Hipoteca multidivisa: definición, situación, soluciones…

En el siguiente artículo publicado en Fotocasa describimos las hipotecas en divisa, situación actual de los españoles hipotecados con estos productos y las alternativas que tienen.

Hay muchas personas españolas que principalmente en los años previos al boom inmobiliario y también en medio del estallido de esta burbuja en España buscaron, o se lo ofrecieron, y contrataron hipotecas de alto riesgo, resultando “infelices” hoy e “ingenuos” entonces por subirse a la compra de productos financieros especulativos.

Los motivos comerciales para su compra eran la subida del tipo de interés de referencia Euribor en Europa o lo que es lo mismo la opción de contratar referencias de tipo de interés libor inferiores al Euribor y la esperanza o creencia de que la fortaleza de Europa y su moneda, el Euro, hicieran mucho más bajas sus cuotas a futuro al poder hacer que sus deudas fueran menores a las contraídas inicialmente. En resumen: especulación y avaricia.

Al igual que en la contratación de swaps de tipos de interés para “techar” el tipo pagadero a cambio de un alto riesgo en caso de bajada de tipos de interés (como ha sucedido), pues en ese caso el que paga es el hipotecado una cantidad mensual al banco, en el caso de las hipotecas en divisa el riesgo es de dimensiones incuestionables y que han llevado a muchas familias al impago o a una refinanciación en otros casos.

Qué es una hipoteca en divisa

Las hipotecas en divisa se caracterizan por tres factores:

1. El importe de la deuda financiada en el momento de formalización de la hipoteca se convierte automáticamente a la divisa elegida (libras, francos suizos o yenes generalmente), por el tipo de cambio a la fecha de firma.
2. La referencia de tipo de interés se referencia al libor de la moneda (en lugar de al Euribor hipotecario) y se aplica un diferencial de tipo de interés como a las hipotecas contratadas en euros.
3. Cada mes pagas la cuota equivalente a la conversión correspondiente con la cotización actual de la divisa.

Riesgos de la hipoteca en divisa y que gana el banco con ellas

Los riesgos para el cliente contratante son elevados, más que por la evolución de los tipos de interés, por la volatilidad de las divisas en las que se contrata la deuda, y es que la volatilidad es la principal característica del mercado de divisas.

Sin embargo, el banco “simplemente” lograba colocar / vender una hipoteca más en aplicación de técnicas de venta, con un pequeño margen por encima de la media de las hipotecas quizás, pero que para nada podría llegar a compensar el alto riesgo de impago si no se tomaban garantías adicionales suficientes en forma de avalistas solventes o hipotecando a su vez otro inmueble de valor similar.

En cualquier caso, no cabe duda de que no fue una buena práctica publicitar y promocionar estas hipotecas como hicieron algunos bancos.

Evolución y situación actual de las hipotecas en divisa: yenes, libras, francos, dolar

Para empezar, la situación actual del Euro es que se enfrenta a su mayor crisis desde que se constituyó hace más de 10 años, en enero de 2002.

Repasamos la evolución y cotización actual de las divisas en que se han contratado hipotecas en divisa o multidivisa:

• Situación del yen: el yen se ha revalorizado desde 2008 más del 55% frente al euro, es decir con nuestros euros podemos comprar menos de la mitad de yenes que entonces. En 2008 1 euro valía 170 yenes y ahora apenas vale 100 yenes.
• Evolución de la libra: en 2008 un euro valía entre 0,75 y 0,95 libras, muestra de un amplio rango de volatilidad en medio de la crisis financiera iniciada en EE UU en 2007. Actualmente cotiza a 0,80. Según el tipo de cambio del momento de contratación la situación puede ser mejor o peor, pero también se observa una tendencia bajista del euro frente a la libra. Hay riesgo de que se acerque hacia los 0,70 libras que es como cotizaba hace en 2006, aunque hace un par de años volviera a tocar el nivel de los 0,95. Pensemos que si se formalizo la hipoteca divisa al cambio 0,95, actualmente la deuda sería ya un 19% superior de capital pendiente convertido a euros, y por lo tanto aunque parezca más estable esta cotización el riesgo es realmente elevado.
• Trayectoria del franco: el euro valía en 2007 1,64 francos suizos; hoy en día vale 1,21 (un 26% menos), y ha cotizado a 1,05 hace pocos meses.
• Repaso al dólar: un euro llego a valer 1,59 dólares USA en 2008; hoy vale 1,30 (-18%).

Cómo salir de la hipoteca en divisa: la vuelta a la deuda en la moneda propia (€)

Numerosos particulares se han visto afectados por contratar estas hipotecas, en algunos casos millonarias.

Las principales soluciones son nuevamente tres:

1. Cobertura de riesgo divisa: comprar opciones de compra sobre la divisa (call o put). Con esto podremos ejecutar la compra a un precio/tipo de cambio prefijado, a cambio de lo que se paga una prima.
   Si esperamos que el tipo de cambio suba compraremos una opción call/compra (para comprar más barato algo que valdrá más), pero si esperamos que la tendencia bajista se mantenga compraremos una opción put/venta (para vender más caro algo que luego valdría menos).
2. Cortar con el problema de raíz y cambiar la hipoteca a euros, moneda en que percibes tus ingresos, o cancelar dicha hipoteca en divisa y contratar una nueva en euros.
   Como si se tratara de una inversión, aquí el deudor hipotecario debe tomar las riendas de su economía personal y familiar y tomar una decisión.
3. Finalmente, otra alternativa nuevamente arriesgada sería cambiar la divisa por otra que tenga mejores perspectivas de devaluación frente al euro.
   La realidad es que con la coyuntura actual en Europa se nos antoja difícil asignar en estos momentos una alta probabilidad a este escenario para ninguna de las divisas mencionadas (yen japonés, franco suizo, libra esterlina o dólar usa).

Reflexiones: un flash-back tan pernicioso como predecible en el fondo

La realidad es que el mercado de divisas es uno de los más volátiles y que para los no expertos es casi como tirar una moneda al aire el tratar de acertar su tendencia de fondo a medio y largo plazo. Y que una vez metido en la boca del lobo, no hay soluciones mágicas.

Especular con deuda es una de las operaciones financieras menos recomendables en general y en especial para no financieros.

Si pierdes una inversión en bolsa o en compra de un bono de deuda pública o privada, participaciones preferentes, etc. pierdes ahorros, pero si tienes pérdidas por una operación de deuda estas incrementando tu deuda, por lo que la ecuación es nefasta en cualquier momento y más en tiempos de crisis como el actual ya en estos momentos tus ingresos serán similares -si no inferiores- y tu capacidad de ahorro también va a ser menor.

Casualmente ahora que el Euro esta rondando los mínimos históricos frente a estas divisas los mismos bancos españoles y europeos que hasta hace tres/cuatro años ofrecían y promocionaban estas hipotecas en España ya no las comercializan.