Cuánto cuesta cambiar las condiciones de la hipoteca

No todo es para toda la vida. Las condiciones pactadas de la hipoteca tampoco. No son inamovibles y se pueden mejorar en pleno periodo de amortización del préstamo.

Sin embargo, mejorar la hipoteca una vez iniciada tiene su coste dependiendo de, si lo que se quiere es cambiar, el tipo de interés, ampliar el plazo de amortización o solicitar una ampliación del importe de la hipoteca.

En el siguiente artículo explicamos cuánto cuesta mejorar alguno de los términos de la hipoteca.

¿Qué condiciones se pueden modificar de una hipoteca?

La ley 4/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario contempla la posibilidad de solicitar a la entidad financiera cambiar las condiciones pactadas inicialmente en una hipoteca. Esta operación se conoce como novación. Con la novación se pueden modificar:

– el plazo de amortización del préstamo
– el tipo de interés
– el índice de referencia
– el importe de la hipoteca

Gastos de la novación

La novación es una operación que conlleva una serie de gastos a tener en cuenta antes de llevarla a cabo:

1. Comisión por novación: esta comisión se acuerda a la hora de negociar las condiciones de la hipoteca. Oscila entre el 0 y el 1% del capital pendiente de amortizar a la hora de pedir la novación. Por ley (artículo 10 de la ley 2/1994) en los préstamos a interés variable, cuando lo que se modifica es el plazo de amortización la entidad no puede cobrar más del 0,1%.
2. Notaría: su coste oscila entre el 0,2 y el 0,5% del importe solicitado inicialmente y no del capital pendiente de amortizar.
3. Registro: su coste suele ser la mitad de lo que cobran los notarios. Si sólo se modifica el tipo de interés del préstamo no hay que volver a inscribir la hipoteca en el registro.
4. Gestoría: no hay una normativa que regule los gastos de gestoría aunque suelen situarse entre los 200 y los 250 euros.
5. Tasación: en una novación no es necesario hacer una nueva tasación de la vivienda a no ser que lo que se pida sea una ampliación del capital inicial de la hipoteca. Como referencia, los gastos estimados por este concepto para una tasación sobre una vivienda de 200.000 euros son 284 euros+IVA (346,64 euros).
6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: este impuesto lo cobra la Administración Pública y sólo se abona si con la novación de pacta una ampliación del importe de la hipoteca. Su coste suele ser de un 0,5% del valor que de tiene previsto incrementar.

Gastos por modificar el plazo de amortización

Vemos cuáles son los gastos de pedir una ampliación del plazo de amortización de un préstamo de 200.000 euros a 20 años y con un capital pendiente de amortizar de 80.000 euros.

Gastos por modificar el tipo de interés del préstamo

En este caso, la novación sería más barata ya que no habrá que sumar los gastos de registro ya que cuando lo que se modifica es sólo el tipo de interés del préstamo no hay que volver a inscribir la hipoteca en el registro. De esta forma los gastos serían:

Gastos por incrementar el capital a amortizar de la hipoteca

Los gastos de novación se incrementan si lo que se quiere es modificar el capital a amortizar de la hipoteca. En este caso, habría que sumar a los gastos anteriores el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la tasación de la vivienda. Además, la comisión por novación puede ser de hasta el 1% sobre el capital pendiente de amortizar.

En la siguiente tabla detallamos cuáles son los gastos para la hipoteca mencionada anteriormente sobre la que se ha pedido una ampliación de capital de 50.000 euros:

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