Esta semana en un artículo publicado en Fotocasa comentábamos las principales cuestiones en torno a las hipotecas para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial.
La crisis financiera y el aumento del paro se han cobrado una nueva víctima: las viviendas de protección oficial (VPO) o mejor dicho, las personas que se ven obligadas a renunciar a una de ellas ante la imposibilidad de afrontar el pago de la hipoteca o ante la negativa de la entidad a conceder la financiación para su adquisición. Renuncias que se han multiplicado en los últimos meses y que han influido de manera directa, además, en la bajada de compras de VPO.
Según los datos del Ministerio de Fomento, en el primer trimestre del año, la promoción de VPO cayó un 14% en comparación con mismo periodo del año anterior, hasta situarse en 9.259 unidades. También cayó el saldo del crédito solicitado para construirlas. En concreto, un 0,71% respecto al mismo periodo de 2011, hasta situarse en 35.194 millones de euros.
Esta es la primera vez que esta partida se reduce desde el comienzo de la crisis, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Datos a los que hay que unir un nuevo golpe para este sector: la eliminación de las subvenciones por compra de vivienda protegida.
Desde el pasado 15 de julio y por aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto Ley 20/2012 de 13 de julio, ha quedado suprimida la ayuda consistente en la subsidiación del préstamo convenido en el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Se mantiene, eso sí, la cobertura para los beneficiarios de subvenciones de préstamos para vivienda protegida que tienen reconocida la ayuda aunque tal y como ha asegurado el Consejo de Ministros «no entrarán nuevos beneficiarios».
Con carácter general, los beneficiarios de esta subsidiación recibían 82 euros al año por cada 10.000 euros de préstamo durante un máximo de 10 años cuando los ingresos familiares no excedieran 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) o 48 euros por cada 10.000 euros de préstamo durante un máximo de 5 años cuando los ingresos familiares fueran superiores a 2,5 veces el IPREM y no excedieran 3,5 veces dicho indicador. Sin duda, un importante incentivo para los compradores de una VPO.
Además, esta subsidiación era la única ayuda directa que quedaba a la compra de una vivienda de protección oficial después de que el anterior ejecutivo eliminara la ayuda estatal directa a la entrada (AEDE). A partir de ahora, por lo tanto, acometer la compra de una vivienda protegida será más costoso.
Se suprime, por tanto, la subsidiación a los préstamos convenidos pero no los préstamos convenidos, que siguen existiendo y que constituyen a su vez una ayuda en sí, ya que tienen una serie de condiciones especiales y ventajosas para el cliente.
Características y requisitos de las hipotecas para VPO préstamo convenido
Los préstamos convenidos o hipotecas VPO se encuentran regulados por la Administración. Se trata de préstamos especiales destinados a financiar viviendas que deben destinarse a uso habitual y cumplir con determinadas dimensiones y precios que se encuentran establecidos por la Administración.
Estos préstamos los conceden determinadas entidades financieras que han firmado convenios con el Ministerio de Fomento (entre ellos, Banco Santander, BBVA, Banco Popular, Banco Pastor, Liberbank, BBK, Banco Sabadell, y un largo etcétera). El préstamo convenido se puede obtener solicitándolo directamente a la entidad o mediante subrogación del préstamo que hubiese obtenido el promotor de las viviendas.
Entre sus características más destacables figuran:
- No tienen comisiones.
- El tipo de interés efectivo puede ser variable o fijo, con la conformidad de la entidad de crédito colaboradora. El tipo de interés para los préstamos convenidos a interés variable será igual al último Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España más un diferencial del 0,65%. Para préstamos convenidos a interés fijo, el tipo de interés efectivo se determinará en los convenios de colaboración, partiendo de un swap equivalente a la duración del préstamo más un diferencial.
- Cuotas constantes mientras no varíe el tipo de interés a aplicar.
- Cobertura de hasta el 80% del precio fijado en la escritura pública de compraventa o de adjudicación, más un garaje y un trastero vinculados en proyecto y registralmente, si los tuviera, teniendo en cuenta la superficie máxima computable a efectos de financiación: en vivienda se establece en 90 metros cuadrados y en anejos -garajes y trasteros- en 8 metros cuadrados. -Plazo de amortización de 25 años o superior, previo acuerdo con la entidad prestamista, sin periodo de carencia (salvo promotores para uso propio, que dispondrán de un periodo de carencia de 3 años ampliable a 4).
Las hipotecas para VPO, al igual que ocurre con cualquier otro tipo de préstamo también requieren de una serie de requisitos. Las condiciones generales para solicitar una hipoteca VPO están pactadas entre las entidades financieras y el Ministerio de Fomento. La mayoría de las entidades financieras se encuentran adheridas a este tipo de préstamos y ofrecen al deudor algunos beneficios extras dependiendo de una serie de requisitos.
En la actualidad, cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación, lo que conlleva que cada una de ellas tenga sus propios requisitos para el solicitante, aunque muchos son iguales, en términos generales. Entre los más importantes figuran los siguientes:
1.-Que la vivienda para la que se solicita financiación haya sido calificada o declarada como protegida.
2.-Que las viviendas objeto de estas actuaciones se destinen a residencia habitual y permanente.
3.-Que los adquirientes no sean titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otro tipo de VPO, ni sobre vivienda libre cuando su valor exceda del 40% del precio máximo total de la vivienda objeto de la actuación protegida o del 60% en el caso de las familias numerosas, personas mayores de 65 años, discapacitados, víctimas de violencia de género o terrorismo.
4.-Los ingresos familiares no pueden superar 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
5.-El préstamo se ha de solicitar en un plazo máximo de 6 meses desde la calificación definitiva.
6.-Los beneficiarios no tienen que haber obtenido ayudas financieras ni préstamos convenidos para el mismo tipo de actuación, al amparo de planes estatales o autonómicos de vivienda durante los 10 años anteriores a la solicitud, salvo excepciones.
Como en el resto de préstamos hipotecarios del mercado, el solicitante de un préstamo convenido deberá cumplir, además, los requisitos generales que se solicitan a la hora de pedir cualquier tipo de financiación: no dedicar más del 30-40% de los ingresos a la cuota mensual, no estar en una lista de morosos y llevar al menos 2 años trabajando de forma ininterrumpida.
Las distintas Comunidades Autónomas podrán establecer los límites mínimos de ingresos y otras condiciones. Si al solicitante del préstamo convenido no le interesan las condiciones del mismo puede buscar por su cuenta un préstamo en el mercado libre cuyas condiciones se ajusten más a lo que necesita.
Limitaciones de las VPO
Una vivienda de protección oficial goza del amparo de un limite que fija un precio fuera de las variaciones del mercado inmobiliario. Al gozar también de una serie de «beneficios» económicos y de la protección pública, su propietario esta sujeto a una serie de limitaciones:
- Una VPO no se puede vender ni alquilar hasta 10 años después de ser adquirida, según marca el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, salvo excepciones, como un traslado de ciudad por motivos laborales.
- Transcurrido ese periodo de 10 años, la VPO se puede vender pero jamás a un precio mayor al pagado por el propietario, teniendo la Administración Pública derechos de tanteo y de retracto.
- Si se pretende la transmisión «ínter vivos» o cesión del uso de la vivienda y de sus anejos, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de formalización de la adquisición se deberá, o bien cancelar el préstamo y reintegrar las ayudas que se hubieran recibido, más los intereses legales o bien solicitar autorización de la Comunidad Autónoma pertinente, salvo que se trate de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo.
- Para que una VPO pase a ser vivienda libre, sujeta por tanto a las leyes del mercado y fuera de la protección pública, deberá ser descalificada: legalmente pasados 30 años desde su calificación o mediante la descalificación voluntaria.
Debido al impacto de la crisis, cada vez más ciudadanos se ven abocados a tener que renunciar a la adquisición de una vivienda VPO por no poder hacer frente al pago de las letras de la hipoteca o por no encontrar financiación. Esto ha llevado a que se permita a los ciudadanos renunciar a una VPO por causas «económicas o sobrevenidas» sin ningún tipo de penalización ni de pérdida de derechos.
Entre las circunstancias para renunciar a una VPO se encuentran la falta de financiación hipotecaria para obtener el préstamo, una situación de paro sobrevenida e incluso que el inmueble no se ajuste a las necesidades familiares.
