Todo sobre la dación en pago de la hipoteca

Dación en pago es, literalmente, entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. En el caso de la dación en pago de la hipoteca, nuestra vivienda. Una operación que se ha generalizado a raíz de que los bancos usaran este recurso legal como solución en algunos casos de impago. Te explicamos todos los detalles sobre esta figura. 

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Qué es la dación en pago de la hipoteca

La dación en pago de la hipoteca consiste en entregar al banco la vivienda que garantiza el préstamo a cambio de dar por cancelada la deuda pendiente. Se trata de una alternativa a la ejecución hipotecaria.   

Es decir, cuando se producen una serie de impagos en las cuotas de una hipoteca, la entidad financiera en la que se tiene contratada puede seguir los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria y, para cobrarse la deuda, proceder a la subasta pública del inmueble hipotecado.   

En cambio, si el titular de la hipoteca y el banco llegan a un acuerdo, puede recurrirse a la dación en pago. Esto es, el banco da por extinguida la deuda hipotecaria porque recibe las llaves de la vivienda en cuestión, que pasa a estar a su nombre a la vez que libera del préstamo al hipotecado. 

Ventajas e inconvenientes de la dación en pago 

Partiendo de la base de que es un momento desagradable, ya que el motivo por el que se llega a la dación en pago es la imposibilidad de hacer frente a las cuotas de la hipoteca, se trata de una solución que, como todo, tiene sus pros y sus contras. 

Entre las ventajas de la dación en pago destacamos que te libera de la hipoteca, ya que la deuda queda saldada, te evitas todo el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria y también te evitas el posible embargo de otros bienes, siempre y cuando con la subasta del inmueble no se cubriera el coste del capital pendiente de la hipoteca. 

Por otro lado, el principal inconveniente de la dación en pago es que pierdes tu casa. Y, además, a veces no es fácil acceder a ella y puede tener costes.  

¿Entregar la vivienda es realmente una buena opción?

La dación en pago se tercia como opción en aquellos casos en los que el precio de la vivienda que se va a ejecutar judicialmente se ha devaluado considerablemente. Y es que, al entregar el inmueble al banco, la persona que no puede pagar la hipoteca se libera íntegramente de la deuda.  

En cambio, si la vivienda se subastara o se adjudicara a las inmobiliarias de los bancos y el valor que se obtiene no acaba de cubrir toda la deuda pendiente, además de perder la vivienda se seguiría debiendo parte de la deuda y ese importe se podría cubrir con el embargo de otros bienes.  

Requisitos de la dación en pago 

No todo el mundo puede acogerse a la dación en pago, sino que deben cumplirse ciertos requisitos. Estos son los mínimos que recopila el Banco de España: 

• El deudor se debe encontrar en el umbral de exclusión. Todos los miembros de la unidad familiar carecen de rentas derivadas del trabajo.
• Que hayas actuado de buena fe.
• No disponer de otros bienes con los que pagar la deuda.
• Que no exista un aval.
• El precio de adquisición de la vivienda tiene que cumplir con los límites impuestos (máximo 250.000 euros). 
• La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50 % de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar.
• El plan de reestructuración de la deuda ha de ser inviable. 
• La entidad tiene que haber optado por no aplicar la quita de la deuda. 
• Aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución, no se tiene que haber dictado el anuncio de subasta. 
• La vivienda no puede tener cargas posteriores. 
• Que la solicitud se haya presentado dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración o, en un momento posterior, para aquellos deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración y observen su imposibilidad de atender los pagos. 

Qué tener en cuenta antes de solicitarla

Lo primero que debe hacer una persona que tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, antes de recurrir a una dación en pago, es hablar con su banco, plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra e intentar acordar una fórmula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa. 

Una de las posibilidades que se tercian es pactar una carencia, que puede ser total (no se paga nada al banco durante ese tiempo) o parcial (no pagar parte de capital o intereses para reducir el importe de la cuota mensual). 

El siguiente paso, si no se consigue concretar ninguna de estas opciones, es plantearle al banco la dación en pago. 

¿Cuánto cuesta entregar la vivienda al banco para saldar la deuda?

En la mayoría de los casos en España, los gastos administrativos derivados de una dación en pago corren a cargo del banco. Esto resulta lógico, ya que quienes recurren a este procedimiento suelen encontrarse en una situación económica complicada.
El coste total de la operación suele situarse en torno a los 2.000 euros aproximadamente.

Entre los conceptos que asume la entidad se incluyen los honorarios notariales, registrales y de gestoría, necesarios para que el notario dé fe del proceso y para inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura que certifica la cancelación de la hipoteca.

Cómo pedir una dación en pago de la hipoteca

Si no aparece contemplada de forma explícita en el contrato a través del cual se firmó la hipoteca, la dación en pago en España es una medida voluntaria que se aplica siempre y cuando las partes que firmaron la hipoteca (el titular y la entidad) lleguen a un acuerdo. Para ello se puede: 

• Negociar con el banco: ir a tu oficina de referencia y comentar la situación con tu gestor. Analizarán tu caso y te responderán, en un plazo que puede extenderse hasta tres meses, a veces algo más, y no siempre se llega a un acuerdo.   
• Acogerse al Código de Buenas Prácticas: mecanismo que establece una serie de medidas para aliviar la carga que supone la hipoteca al deudor vulnerable que cumpla una serie de requisitos.  

¿Cuánto tarda el banco en admitir la dación en pago? 

El proceso entre que se inicia la solicitud hasta que se concreta la dación en pago puede extenderse varios meses, normalmente entre tres y seis, en los que se irán acumulando intereses de demora, comisiones de impago, etcétera.  

Ten en cuenta que, habitualmente, es el titular de la hipoteca quien debe mover ficha ante un posible impago. Acudir a su banco, explicar la situación e intentar encontrar una solución. Puede ser solicitar una novación de la hipoteca, refinanciar la deuda, mejorar las garantías actuales o la dación en pago.

Estos casos suelen traspasarse a una figura que se conoce como gestor de morosidad. Este valorará que opción tomar. La última sería la dación de pago.

¿Tributa? ¿Cómo?

La dación en pago por una deuda hipotecaria implica abonar el correspondiente impuesto Sobre vivienda. Si el titular es un particular serían el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados, y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. 

Es común que ronde el 7 % u 8 % de la base imponible y que lo asuma el banco. No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto. 

En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional, autónomo, empresario o empresa, y que se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción, quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será entre un 4 % u 8 % o un 18 % o 21 %, según el momento en que se realice la operación.

¿Qué alternativas hay a la dación en pago de la hipoteca?

Hay pocas opciones cuando no se llega a pagar la hipoteca. La dación en pago es, posiblemente, la más severa ya que implica quedarse sin casa. Previamente se puede considerar: 

• Pedir una carencia de la hipoteca. Un periodo en el que no se pague una parte o la totalidad de la cuota. La contrapartida a este tiempo de desahogo es que, a la larga, se incrementa la deuda pendiente, al añadirse los intereses que se generan en ese periodo.
• Vender la casa y cancelar la deuda. Si se obtiene beneficio, destinarlo a un alquiler por un precio inferior al de las cuotas de la hipoteca.  
• Si las dificultades para abonar las cuotas de la hipoteca se debieran a que se tiene un elevado número de financiaciones, hacer una reunificación de deudas es lo más aconsejable para juntarlas todas en una y pagar una única cuota cada mes. Si optas por esta opción, recuerda que nuestros agentes expertos te pueden ayudar a encontrar el mejor préstamo para ti, con las mejores condiciones.  

 Preguntas frecuentes

¿Qué documentación se necesita para una dación en pago?

Normalmente, la entidad bancaria solicitará varios documentos que acrediten tu situación personal y económica. Entre ellos se incluyen el certificado de empadronamiento, la declaración de ingresos y patrimonio, el certificado de vida laboral, el documento que justifique la prestación por desempleo o la pensión, así como la escritura del préstamo hipotecario y una nota simple del Registro de la Propiedad. Estos papeles permiten al banco analizar tu caso antes de aceptar la dación.

¿Qué ocurre tras realizar la dación en pago

Una vez entregas la vivienda a la entidad, la deuda hipotecaria queda completamente saldada y extinguida. Esto incluye el capital pendiente, los intereses —tanto ordinarios como de demora— y cualquier comisión o gasto vinculado al préstamo.
Al dejar de ser propietario, pierdes el derecho a habitar la vivienda, salvo que el banco te ofrezca un alquiler social o te conceda un plazo temporal de permanencia antes del desalojo.

¿La dación en pago siempre cancela el total del préstamo?

No siempre. Si la entidad no forma parte del Código de Buenas Prácticas, puede establecer condiciones particulares. En algunos casos, el banco puede condonar solo una parte de la deuda o reclamarte el importe restante si el valor del inmueble no cubre el total del préstamo pendiente. Por ello, conviene revisar las condiciones específicas antes de firmar el acuerdo.

¿Puedo obtener un documento que confirme que ya no tengo hipoteca?

Sí. Tienes derecho a pedir al banco un certificado de cancelación de deuda hipotecaria. Este documento acredita oficialmente que el préstamo ha sido completamente liquidado y que no existe ninguna obligación pendiente con la entidad financiera.

En definitiva…

La dación en pago puede explicarse a través de los siguientes puntos esenciales:

1. Definición: consiste en un acuerdo mediante el cual entregas tu vivienda al banco a cambio de la cancelación completa de la deuda hipotecaria.
2. Requisitos: la vivienda debe ser tu residencia habitual, debes encontrarte en una situación económica vulnerable y no disponer de otros bienes con los que saldar la deuda. Además, el importe del préstamo debe estar dentro de los límites establecidos por la normativa.
3. Formalización: el proceso se realiza ante notario, y posteriormente se inscribe tanto la transmisión de la propiedad como la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
4. Gastos: en la mayoría de los casos, el banco asume los costes notariales, registrales y de gestoría, por lo que el deudor no debe abonar nada.
5. Consecuencias: una vez firmada la dación, pierdes la propiedad de la vivienda, pero también quedas libre de la deuda. Es posible negociar un alquiler social o un plazo adicional para el desalojo.
6. Certificación: tras el proceso, puedes solicitar al banco un certificado de cancelación de deuda como comprobante de que el préstamo ha quedado totalmente extinguido.