La novación de hipoteca o cómo cambiar las condiciones de tu préstamo 

Una novación de hipoteca consiste en cambiar las condiciones contractuales de un préstamo hipotecario. Puede ser ampliar o reducir el plazo de amortización, cambiar el tipo de interés, reducir deuda… Te lo explicamos todo en este post.  

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Qué es una novación de hipoteca 

Una novación de hipoteca es una operación financiera que consiste en cambiar algunas de las condiciones de un préstamo hipotecario que está en vigor. Estas modificaciones se hacen en el propio contrato. Es decir, se renegocian algunas de las cláusulas y, si se llega a un acuerdo, se tiene que formalizar ante notario, con una nueva escritura de la hipoteca.  

Ten en cuenta al novar una hipoteca hacemos una negociación. Es decir, tú mostrarás tus condiciones y el banco, las suyas. Y ni unas ni otras tienen porqué ser las mismas. Así, para que se produzca una novación, ambas partes han de llegar a un acuerdo. 

Qué puedo cambiar con una novación de hipoteca 

Como hemos adelantado, una novación de hipoteca permite que se modifiquen ciertos aspectos de la misma. Todos ellos están recogidos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo y son:  

• El importe de la hipoteca: se puede ampliar o reducir capital. 
• Cambiar el plazo de amortización: ampliarlo o reducirlo. 
• Modificar el tipo de interés de la hipoteca que se había pactado: de hipoteca fija a hipoteca variable, por ejemplo. 
• Cambiar el sistema de amortización o cualquier otra condición financiera, como las comisiones. 
• Quitar o añadir titulares, avales, etcétera. 

Cuándo novar la hipoteca 

Una novación de hipoteca se puede hacer por varios motivos, siempre y cuando estén ligados a los aspectos que, tal y como establece la norma, podemos modificar. Aunque puede haber más, te explicamos las principales causas por las que nos puede salir a cuenta novar la hipoteca:  

• Pasar tu hipoteca de interés variable a tipo fijo, sobre todo ahora que el euríbor (tipo de referencia principal en las hipotecas variables que se firman en España) está marcando valores elevados. Con este cambio, te aseguras que las cuotas serán siempre las mismas, suceda lo que suceda en los mercados financieros. 
• Ampliar el plazo de amortización para reducir las cuotas, pagar menos cada mes y desahogar la economía familiar (eso sí, al final del plazo, habrás pagado más intereses).
• Adelantar capital y reducir el tiempo de devolución del dinero, para que quede menos deuda y pagar menos intereses al final del plazo. 
• Solicitar más dinero para invertirlo en algún objetivo (un negocio, una reforma…).  
• Cambiar los titulares o avales. Por ejemplo, quitar a uno de los titulares, tras un divorcio. Es lo que se conoce como extinción de condominio. 
• Para reducir el tipo de interés que aplica (o el diferencial) y abaratar tu hipoteca.  

Pero, insistimos: para que se concrete la novación de hipoteca ha de haber un acuerdo entre el titular del préstamo y el banco. Por tanto, es posible que tu acudas a la entidad, hagas tu propuesta y esta no la acepte o te haga una contraoferta que no te acaba de satisfacer. Así, si no hay un pacto entre ambas partes, no se podrá novar la hipoteca.  

Novación de hipoteca: requisitos 

Como en cualquier producto de financiación, para que el banco estudie una solicitud de novación de hipoteca, la persona que la pide debe cumplir con ciertos requisitos. Estos son los principales: 

• No haber fallado en las cuotas de la hipoteca. Estar al día de los pagos. 
• Haber amortizado, como mínimo, tres años de la hipoteca. 
• La hipoteca que se va a novar ha de estar sobre la primera vivienda o vivienda habitual. 

Gastos de una novación de hipoteca 

Novar una hipoteca tiene costes. Algunos los asume el banco y otros la persona que pide el cambio. Te listamos los gastos que tiene pagar el banco ante una novación de hipoteca: 

• Gastos de notaría por escriturar el acuerdo de novación de hipoteca. Son los conocidos como aranceles.  
• La inscripción en el Registro de la Propiedad los cambios que se han producido en la hipoteca. 
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), en función del incremento de la hipoteca. 
• Los honorarios de la gestoría que lleve a cabo las gestiones relacionadas con los pagos de impuestos, el registro, etcétera.  

Aquí te mostramos los gastos que debe pagar el titular de la hipoteca en la que se va a efectuar la novación:  

• Coste de la tasación de la vivienda. Aunque no es obligatorio, hay bancos que la piden para evaluar si acepta o no el cambio en las condiciones.  
• Las comisiones por novación de hipoteca o modificación de condiciones que aparezcan en la escritura original de la hipoteca. Recuerda que están reguladas por ley.  

Documentos para hacer una novación de hipoteca 

Los documentos que vas a tener que presentar en el caso de modificar las condiciones de tu hipoteca dentro del mismo banco no se diferencian mucho de los que hay que adjuntar cuando se pide una desde cero. El objetivo de los mismos va a ser, como siempre, estudiar la solvencia de la operación.  

Estos son los documentos más habituales al hacer una novación:  

• Declaración del último año del IRPF 
• Resumen de vida laboral actualizada 
• Si hubiera otros préstamos, recibos  
• Escrituras de otras propiedades (pisos, garajes, etc.) 
• En caso de haber otros ingresos (rentas, ahorros, etc.), justificaciones de su existencia 
• Contrato laboral y las últimas nóminas o declaración anual y pagos trimestrales del año en curso del IVA, declaración anual y fraccionada del IRPF y últimos pagos a la Seguridad Social 

Ten en cuenta que los documentos pueden variar y que hay algunos del listado que, probablemente, no te los pidan porque al ser cliente ya disponen de estos datos. Pero, insistimos, depende de la entidad. 

Novar la hipoteca paso a paso 

Como cualquier otro proceso bancario, llevar a cabo una novación de la hipoteca conlleva una serie de pasos que se pueden alargar entre uno y dos meses, en función de las prisas con las que se lleve a cabo la operación. Te los explicamos aquí: 

1. Revisa las condiciones de tu hipoteca (tipos de interés, comisiones, gastos…) y evalúa la situación actual del mercado. Si crees que te puede merecer la pena novar la hipoteca acude al banco en el que la tienes firmada y explica qué quieres cambiar. 

2. La entidad hará un primer análisis de tu solicitud de novación de hipoteca para ver la viabilidad de la operación. Es posible que, si consideran que se puede realizar, el banco te haga ciertas propuestas que no aparecían en tu solicitud (contrates otros productos, por ejemplo). Antes de aceptarlas, analízalas.  

3. Si llegáis a un acuerdo, y para formalizar la novación de la hipoteca, te pedirán que presentes documentos que acrediten tu solvencia (los tienes detallados en el punto anterior). También cabe la posibilidad de que te requieran un informe de tasación de la vivienda. 

4. El departamento de riesgos del banco analizará la documentación para dar el visto bueno (o no) a la novación. 

5. Si la operación sale aprobada, el banco te facilitará una oferta vinculante, en la que aparecerán las nuevas condiciones. Léelo con detenimiento para comprobar que se han puesto todos los aspectos pactados. Si hay algún punto que no entiendes, acláralo antes de firmarlo. El documento tiene una validez de 10 días.   

6. Si se está de acuerdo con todos los puntos, el siguiente paso es formalizar los cambios. Para ello tendrás que elegir una notaría a la que acudirás en dos ocasiones: para que te expliquen las condiciones del acuerdo y para firmarlo.  

7. Llevar la escritura de la hipoteca, con los cambios, al Registro de la propiedad. Normalmente se encarga la gestoría del banco.  

Alternativas a la novación de hipoteca 

Recuerda que tienes alternativas por si, por el motivo que fuera (el banco no te acepta los cambios o a ti no te satisface su propuesta), no se concreta la novación de hipoteca. Te las explicamos: 

• Subrogación de hipoteca: cambiarla de banco. Llevarla a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones como, por ejemplo, un menor tipo de interés, acortar o alargar el plazo de amortización, etcétera. En nuestro post Subrogación de hipoteca: mejora las condiciones de tu préstamo te explicamos al detalle en qué consiste esta operación financiera.  
• Pedir un préstamo personal y amortizar la deuda pendiente. En este caso, recuerda que podrás llevar a cabo esta acción en función del importe que te quede por pagar ya que los importes que conceden los préstamos son considerablemente inferiores a los de una hipoteca. Y que el tipo de interés de los préstamos personales es bastante más elevado que el de una hipoteca.  

Novación de hipoteca vs subrogación 

Y, ahora, la pregunta del millón: ¿qué es mejor, una novación de hipoteca o una subrogación? Pues lamentamos no poder darte una respuesta concreta ya que la idoneidad de una opción u otra dependerá de cada caso. En principio, una novación suele ser más barato y rápido: no en vano se trata de un cambio de condiciones de un préstamo dentro de una misma entidad.  

Con todo, si el banco no nos lo acepta o la propuesta que nos da no nos satisface, tendremos que optar por la subrogación, algo que alargará el proceso ya que empezará de cero. 

Igualmente, ten en cuenta que una subrogación puede acabar en novación ya que el nuevo banco te presentará una propuesta y el actual, si quiere mantenerte como cliente, tendrá que mejorarla.  

¿Qué bancos aceptan novaciones de hipoteca? 

Todos los bancos contemplan la posibilidad de hacer novaciones en sus hipotecas, otra cosa es que acepten las condiciones que tú quieres aplicar. Si, más allá de modificaciones contractuales, estás buscando una hipoteca recuerda que en el comparador de hipotecas de CrediMarket encontrarás la oferta de las principales entidades que operan en España.  

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