Si compraste una casa antes de 2013, es tu residencia habitual, la hipoteca está en vigor y su importe está destinado solo a la adquisición del inmueble, puedes desgravarte la hipoteca. Te explicamos cómo hacerlo paso a paso.
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Requisitos para desgravarte la hipoteca
La deducción de la hipoteca venía regulada en la Ley del IRPF (Ley 35/2006), concretamente en el artículo 68.1, pero posteriormente se modificó con la Ley 16/2012. Esta normativa establece una serie de requisitos básicos:
- La vivienda tiene que haberse comprado antes del 1 de enero de 2013. Esto significa que todo inmueble adquirido con posterioridad a esa fecha no permite la desgravación fiscal, aunque se está obligado a incluirlo en la declaración.
- El inmueble debe tener la consideración de primera residencia o vivienda habitual. Según la legislación tributaria, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente vive durante un plazo continuado de, al menos, tres años. O aquella en la que el contribuyente reside durante un plazo de doce meses desde la fecha de su adquisición o del término de las obras.
- El importe del préstamo hipotecario debe de ir dirigido en su totalidad a comprar el inmueble. Esto es relevante saberlo, ya que muchas veces, cuando solicitamos el préstamo al banco, además de concederlo para la compra de la vivienda, pueden sumar una cantidad de dinero destinada a la reforma del inmueble o para amueblarlo. Por tanto, solo desgravaría el préstamo que se destine a la compra de la casa. El resto, no.
- La hipoteca ha de recaer sobre bienes inmuebles, en ningún caso desgravaría si lo hace en bienes muebles, que son aquellos que se caracterizan por su movilidad y que pueden ser trasladados de lugar (los propios muebles, cosas de decoración, electrodomésticos, cuadros, coches, etc). En cambio, bienes inmuebles son los que no se pueden mover (ejemplo: una casa).
- Debes haber deducido por la vivienda en al menos un periodo impositivo anterior a 2013 para poder seguir haciéndolo.
Aunque en España ya no se puede desgravar la hipoteca desde 2013, hay dos comunidades donde aún es posible, dependiendo del caso:
- País Vasco: su normativa foral permite desgravar la hipoteca de la vivienda, aunque se haya comprado después del 1 de enero de 2013. Por tanto, si se compra una casa ahora, también se podrá desgravar el préstamo.
- Navarra: su legislación foral permite que toda compra de un inmueble antes del 1 de enero de 2018 permite la deducción fiscal del préstamo hipotecario.
¿Cuál es el límite económico para hacerlo?
Una cosa es que puedas desgravarte en tu declaración de la renta el préstamo hipotecario y otra diferente es que puedas hacerlo por su totalidad. A este respecto, la Agencia Tributaria establece un límite máximo para la deducción por inversión en vivienda habitual.
Concretamente, puedes desgravarte hasta un 15 % del capital amortizado durante el ejercicio fiscal, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
Este porcentaje se divide en dos tramos: un 7,5 % corresponde al tramo estatal, mientras que el otro 7,5 % depende del tramo autonómico, que puede variar ligeramente según la normativa fiscal de cada comunidad autónoma.
El importe máximo sobre el que se aplica esta deducción es de 9.040 euros anuales, lo que significa que, en el mejor de los casos, el ahorro fiscal que se puede obtener en la declaración del IRPF asciende a 1.356 euros al año. Este beneficio se calcula aplicando el 15 % al tope establecido, siempre que se haya amortizado al menos esa cantidad en el ejercicio correspondiente.
¿Se puede desgravar una hipoteca con dos titulares?
La Agencia Tributaria también permite la deducción fiscal del préstamo hipotecario, aunque tenga dos titulares. En ese caso, cada uno de ellos podrá desgravar su parte correspondiente de la hipoteca en su declaración de la renta, siempre que cumplan los requisitos indicados.
La cantidad máxima deducible en una hipoteca con dos titulares serían 9.040 euros anuales por cada uno de ellos. Por tanto, si dos titulares pagan conjuntamente una hipoteca, ambos podrían deducirse hasta 18.080 euros en total (9.040 euros cada uno).
¿Y el préstamo hipotecario de una segunda residencia?
La ley tributaria define como segunda residencia aquella vivienda en la que no se vive de forma habitual. Es decir, no es tu vivienda principal, en la que pasas la mayor parte de tu tiempo. Podríamos clasificar las segundas residencias en dos tipos:
- Viviendas vacacionales: inmuebles que se usan para algo esporádico o puntual. Por ejemplo, una casa en la playa a la cual solo vamos en verano, o una casa en la montaña y solo vamos los fines de semana o en Navidad. Por tanto, son viviendas donde no residimos y solo hacemos uso de ella un determinado tiempo en el año.
- Bienes de inversión: viviendas cuya finalidad no es residir en ellas sino sacarle beneficio económico, por ejemplo, arrendándola.
En cualquier caso, si la hipoteca está contratada sobre una segunda residencia, no desgrava. También es clave saber que una segunda vivienda, aunque no la alquilemos y esté vacía la mayor parte del año, tiene una serie de imputación de rentas inmobiliarias. Y es que Hacienda considera que, aunque no la alquilemos, brinda la posibilidad potencial de sacarle un rédito económico. Es por este motivo que se le imputa una renta del 2 % del valor catastral del inmueble.
¿Qué gastos ligados a la hipoteca es posible deducir?
La normativa fiscal no solo permite, como hemos visto, la deducción fiscal de un préstamo hipotecario (cumpliendo unos requisitos y respetando los límites máximos). También se puede desgravar una serie de gastos vinculados a la hipoteca. Son los siguientes:
- Los gastos de cancelación anticipada, en caso de que se opte por amortizar el préstamo antes del plazo pactado.
- Comisión de apertura y tasación asociados a una nueva hipoteca, si se formalizara un nuevo préstamo hipotecario.
- Costes derivados de una modificación del préstamo, ya sea por un cambio de entidad financiera (subrogación) o por renegociación de condiciones con el mismo banco (novación).
- Primas de seguros contratados junto a la hipoteca, como los de hogar, vida o protección de pagos, siempre que estén vinculados al préstamo.
En qué casillas se desgrava la hipoteca
Para poder desgravarte fiscalmente tu hipoteca en la declaración de la renta, debes de cumplimentar debidamente las siguientes casillas:
- Casilla 548: se refiere al tramo autonómico de la deducción. Aunque su porcentaje puede variar según la comunidad autónoma, puede llegar hasta el 7,5 %. Para calcularla, hay que sumar los importes consignados en las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.
- Casilla 547: corresponde al tramo estatal, también del 7,5 % como máximo. Su importe resulta de la suma de las casillas 0699, 0700, 0702 y 0704.
Además, hay que tener en cuenta que pueden existir otras casillas adicionales que deban completarse en casos especiales. Esto aplica, por ejemplo, a personas con discapacidad, víctimas de violencia de género, o quienes hayan adquirido viviendas de protección oficial. En estas situaciones, la deducción puede contemplar condiciones específicas o beneficios fiscales adicionales.
¿Qué deducciones autonómicas existen?
Existen deducciones autonómicas por hipoteca, pero son más limitadas y específicas que la antigua deducción estatal. Dependen totalmente de la Comunidad Autónoma y suelen estar dirigidas a ciertos perfiles (jóvenes, rentas bajas, zonas rurales, etc.).
Son beneficios fiscales que algunas Comunidades permiten en el tramo autonómico del IRPF, además de la deducción estatal. Las regula cada Comunidad, aunque se aplican dentro del marco general del IRPF gestionado por la Agencia Tributaria.
- Comunidad de Madrid: deducción por compra de vivienda habitual para jóvenes cuya edad sea menor de 30 años y que tengan un límite de ingresos.
- Andalucía: deducción para jóvenes, para viviendas protegidas (VPO) y también puede incluir ayudas en zonas rurales.
- Cataluña: deducción por inversión en vivienda habitual para jóvenes, personas con discapacidad y familias numerosas.
- Comunidad Valenciana: deducciones más amplias que otras regiones para jóvenes, para primera vivienda y para vivienda protegida.
- Castilla y León: incluye deducción por compra de vivienda en municipios pequeños y dispone de incentivos para fijar población rural.
- Galicia: ofrece deducciones fiscales para rehabilitación de viviendas, así como para la compra de casas (residencia habitual) en zonas rurales.
Ejemplo práctico
Supongamos que compraste una casa en 2010 que es tu residencia habitual, vives en ella, el préstamo hipotecario está a tu nombre y fue destinado solo a la compra del inmueble, por lo que cumples los requisitos para poder desgravarte fiscalmente la hipoteca.
Durante el último año has realizado una serie de pagos vinculados al préstamo hipotecario, por ejemplo, has amortizado 6.500 euros de capital, has pagado 2.000 euros en concepto de intereses y 300 euros por un seguro de vida. En total, todo suma 8.800 euros.
Ya que es un importe inferior al límite máximo de deducción de 9.040 euros, puedes aplicar la deducción sobre el total de los que has abonado. En concreto, al aplicar el porcentaje del 15 % sobre los 8.800 euros, obtienes una deducción de 1.320 euros en tu declaración.
Preguntas frecuentes
Recopilamos algunas preguntas interesantes sobre la deducción de los préstamos hipotecarios en la declaración de la renta. Si tienes alguna más, ponte en contacto con nosotros o déjanos un comentario.
¿Se puede deducir el préstamo hipotecario de una segunda residencia?
La ley tributaria define como segunda residencia aquella vivienda en la que no se vive de forma habitual. Es decir, no es tu vivienda principal, en la que pasas la mayor parte de tu tiempo. Podríamos clasificar las segundas residencias en dos tipos:
- Viviendas vacacionales: inmuebles que se usan para algo esporádico o puntual. Por ejemplo, una casa en la playa a la cual solo vamos en verano, o una casa en la montaña y solo vamos los fines de semana o en Navidad. Por tanto, son viviendas donde no residimos y solo hacemos uso de ella un determinado tiempo en el año.
- Bienes de inversión: viviendas cuya finalidad no es residir en ellas sino sacarle beneficio económico, por ejemplo arrendándola.
En cualquier caso, si la hipoteca está contratada sobre una segunda residencia, no desgrava. También es clave saber que una segunda vivienda, aunque no la alquilemos y esté vacía la mayor parte del año, tiene una serie de imputación de rentas inmobiliarias. Y es que Hacienda considera que, aunque no la alquilemos, brinda la posibilidad potencial de sacarle un rédito económico. Es por este motivo que se le imputa una renta del 2 % del valor catastral del inmueble.
¿Es posible desgravar la hipoteca en una vivienda alquilada?
La hipoteca sobre vivienda la tenemos arrendada a terceras personas no nos desgravará, aunque la hayamos firmado antes de enero de 2013.
En cambio, el dinero que logremos por alquilarla se considera rendimiento de capital inmobiliario y tributa en la base imponible general (descontando gastos obligatorios como IBI, comunidad de vecinos, seguros, amortizaciones).
¿Qué sucede si fallece uno de los titulares de la hipoteca?
Si una hipoteca tiene un solo titular y éste fallece, el dinero pendiente de pago pasa a sus herederos.
En cambio, si una hipoteca tiene dos titulares y uno fallece, pueden darse distintas variables. Si el difunto disponía de un seguro de vida sobre la hipoteca, su parte de deuda quedará liberada.
Si no, serán sus herederos quienes, si aceptan la herencia, tendrán que asumirla (recuerda que los herederos reciben tanto los derechos como las obligaciones de un difunto).
¿Desgrava una ampliación de la hipoteca?
No todas las ampliaciones de hipoteca pueden desgravarse. La ley solo ofrece esa posibilidad si el dinero extra se utiliza para la compra o la mejora de la vivienda habitual, y siempre que la vivienda se haya adquirido antes del 1 de enero de 2013.
¿Cuánto te devuelve Hacienda realmente?
Hacienda no te devuelve toda la hipoteca, sino un porcentaje de lo que has pagado. Concretamente el 15 % de lo que pagas de hipoteca al año, con un máximo de 9.040 euros de base y una devolución máxima de 1.356 euros al año.
¿Qué pasa si compré después de 2013?
Si compraste tu vivienda después de 2013, no tienes derecho a deducción estatal. Solo puedes optar a este beneficio fiscal si compraste la casa antes del 1 de enero de 2013, ya que a partir de esa fecha desapareció la deducción. Así pues, salvo en los casos de Navarra y el País Vasco, no tendrás esa opción.
¿Qué errores son comunes al aplicarla?
- Pensar que todo el mundo puede deducirla (solo puedes aplicarla si compraste antes del 1 de enero de 2013 y ya la estabas aplicando).
- Deducir más de lo permitido. El límite es 15% de lo pagado, máximo 9.040 euros al año.
- Incluir gastos no deducibles. Solo cuentan el capital amortizado, los intereses y los seguros vinculados obligatorios.
- No cumplir el requisito de vivienda habitual. Debe ser tu residencia principal (vivir en ella al menos 3 años).
- Aplicar deducciones autonómicas incorrectas.
¿Qué gastos no son deducibles?
Entre los gastos que no podrás desgravar fiscalmente de tu préstamo hipotecario figuran:
- Impuesto de Transmisiones.
- IVA de la compra.
- Reformas o mejoras de la vivienda.
- Muebles, electrodomésticos.
- Seguros no vinculados.
- Gastos de comunidad.
¿Qué pasos deberé seguir exactamente?
Podrás hacerlo siguiendo unos sencillos pasos:
- 1º Necesitas conocer la referencia catastral del inmueble. Para ello puedes coger alguno de los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y ahí aparecerá.
- 2º En la declaración de la renta, has de ir al apartado que se llama “Deducción por inversión en vivienda habitual” y rellenar las dos casillas. En la 547 introduces el dinero que pagar por la hipoteca, es decir, el capital principal junto con los intereses (tramo estatal). En la 548 haces lo mismo, pero referido al tramo autonómico.
¿Qué documentación es necesaria?
Necesitar contar con una serie de documentación como:
- Certificado del banco en el que aparece la cantidad pagada de hipoteca, intereses y capital amortizado.
- Escritura de la hipoteca que acredita la fecha de compra, titulares, etc.
- Recibos o justificantes de pago del préstamo hipotecario y los seguros vinculados.
- Declaraciones anteriores para demostrar que ya aplicabas la deducción antes de 2013.
¿Qué pasa si nunca aplicaste la deducción antes de 2013?
Solo puedes desgravar la hipoteca si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya aplicabas la deducción.
La deducción por vivienda habitual quedó suprimida desde el 1 de enero de 2013 por la Agencia Tributaria, pero se mantiene un régimen transitorio solo para quienes compraron su vivienda antes de 2013 y además ya aplicaron la deducción en una declaración anterior a 2013. Si no se cumple este último punto, no puedes desgravarte la hipoteca.
¿Se puede desgravar la hipoteca de una segunda vivienda?
No, la hipoteca de una segunda vivienda no se puede desgravar en el IRPF, ni la normativa estatal ni las autonómicas lo permiten. Por tanto, no tendrás esa ventaja fiscal en el caso de hipoteca sobre viviendas vacacionales.
¿Existe una deducción sobre hipoteca para jóvenes menores de 35 años?
No existe una deducción general estatal por hipoteca para jóvenes menores de 35 años, pero sí hay deducciones autonómicas en ese caso, por ejemplo, en Cataluña, Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana y Castilla y León.
¿Sigue mereciendo la pena amortizar para desgravar?
Sí, amortizar suele merecer la pena si puedes desgravarte el préstamo hipotecario por cumplir los requisitos exigidos por Hacienda, no llegas al límite anual y estás cerca de fin de año (optimización fiscal).
En resumen
No todas las hipotecas desgravan, solo puedes hacerlo si compraste tu vivienda habitual antes de 2013. Por tanto, para deducirte el préstamo hipotecario, es necesario que la vivienda haya sido adquirida antes del 1 de enero de 2013. Además, debe tratarse de tu residencia habitual, es decir, el lugar donde vives de forma permanente, y el préstamo hipotecario debe haberse destinado específicamente a la compra del inmueble.
Si cumples estos requisitos, podrás beneficiarte de la deducción. Eso sí, conviene tener en cuenta que solo son deducibles aquellos gastos que estén directamente vinculados a la financiación de la vivienda habitual.
Por último, la suma total de las cantidades que puedes incluir en la deducción no debe superar los 9.040 euros anuales, y sobre esa base se aplica un porcentaje de deducción del 15 %.
