Extinción de condominio con hipoteca (o sin ella)

¿Qué pasa con la hipoteca cuando una pareja decide separarse? ¿O cuando varios hermanos tienen que repartirse la herencia de una vivienda? Si una de las dos personas decide quedarse con la vivienda pueden optar por una extinción de condominio. Te explicamos qué es. 

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Qué es la extinción de condominio  

La extinción de condominio es la transmisión de la propiedad de un bien. Extinción es sinónimo de acabar y condominio, de copropiedad. Por tanto, una extinción de condominio se produce cuando dos o más personas comparten un bien a partes iguales y ceden la propiedad a una de ellas, que pasa a ser el único propietario. 

Esta operación está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que establecen que: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa en común». 

También conocida como disolución de condominio, se trata de una alternativa a la compraventa de una parte de la propiedad y supone un ahorro fiscal, ya que así se evita pagar todos los impuestos asociados a ella. 

Cuándo se hace una extinción de condominio 

Aunque puede haber otros casos en las que se lleve a cabo, la disolución de condominio en estas dos situaciones: 

• Extinción de condominio en divorcio: cuando una pareja que tiene en propiedad una vivienda se separa y una de las partes decide quedarse con la vivienda. 
• Extinción de condominio entre hermanos: cuando varias personas heredan una casa y solo una de ellas decide quedársela en propiedad.  

¿Es mejor hacer una disolución de condominio que comprar o donar? 

A nivel fiscal, sí. Es mejor realizar una disolución de condominio que comprar o donar un inmueble. Ten en cuenta que si llevas a cabo una compraventa tendrás que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales que, aunque varía en función de la comunidad en la que está situada la casa, se mueve entre el 4,00 % y el 10,00 % del valor adquirido. 

En la línea, el impuesto sobre donaciones y sucesiones también es diferente en función de dónde se aplique, pero sea como sea, parte del 7,65 % (puede superar el 30 %) del valor donado.  

En cambio, en una extinción de condominio solo se tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que, en ningún caso, superará el 1,5 % del valor cedido.     

Gastos de la extinción de condominio  

Aunque sea más económica que una operación de compraventa o una donación, la disolución de condominio conlleva una serie de gastos y el pago de impuestos, más allá de la compensación que debe recibir el cotitular que decide ceder su parte. Te los explicamos: 

• Honorarios del notario que dará fe de la operación de extinción del condominio. Habitualmente, entre el 0,2 % y el 0,5 % aplicado sobre del valor cedido.   
• Registrador: sus honorarios también se mueven entre el 0,1% y el 0,25% sobre el valor cedido. 
• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En función de la comunidad en la que se halle la vivienda, oscila entre el 0,5 % y el 1,5% del valor cedido. 
• Gestoría (en el caso de contratarla) que llevará a cabo todos los trámites. No hay un precio fijado aunque suele costar unos 300 euros. 

Extinción de condominio con hipoteca 

Puede darse el caso que la disolución de condominio se produzca en una vivienda sobre la cual, los propietarios, tienen una hipoteca. Pongamos el caso de una pareja que pidió una hipoteca para comprar la casa y se separa. En estos casos, se debería de proceder de manera diferente. 

Y es que aunque se tenga firmada la extinción y, por lo tanto, la casa deje de ser de una de las partes, la hipoteca sigue estando a nombre de dos personas, no se cancela. La solución más común en estos casos es solicitar una novación de la hipoteca y, así el préstamo también pasará a formar parte de una sola persona. 

Con todo, debes tener en cuenta que el banco, para hacer el cambio de titularidad del préstamo, volverá a estudiar tu perfil crediticio. Y, en función del mismo, puede aceptar o denegar (si considera que no tienes suficiente solvencia) la operación.  

Extinción de condominio con compensación económica 

Como hemos apuntado, la disolución de condominio puede conllevar una compensación económica para la persona que cede su parte de la propiedad. Te explicamos cómo se suele calcular: 

• Extinción de condominio sin hipoteca: la compensación dependerá del valor del bien cedido y del número de personas que participen. Así, se dividen a partes iguales. Es decir, en el caso de una pareja, quién cede el bien recibiría el 50 % de su valor.  
• Extinción de condominio con hipoteca: en este caso, el cálculo se complica un poco más. Por una parte, se debe saber cuál es el valor de referencia de la vivienda y, por otra, el capital pendiente de la hipoteca. Así, y siguiendo con el caso de la pareja, la compensación será el resultado entre restar la mitad del capital pendiente de la hipoteca a la mitad del valor menos el valor del bien.  

La extinción de condominio paso a paso 

Aunque cada caso es un mundo, una disolución de condominio conlleva una serie de fases. Estas son las más comunes: 

• Negociación de los términos de la disolución de condominio. Encontrar las condiciones en las que todas las partes que participan estén de acuerdo. 
• Acudir al notario para que redacte la escritura acerca de los términos y firmar las copias correspondientes.  
• Si la disolución de condominio se produce con un divorcio, es aconsejable incluirla en el Convenio Regulador como voluntad mutua.  

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