A la hora de vivir en un inmueble, suele hacerse de dos maneras: arrendándolo o adquiriéndolo. Pero también existe una forma mixta, en la que en un primer momento somos arrendatarios y posteriormente, propietarios. Es el alquiler con opción a compra.
Qué es el alquiler con opción a compra
En términos generales, el alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato en la cual una persona alquila una vivienda durante un tiempo y cuando finaliza ese periodo tiene la posibilidad de comprar el inmueble.
Así, una parte o todo el dinero que se ha pagado durante el tiempo que ha estado de alquiler (los términos quedan recogidos en el contrato) se resta del precio de compra.
En cualquier caso, y si transcurrido el tiempo de alquiler se decide no comprar el inmueble, arrendador y arrendatario se deberán poner de acuerdo para formalizar un nuevo contrato de alquiler. Y, si no llegan a un punto en común, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda.
Cómo se formaliza el contrato de alquiler con opción a compra
Lo primero de todo es que en el contrato de arrendamiento del inmueble aparezca una cláusula estipulando que el arrendatario podrá ejercer, si así lo desea, la opción de compra. Y en ella deberá constar la siguiente información:
- El precio de venta de la vivienda.
- La cuantía de la prima o garantía que se ha de abonar por existir la cláusula. Lo habitual es que sea un porcentaje del precio de venta, una horquilla que oscila entre el 5 % y el 14 %. En este punto cabe señalar que, si la prima se va a restar del precio de venta si ejerce la opción, esté ahí apuntado. Conste en la cláusula
- El importe mensual en concepto de alquiler.
- Qué importe se va a restar del precio de venta, en el caso de ejercer el derecho de compra: todo el dinero que ya se haya abonado en concepto de alquiler o solo una parte. En el último caso, ha de concretarse la cantidad exacta o el porcentaje de las cuotas pagadas por alquiler.
- Cuánto tiempo dispone el arrendatario para ejercer la opción de compra (el plazo máximo). Generalmente suele coincidir con la duración del arrendamiento.
- Quién ha de hacerse cargo de otros gastos (cuota mensual de la comunidad de vecinos, arreglos por desperfectos, etc).
Qué debes saber sobre el alquiler con opción a compra
Te listamos aquí algunos aspectos importantes que se deben tener en cuenta cuando se va a alquilar, con opción a compra una vivienda:
- Mientras el contrato de arrendamiento con opción a compra esté vigente, el titular del inmueble no podrá venderlo a otra persona. Esto significa que el arrendatario tiene un derecho preferente de compra.
- El precio de la venta de la casa no se puede modificar, de manera que debe estar reflejado en el contrato de alquiler con opción de compra.
- La cuota mensual del alquiler sí se puede ir actualizando conforme al IPC u otros indicadores (según se recoja en el contrato).
- El inquilino puede ejercer su derecho de opción de compra antes de que finalice el contrato.
- Si el arrendatario deja de abonar dos cuotas mensuales del alquiler, pierde su derecho a poder ejercitar la opción de compra.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra, como cualquier operación financiera, presenta ciertas ventajas y desventajas. Te las detallamos, para el comprador y el vendedor.
Según el punto de vista del arrendatario
Estas son las ventajas y desventajas que se puede encontrar la persona que alquila una vivienda con opción a compra:
- El dinero que se va pagando de alquiler funciona como una entrada. Así, a la hora de comprar, no se deben disponer de grandes ahorros. Solo los suficientes para alcanzar lo que quede para llegar al 20 % del valor de tasación del inmueble (y que no financia la hipoteca) y los gastos generados por la compra de la vivienda.
- El arrendatario dispone de un derecho preferente de compra sobre el inmueble, de manera que, si le interesa la casa, nadie podrá comprarla antes que él.
- El precio de compra no puede variar, de manera que al conocerse desde el inicio y constar en el contrato, otorga una seguridad y permite poder realizar una ajustada planificación financiera.
- Al vivir de alquiler en la vivienda antes de adquirirla, se puede conocer el barrio, los vecinos, el propio inmueble, etc. Y de esta manera cerciorarse de si realmente interesa adquirir la propiedad.
- Si hubiese prima o señal y decidiera no ejercer la opción de compra, la perdería.
- Si el precio del mercado inmobiliario cae, es posible que el importe de compra establecido en el contrato sea superior al valor que, en ese momento, tiene el inmueble.
Desde el punto de vista del titular del inmueble
Ahora vamos a ver las ventajas y desventajas que tiene, desde el punto de vista del propietario del inmueble, firmar un contrato de alquiler con opción a compra.
- Tiene la tranquilidad de contar con unos ingresos asegurados. En una primera fase, la de arrendamiento, la cuota del alquiler. En una segunda, lo correspondiente por la venta del inmueble.
- Al saber de antemano la cuota mensual de alquiler y el precio final de venta, conoce exactamente qué ingresos recibirá.
- Si consta por contrato que el arrendatario debe abonar una prima para disponer de la opción de compra, tiene la ventaja de que se quedará con ella… Si al final el inquilino decide no adquirirla.
- Tiene casi la total garantía de que el inquilino mantendrá en buen estado el inmueble, porque podría ser suyo el día de mañana.
- En el lado negativo, no podrá vender el inmueble a nadie mientras esté vigente el contrato de alquiler con opción de compra. De manera que si le sale un comprador dispuesto a pagar más dinero del que le pagaría más adelante el inquilino si ejerce su derecho, no podría hacerlo.
- Si el mercado inmobiliario está en auge y el precio de las viviendas sube tras la firma del contrato, el propietario recibiría un dinero por la venta inferior al valor de la vivienda en ese momento.
