La compra de vivienda en España se desplomó un 7 % en enero. Mientras, el precio medio ascendió un 12,7 % el pasado año. El propio Banco Central Europeo advierte de la excesiva sobrevaloración de las viviendas en nuestro país y Madrid acaba de entrar en el top 10 de ciudades mundiales con más riesgo de burbuja inmobiliaria. Pero la guerra en Irán puede cambiar el escenario.
La compra de viviendas se hunde un 7 %
La compraventa de viviendas comenzó el 2026 con 56.776 operaciones, es decir, un 7 % menos que en enero del año anterior. Esto supone el mayor derrumbe desde junio de 2025, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.
Esta caída viene después de un buen ejercicio 2025 en el que se batieron las 700.000 operaciones, con cifras no vistas desde el anterior ciclo expansivo.
El descenso se ha producido prácticamente en todas las comunidades, siendo Canarias, Madrid, Castilla-La Mancha y Asturias las que han experimentado la mayor caída (superior al 15 %).
En el otro lado de la balanza están Melilla, Navarra, Ceuta y Andalucía, que han mejorado la tendencia. En términos absolutos, Andalucía encabeza el ranking en cuanto al número de operaciones, con más de 12.000, seguida de Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.
El mercado hipotecario sube un 5,5 %
Las hipotecas han experimentado un aumento interanual del 4,1 %, con 50.800 en total, de las cuales 40.087 han sido sobre viviendas, un 5,5 % más que en enero del pasado año.
Con esta subida, son ya 19 meses consecutivos de incrementos en el número de hipotecas (tanto las totales como las destinadas a viviendas). El dato es importante, puesto que los préstamos hipotecarios suponen casi el 79 % del total de compraventas, lo que significa que el mercado de financiación se mantiene saludable.
Los mayores incrementos se han originado en Ceuta, Extremadura, Navarra y Andalucía, mientras que los mayores descensos fueron en Aragón, La Rioja y Canarias.
El precio de la vivienda subió un 12,7 % en 2025, el ritmo más alto de los últimos 18 años
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja que el precio medio de los inmuebles se alzó un 12,7% en 2025, el mayor ritmo desde 2007.
El coste de la vivienda de segunda mano subió un 12,9 % de media anual en 2025 (4,9 puntos más que en 2024, el mayor incremento desde 2007). El precio de la vivienda nueva ascendió de media un 11,3 %, también su mayor subida desde 2007.
Si bien es cierto que la tendencia alcista de los precios se mantiene desde el año 2014, han sido los dos últimos ejercicios donde el crecimiento se ha intensificado realmente, con tasas por encima del 10 %.
Si nos centramos en el último trimestre de 2025, el precio de la vivienda en general creció un 12,9 %, una décima más que en el trimestre anterior, mientras que en el caso de la vivienda nueva ascendió un 11,2 % y en la de segunda mano un 13,1 %.
Entre las razones que hay detrás de la subida de precios destaca la fuerte demanda existente, la oferta limitada y condiciones hipotecarias favorables. Estos tres elementos crean una sinergia ascendente.
Los expertos reclaman a las Administraciones Públicas que adopten medidas urgentes para incrementar la oferta residencial, ya que la población seguirá creciendo en los próximos años y el problema irá a más.
El Banco Central Europeo alerta de la excesiva sobrevaloración de las viviendas en España
El fuerte aumento de los precios de la vivienda, muy por encima del de los sueldos, está reduciendo la posibilidad de que las familias puedan acceder a una vivienda. Esto supone un problema importante para la sociedad española en general.
El índice del Banco Central Europeo que analiza la sobrevaloración de los inmuebles refleja que en nuestro país el coste de la vivienda es un 14,3 % superior de lo que debería, y este porcentaje es el mayor de toda la serie histórica. Esta cifra supera el 10 % del conjunto de la zona euro.
¿Cómo se elabora el índice? Los economistas del banco central lo confeccionan teniendo en cuenta la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores que elabora la entidad teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos.
Teniendo en cuenta la metodología del BCE, el Banco de España la ha implementado a nivel nacional para ver las zonas con el mayor índice de sobrevaloración de viviendas y, por tanto, mayor dificultad para acceder a inmuebles. Concretamente, son Baleares, Madrid y Cataluña.
Madrid entra en el ranking de ciudades con mayor riesgo de burbuja en la vivienda
Volviendo a Madrid, el informe UBS Global Real Estate Bubble Index advierte que en la capital española se han incrementado los precios de la vivienda en el último año un 14 % más que en el resto de grandes ciudades del mundo.
Esta ratio se encarga de medir y calibrar el riesgo potencial de burbuja en los principales mercados inmobiliarios internacionales y para ello analiza el escenario en 21 ciudades.
El documento dictamina que el riesgo de Madrid es ascendente, de hecho, ya se encuentra entre las diez principales ciudades del mundo que se dirigen hacia una burbuja en la vivienda.
El ranking lo lidera Miami, Tokio y Zúrich. Les siguen Singapur, Sídney, Vancouver y Toronto. En cambio, Londres, París y Milán presentan un riesgo bajo y controlado de burbuja.
El informe también resalta el auge de los precios de alquiler en Madrid, debido sobre todo a dos razones: la fuerte creación de nuevos hogares y el limitado ritmo de construcción de vivienda nueva. Es decir, la demanda supera ampliamente la oferta, y la falta de obra nueva supone todo un desafío, además de los largos plazos urbanísticos y la falta de suelo finalista.
La guerra en Irán podría cambiar el escenario en el sector inmobiliario
El ataque militar de Israel y Estados Unidos a Irán, junto con la respuesta de Teherán, está originando una serie de consecuencias que pueden afectar directamente al sector de la vivienda.
La fuerte subida del precio del petróleo y el gas natural debido al cierre del Estrecho de Ormuz por parte de Irán, zona clave para el tránsito energético, va a tener consecuencias de calado.
Una de ellas será el incremento de la inflación a nivel mundial, y, por tanto, la subida de tipos de interés por parte de los Bancos Centrales, incluido el Banco Central Europeo (BCE), supuesto que el mercado está dando por sentado para este mismo año.
Esto significará que las cuotas mensuales de las hipotecas a tipo variable subirán, lo que dificultará el acceso de financiación a muchas familias que desean adquirir una vivienda.
Por tanto, el encarecimiento del crédito hipotecario podría moderar el volumen de hipotecas concedidas y frenar parte de la demanda de compra, ayudando a contener el alza de los precios. Funcas estima que el Índice de Precios al Consumo (IPC) podría llegar a superar la barrera del 3 % de aquí al verano, siempre que la guerra dure al menos tres meses.
