Qué son las hipotecas redal, en qué consisten, su origen y descubrimiento, qué características y repercusión tienen, cómo saber si una hipoteca es redal… Todas estas preguntas (y alguna más), te las respondemos en este artículo.
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Hipoteca redal: en qué consiste
Cuando se firma una hipoteca, en el contrato deben constar ciertos datos como el plazo de amortización, el importe, las comisiones (si las hubiera), etc. Y, además, dos fórmulas:
- La de amortización, que establece la cuantía de la cuota mensual inicial que tienes que pagar al banco y que dice también que la cuota irá variando según el tipo de interés.
- La que explique cómo se va a calcular la variación de la cuota mensual según el tipo de interés, lo que vendría el tipo de sistema de amortización.
Pero existen casos -contratos- en los que no aparece la segunda fórmula y no se explica o no de forma clara el método a través del cual se devuelve el capital: solo se determina el interés mensual que hay que pagar.
A este tipo de hipotecas, que carecen de ese -importante- detalle, se las denomina hipotecas redal, acrónimo de Redito Ad Libitum, que significa devolver libremente o a voluntad.
¿Qué implica una hipoteca redal?
La primera repercusión que tendría una hipoteca redal es que abriría la posibilidad de sentarnos con el banco a negociar las condiciones del préstamo, sin descartar que se podría impedir ejecuciones de la hipoteca y también desalojos forzosos.
Porque debido a esa falta de información acerca del sistema de amortización, o a un error en su explicación, no se puede calcular la cuantía económica de las nuevas cuotas mensuales cuando varía el valor del interés de la hipoteca.
Y, en realidad, sus titulares no están obligados a abonar un dinero concreto cada mes al banco, ya que no aparece en el acuerdo firmado. De manera que el firmante de una hipoteca redal estaría en su derecho de pagar al banco la cantidad que quisiera.
Eso sí, y esto es importante: se tiene que haber devuelto al banco todo el préstamo junto con los intereses de la hipoteca en el plazo estipulado en el contrato.
¿Cuándo aparecieron las hipotecas redal?
Fue el matemático Guillem Bou quien descubrió que existían muchas hipotecas con esa carencia de información. Se trataba de préstamos sobre todo firmados en la época del boom inmobiliario y antes de 2011, cuando el Banco de España obligó a simular y ejemplificar claramente las posibles evoluciones de las cuotas.
En cualquier caso, eran hipotecas en las que únicamente aparecía el interés que se tenía que pagar mensualmente pero no -o sí, pero de forma imprecisa- la fórmula sobre la forma amortización ni la manera en que se tenía de devolver el dinero prestado. De ahí el redal, el devolver a voluntad.
Pero, ¿cómo es posible que los bancos cometieran semejante error continuado en el tiempo? Sencillamente porque usaban plantillas a la hora de redactar los contratos hipotecarios. Y, fueron repicando algunos los modelos, los que contenían esta imprecisión. De ahí que las hipotecas redal se fueran extendiendo.
Cómo saber si una hipoteca es redal
Si no se está acostumbrado a tratar con el lenguaje hipotecario, lo mejor es acudir a un profesional, concretamente a un abogado especializado en derecho hipotecario o a un asesor financiero. Ellos se encargarán de analizar la documentación que aportes y ver si la hipoteca contiene algún error o no.
Qué hacer si una hipoteca es redal
En principio nada, a no ser que el titular se encuentre en una situación económica delicada, con posibilidad de ejecución hipotecaria. En ese caso, y siempre y cuando esté confirmado que se trata de una hipoteca redal, ir a un abogado para que solicite del Juzgado el reconocimiento de un pago a voluntad.
Muy importante a tener en cuenta: en el momento en que se recibe la demanda de ejecución, el plazo para oponerse es de solo de 10 días hábiles.
De momento, cada vez hay un mayor número de sentencias judiciales que han fallado a favor de los demandantes, en base, entre otros argumentos, al artículo 1.288 del Código civil, el cual dicta que la interpretación de las cláusulas oscuras no puede favorecer nunca a quien hubiese ocasionado dicha oscuridad.
