Esta semana en un artículo publicado en Yaencontre.com explicamos cuál es la situación actual en referencia a la financiación hipotecaria del 100% del valor de los inmuebles.
La «barra libre» de liquidez que brindaban las entidades financieras hace 5 años, antes del estallido de la crisis financiera, es cosa del pasado. En la actualidad, el grifo crediticio se encuentra prácticamente cerrado y acceder a financiación es cada vez más complicado.
Una situación que se ha trasladado de manera más que evidente a la concesión de préstamos hipotecarios. Según los últimos datos difundidos recientemente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas concedidas sobre viviendas cayó un 28,5% en agosto respecto al mismo periodo del año anterior. Con esta caída, ya son 28 los meses consecutivos de descensos en la concesión de hipotecas.
Cae la concesión de préstamos hipotecarios y se endurecen considerablemente las condiciones para acceder a ellos. Si antes de la crisis era habitual que las entidades bancarias financiaran hasta el 100% del valor de tasación de una vivienda -e incluso hasta el 120%-, en la actualidad esta oferta se suele ver limitada a la venta de las viviendas en propiedad de los bancos.
No obstante, aún hay entidades financieras que, incluso en estos momentos de crisis, siguen ofreciendo, aunque de forma residual, hipotecas que financian hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, con plazos de amortización de hasta 40 años. El motivo es claro: ven negocio en este tipo de préstamos, ya que su rentabilidad está muy por encima de las hipotecas convencionales -que financian hasta el 80%-.
Y es que, se trata de hipotecas con unos diferenciales bastante superiores a la media que, además, aplican comisiones de apertura y de estudio muy elevadas y que exigen también un alto grado de vinculación con la entidad. En algunas ocasiones con la contratación de hasta 7 productos diferentes. En definitiva, se trata de hipotecas mucho más caras que las que financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
Un escenario que contrasta claramente con lo que ocurría antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando los bancos se disputaban el mercado de hipotecas ofreciendo a sus clientes préstamos que financian el 100% del precio de la vivienda y con diferenciales mínimos que podían ser de tan sólo un 0,25%.
En la actualidad únicamente las hipotecas que financian pisos de bancos ofrecen condiciones de financiación muy ventajosas. Estos productos están en auge debido a la necesidad que tienen las entidades financieras de dar salida a su stock de inmuebles. Es habitual encontrar entre la oferta de los bancos, no sólo el 100% de financiación, sino también plazos de amortización de hasta 40 años y tipos de interés muy reducidos.
Por otra parte, cabe destacar que dentro del universo de las hipotecas que financian el 100% de compra venta o tasación de una vivienda se encuentran también aquellas destinadas exclusivamente a los jóvenes menores de 35 años subvencionadas por Comunidades Autónomas y otras administraciones locales.
Este tipo de préstamos hipotecarios presentan una serie de ventajas como plazos de amortización más amplios -hasta 40 años-, periodos de carencia inicial de capital -de hasta 36 meses- y normalmente tipos de interés y comisiones más reducidas que el resto de hipotecas.
La oferta de hipotecas 100% para jóvenes es muy escasa. La situación económica, la necesidad de liquidez de la Administración y el hecho de que se trate de hipotecas de «alto riesgo» por el perfil del cliente ha reducido este tipo de ofertas. Únicamente siguen vigentes las hipotecas subvencionadas por los gobiernos de Canarias, Comunidad Valenciana y La Rioja.
Requisitos para acceder al 100% de financiación
En la actualidad, los requisitos para acceder a este tipo de préstamos son también más exigentes. A los habituales requisitos -estabilidad laboral demostrable, correcto nivel de endeudamiento, historial crediticio limpio- se une la exigencia de contratar un seguro de protección de pagos a prima única (que eleva considerablemente el coste final de la operación) y la aportación de un avalista solidario y solvente.
Esto en lo que hace referencia a la adquisición de primeras viviendas. Para segundas viviendas, autopromoción o autoconstrucción, los requisitos para que el banco acceda a financiar el 100% del valor de tasación son aún más exigentes -se puede añadir a todo lo citado anteriormente poner como garantía otro inmueble- y los diferenciales aplicados al Euribor serán también más elevados que si se trata de la adquisición de una primera vivienda.
Tampoco se debe olvidar que, a pesar de conseguir la financiación 100%, el cliente aún deberá necesitar tener ahorrado un 10% del valor de la casa para hacer frente a los gastos derivados de la operación, tales como gestoría, notaría e impuestos.
Oferta actual de Hipotecas 100%
Aunque la oferta de Hipotecas 100% es en la actualidad residual aún existen entidades que las comercializan:
1.- RN Tu Solución Hipotecaria, intermediario financiero independiente, tiene en el mercado la Hipoteca 100% Verde RN que ofrece el 100% de financiación sobre el valor de tasación de la primera vivienda con un plazo de amortización de hasta 40 años.
El tipo de interés inicial (hasta 12 meses) es del 4,25% y el resto del periodo de Euribor+2,30%. Esta hipoteca aplica una comisión de apertura del 1% y una comisión de estudio también del 1%. La comisión por cancelación anticipada es del 0,50%.
Para acceder al 100% de financiación que ofrece esta hipoteca el cliente deberá contratar un seguro de crédito hipotecario, un seguro del hogar, un seguro de vida, deberá domiciliar la nómina y contratar un plan de pensiones.
RN Tu Solución Hipotecaria cobra unos honorarios por sus servicios que se pagarán únicamente en el caso de que se acabe firmando la operación en cuyo caso se incluirán dentro de los gastos de la hipoteca.
2.- La Hipoteca Bonificada Superplus 100% de Ibercaja ofrece el 100% de financiación sobre el valor de tasación de la vivienda con un plazo de amortización de hasta 30 años. El tipo de interés inicial (12 primeros meses) es del 6,10% mientras que el resto del periodo se aplicará un tipo de interés de Euribor+2.75%.
Esta hipoteca que no tiene comisión de estudio, aplica sin embargo, una comisión de apertura del 1,75%, una comisión por amortización anticipada del 0,50% y una comisión por cancelación anticipada también del 0,50%. Ofrece, además, un periodo de carencia inicial de capital de hasta 24 meses.
Esta hipoteca requiere una vinculación máxima con la entidad ya que exige, la contratación de un seguro de crédito hipotecario, la contratación de un seguro del hogar, la contratación de un seguro de vida, domiciliar la nómina, domiciliar 3 recibos básicos, contratar una tarjeta de crédito, con un gasto mínimo de 2.000 euros, y tener un saldo de ahorro mínimo de 20.000 euros.
Por cada producto que se deje de contratar, el diferencial se incrementará hasta un máximo de Euribor+3,35%.
3.- La Hipoteca Cambio de Casa de UCI, entidad financiera participada por Banco Santander y BNP Paribas, ofrece también hasta el 100% de financiación de la nueva vivienda, con un plazo máximo de amortización de 30 años.
Aunque en este caso la hipoteca está dirigida exclusivamente a aquellas personas que ya son propietarias de un inmueble y quieren cambiar de vivienda sin tener que esperar a vender su vivienda actual para adquirir la nueva. Las cuotas los 5 primeros años son modulables y se puede empezar pagando el equivalente a los intereses del capital pendiente, hasta que se realice la venta. Realizada la venta, se cancela la parte del préstamo que corresponde a la antigua vivienda y se queda con el préstamo de la nueva.
Como ven, los requisitos de estas Hipotecas 100% son más exigentes que los de las hipotecas que financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble o se dirigen sólo a necesidades muy concretas como es el caso de la Hipoteca Cambio de Casa de UCI.
