préstamos en España se lleva a cabo a través del sistema de amortización francés, que tiene dos grandes peculiaridades: cómo son las cuotas y cómo se lleva a cabo el pago de los intereses.  

Así, hablamos de unas cuotas constantes, siempre iguales, de las que al principio del plazo de amortización se destina a abonar intereses es mayor a la que se destina a devolver deuda. Por tanto, y si solo se tiene en cuenta este factor, nos ahorraremos el pago de intereses si hacemos una amortización anticipada de la hipoteca durante los primeros años.  

Pero este no es el único punto a valorar a la hora de hacer una amortización anticipada. También debemos tener en cuenta la evolución del euríbor, si es que nuestra hipoteca es variable y está referenciada a él. En este caso, si hacemos una amortización de la hipoteca en un momento en el que el valor del euríbor está al alza, nos hará a reducir los intereses. 

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