¿Qué es y qué implica un contrato de arras?

Firmar un contrato de arras es un compromiso. A través de él tanto el comprador como el vendedor de un bien demuestran su seriedad y voluntad de llevar a cabo una transacción, lo que minimiza el riesgo de que alguien se retracte e incumpla con el acuerdo.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado que se firma entre dos partes que han decidido llevar a cabo una transacción. Es un compromiso vinculante, previo a la compra de una propiedad, que sirve para reservarla y establecer aspectos como el precio, los plazos y condiciones de entrega y la firma definitiva de la compraventa.

La firma de un contrato de arras suele ser algo formal e implica el pago de un importe específico, que se utiliza como garantía o señal de que la transacción se llevará a cabo. El comprador es quien entrega, al vendedor, la cantidad que determinen durante la negociación.

Si alguna de las partes rompe con algún punto del acuerdo, pierde el dinero, como te detallamos a continuación.

Tipos de contratos de arras

Aunque en el punto anterior hablamos del contrato de arras de forma general, hay que señalar que existen diferentes tipos de contratos de arras. Y cada uno de ellos establece ciertas condiciones respecto a lo que puede pasar si se incumple el compromiso.

Si ya has visto el piso o la casa de tus sueños, cumples con los requisitos para una hipoteca y quieres reservarlo para que, mientras te la conceden, no pierdas la oportunidad, deberías firmar un contrato de arras. Cualquiera de estos te pueden valer. Solo tienes que definir cuál se ajusta mejor a tus preferencias y negociar la firma con el dueño de la vivienda.

Arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias es el más informal porque no está regulado por el Código Civil. Esto quiere decir que si alguna de las partes no cumple con los compromisos que había adquirido, no hay forma de reclamar una indemnización por los daños o perjuicios ocasionados.

A pesar de esto último, se considera que las arras confirmatorias se firman cuando ambas partes tienen la voluntad de llevar a cabo la transacción en los términos que se hayan acordado. En todo caso, el comprador hace entrega de una cantidad de dinero específica al vendedor como una especie de anticipo del total que va a pagar por la propiedad.

Arras penales

En el caso de las arras penales, se establecen algunas penalizaciones que sirven para disuadir a cualquiera de las dos partes de incumplir lo acordado. Se trata de un contrato en el que se busca más seguridad en cuanto a la transacción, ya que si el comprador o el vendedor se retractan, deben pagar una compensación económica al otro.

Cuando es el comprador quien incumple los acuerdos, no puede reclamar la cantidad aportada como arras al vendedor, quien se queda con ellas como forma de compensación; si es el vendedor quien incumple, debe darle al comprador el doble de las arras que había recibido.

En cualquiera de los dos casos, se trata de una pérdida significativa, por lo que se sienten más comprometidos a cumplir con lo acordado. Es el más habitual en la compra de un piso.

Arras penitenciales

El último de los tipos de contratos de arras es el de las arras penitenciales, que sí están reguladas por el Código Civil. La particularidad que tienen es que cualquiera de las dos partes puede tomar la decisión de desistir del contrato que había firmado aunque para ello debe compensar a la otra.

Es decir, existe la posibilidad de retractarse por los motivos que sean, siempre y cuando se esté dispuesto a asumir las consecuencias que ello implica. La penalización es un mecanismo para resarcir a quien sí estaba dispuesto a cumplir con los acuerdos que se habían firmado. 

Importancia de los contratos de arras en las transacciones inmobiliarias

Los contratos de arras juegan un papel muy importante en la compraventa de inmuebles ya que aseguran la voluntad de las partes involucradas de concluir la operación en los términos que se hayan acordado.

Es una forma de tener la certeza, antes de que se formalice el contrato definitivo, de que se va a realizar la transacción. También sirven para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor, lo que reduce las probabilidades de perder tiempo u oportunidades de negocios.

Como mencionamos antes, algunos tipos de contratos de arras también tienen cláusulas que establecen penalizaciones, por lo que en cualquiera de los casos, el afectado puede recibir una compensación por los problemas o molestias generadas.

Elementos clave de un contrato de arras

Bien se trate de un contrato de arras confirmatorias, penales o penitenciales, existen algunos elementos comunes que deben aparecer y se deben tener en cuenta. Conocerlos es fundamental ya que a través de ellos el documento obtiene validez y permite que las partes estén cubiertas.

Estos son algunos de los elementos que debes verificar al momento de firmar un contrato de arras:

• Los datos personales del comprador y del vendedor: nombres, apellidos y números de documentos identificativos.
• Información completa de la propiedad, con dirección y datos de registro. En los casos en los que las propiedades tienen alguna carga económica, también se deben reflejar en el contrato de arras.
• La cantidad que se entrega junto a la firma del contrato de arras.
• Plazo de vigencia del contrato de arras, especificando en qué momento se debe firmar el contrato de compraventa de la propiedad.

Todos los acuerdos que se alcancen también deben estar incluídos dentro de este documento, así que es importante revisar y verificar que todo esté bien antes de pasar a firmar.

¿Quién puede hacer un contrato de arras?

Un contrato de arras entre particulares lo puede redactar el vendedor o el comprador de la propiedad. Para ello, pueden tomar como referencia un modelo de contrato de arras (hay varias opciones online) e incorporar sus datos.

Con todo, siempre es recomendable (sobre todo si no se es entendido en el tema) recurrir a personas expertas. Bien se trate de agentes inmobiliarios o de abogados que se especialicen en la redacción de este tipo de contratos. Hay que tener presente que al hacerlo de esta manera se deben cubrir algunos costes.

Ventajas de hacer un contrato de arras

Un contrato de arras reduce la incertidumbre en el proceso de compraventa de una propiedad.

Si eres el comprador, evitas que otra persona haga una oferta y se quede con la propiedad mientras finalizas los trámites bancarios para conseguir la mejor hipoteca.

Si eres el vendedor, impides estar reservando una propiedad para una persona que no tiene una intención real de comprarla.

En cualquiera de los casos la única desventaja es que se pierdan las arras, pero para ello debes ser quien incumple el acuerdo, por lo que no es algo que sea realmente significativo si tomamos en cuenta que tu propósito es cumplirlo.

¿Los contratos de arras son obligatorios?

No, los contratos de arras no son obligatorios, aunque sí es recomendable hacerlos. Al firmarlos, te evitas los problemas o inconvenientes que se pueden presentar antes de cerrar una operación de compraventa.

Cuando no se utilizan, ambas partes son más vulnerables al incumplimiento del otro, lo que puede ocasionar la pérdida de una cantidad significativa de tiempo o de oportunidad de negocio. También es una forma de protegerse ante cualquier tipo de disputa, así que vale la pena utilizarlo todo el tiempo.

Consejos para formalizar un contrato de arras

Como pudiste ver a lo largo del artículo, firmar un contrato de arras tiene un número de beneficios muy amplios tanto si eres comprador como si eres vendedor. Sin embargo, consideramos importante que tomes en cuenta algunos consejos para que les saques el mayor provecho y te asegures de que estás firmando un contrato que cumple con los estándares mínimos.

Lo primero que te recomendamos hacer es contratar los servicios de un especialista que te brinde asesoramiento legal, ya que se encargará de la redacción del contrato de arras y te resolverá cualquier duda que puedas tener al respecto.

Antes de firmarlo, debes leer muy bien todas las cláusulas y entender lo que implican. Después de firmar un contrato de arras es más difícil aclarar cualquier discrepancia en torno a los términos.

Finalmente, es importante que te asegures de contar con una copia del contrato de arras, ya que es el documento que puedes utilizar de referencia en caso de que se presente una disputa.