Esta semana en un artículo publicado en Inmodiario explicábamos en qué consiste la ampliación hipotecaria y cuáles son sus principales opciones.
En la coyuntura económica actual muchas personas se plantean la posibilidad de ampliar su hipoteca con fines muy diferentes: unos para obtener cuotas mensuales más económicas, a través de la ampliación de los plazos de amortización y otros para obtener liquidez con la que afrontar otro tipo de gastos, como la rehabilitación de una vivienda o incluso la compra de un coche, a través del incremento del capital prestado en el préstamo hipotecario.
Y es que, mediante la ampliación de la hipoteca se pueden ampliar o reducir los plazos de amortización del préstamo hipotecario, incrementar la cantidad de dinero prestado e incluso modificar los tipos de interés.
Dependiendo de la flexibilidad de la entidad, la ampliación de una hipoteca puede tratarse de una operación relativamente sencilla. Sin embargo, se debe tener en cuenta que, en muchas ocasiones el banco puede requerir como condición para ampliar la hipoteca, la suscripción de una escritura pública para conseguir una mayor seguridad jurídica. Lo que se traduce, sin duda, en un aumento de los gastos.
Ampliar los plazos de amortización de la hipoteca
El alargamiento del plazo de un préstamo hipotecario puede convertirse en una solución a eventuales dificultades económicas para el pago de las cuotas de la hipoteca. En la actualidad, determinadas fuerzas políticas están abogando precisamente por ampliar el plazo de amortización de las hipotecas como forma para poner fin a los desahucios.
Sin embargo, ampliar los plazos de amortización de una hipoteca, si bien reduce la cuantía de las cuotas mensuales, incrementa sobremanera los intereses a devolver del préstamo. Según explican desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el único procedimiento para reducir la cuota manteniendo el tipo de interés, es alargando el plazo de amortización, lo que comporta un alargamiento del ritmo de devolución del capital y un incremento del coste financiero total.
De esta forma, ampliar la hipoteca 5 años reduce la cuota pero eleva un 13% el coste total del préstamo. Por ello, es muy recomendable -aconsejan desde la AHE- valorar estos factores antes de decidirse por esta opción. Existen, además, dos circunstancias en las que la ampliación del plazo de amortización no son viables:
1.- Si además de un préstamo hipotecario el cliente tiene inscritas en el registro otras cargas posteriores. En ese caso, la entidad de crédito no podrá ofrecerle una ampliación de la hipoteca.
2.- Si su préstamo hipotecario original tiene ya un plazo de amortización de 40 años o más.
A la hora de acudir al banco a negociar una ampliación del plazo de amortización es recomendable hacerle ver a la entidad la incapacidad de hacer frente al pago de las cuotas mensuales, o bien por un cambio en su situación económica -pérdida del poder adquisitivo- o por una situación de desempleo.
En principio, todas las entidades financieras se muestran partidarias a aceptar este tipo de operaciones ya que, lo que buscan es cobrar la deuda, independientemente del plazo. Además, a mayor plazo, mayor beneficio para la entidad.
Ampliación de una hipoteca para conseguir liquidez
Más allá de ampliar el plazo de amortización para reducir las cuotas mensuales, existe otra opción cuando se habla de la ampliación de la hipoteca: incrementar el capital prestado para obtener liquidez. En muchas ocasiones, la ampliación del capital puede conllevar, además, un alargamiento del plazo de amortización, de tal forma que las cuotas a pagar sean más asequibles.
Quienes se plantean solicitar una ampliación del capital prestado suelen preguntarse si es mejor solicitar un préstamo personal o ampliar la hipoteca. En estos momentos, y con los tipos de interés de los préstamos personales por encima claramente del 9%, la ampliación de la hipoteca se presenta como una opción mucho más atractiva ya que permite conseguir financiación a costa del préstamo hipotecario ya suscrito y a tipos de interés más bajos.
En la actualidad con el Euribor al 0,65%, el tipo medio aplicado en los préstamos hipotecarios se sitúa entorno al 4,5%, la mitad que el tipo de interés medio que aplican los préstamos al consumo.
Pero, ¿qué cliente puede pedir una ampliación de la hipoteca?. En principio, cualquier cliente que tenga firmada una hipoteca puede solicitar ampliar el importe de la misma. Sin embargo, en la actualidad, y debido a la crisis económica, las entidades financieras han endurecido considerablemente los requisitos para aceptar este tipo de operaciones.
Para ello, valorarán varias cuestiones:
- Que el cliente esté al corriente de sus pagos.
- Que tenga una situación financiera holgada, es decir, un correcto nivel de endeudamiento. Analizarán si con la ampliación del capital prestado el cliente no destina más del 35% de sus ingresos al pago de la cuota.
- Y volverán a solicitar, como ya hicieron cuando le otorgaron el primer préstamo, documentación sobre sus ingresos y gastos, facturas domésticas, movimientos de cuenta, situación laboral, etc.
A la hora de solicitar una ampliación del capital prestado en la hipoteca una de las variables que más mirará la entidad financiera será la finalidad de dicha ampliación. Es más que posible que si pide esa ampliación para comprar un coche, el banco no acepte la operación. Lo contrario pasará si lo que quiere es destinar ese plus de dinero a rehabilitar una casa e incluso a financiar una segunda vivienda. En estos casos, la entidad está más abierta a aceptar la operación.
No se recomienda ampliar el capital de una hipoteca para cantidades pequeñas de dinero sobre todo si el plazo pendiente para amortizar el crédito hipotecario es largo. Además, cuando se amplía el importe del préstamo, el banco también puede subir las condiciones económicas del mismo. Es decir, al ampliar el importe, posiblemente el banco modifique también el plazo de amortización de la hipoteca y el tipo de interés al alza.
Gastos de la operación
La ampliación de la hipoteca -tanto si se amplía el plazo de amortización como si lo que se amplía es el capital- es una operación que conlleva una serie de gastos elevados y que se deben analizar con detalle.
Al tratarse de una novación, ya que se modifican alguno de los términos fijados en la escritura del préstamo, se aplica la comisión por novación. Esta comisión hace referencia a una cantidad de dinero que la entidad financiera cobra por cambiar, precisamente, las condiciones del préstamo hipotecario y se cobra en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
La comisión de novación se abona en el mismo instante de la firma de modificación de las escrituras de la hipoteca y puede llegar a ser del 1% del importe total pendiente de amortizar.
Otro de los gastos a tener en cuenta si se decide ampliar la hipoteca es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto, sin embargo, se pagará únicamente en el caso de que la modificación pactada incluya una ampliación del capital de la hipoteca.
Al tratarse de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, cada una tiene su propia regulación. Sin embargo, por lo general, suele suponer un 0,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria que el cliente tiene previsto incrementar. A la comisión por novación y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se unen, además, otra serie de gastos de tramitación:
1.- Gastos de notaría: generalmente suponen entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortizar.
2.- Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos de notaría.
3.- Gastos de tasación: unos 300 euros aproximadamente.
Si la ampliación de la hipoteca conlleva gastos muy elevados existen otras fórmulas, algo más económicas como la subrogación hipotecaria. Con esta figura -que supone cambiar la hipoteca a otra entidad financiera- conseguirá mejorar las condiciones de su hipoteca pero no ampliar el importe prestado.
