domingo, 26 mayo 2024
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    ¿Qué es una hipoteca autopromoción?

    ¿Quien no ha soñado alguna vez en construir su propio hogar?

    Aunque parezca sorprendente algunas entidades financieras permiten hacer realidad nuestro sueño, gracias a las hipotecas autopromoción, también llamadas hipotecas autoconstrucción.

    La hipoteca autopromotor es un producto hipotecario que ofrece financiación para que podamos construir nuestra propia vivienda. El importe financiado puede ser de hasta el 80% del valor de la vivienda que queremos construir.

    A diferencia de las hipotecas tradicionales, no se entrega todo el dinero al inicio del préstamo hipotecario, sino que se realizan abonos a la cuenta del titular a medida que la obra va avanzando. Es decir, cuando la construcción va evolucionando el banco hace entregas de capital al cliente para que pueda hacer frente a los gastos de la obra.

    Para comprobar que la construcción va progresando se utilizan los certificados de obra que indican en qué porcentaje avanza la obra. Para que se entienda mejor, si la obra avanza un 35% el banco realiza un desembolso equivalente al 35%.

    Existen dos casos diferentes a la hora de contratar esta hipoteca:

    1. Cuando se dispone un terreno ya comprado o heredado: en este caso solamente se financia la construcción y la entidad financiera realiza los abonos al cliente en función de la evolución de la obra.
    2. Cuando no se dispone de un terreno y se tiene comprar: en este caso hay que tener presente que el banco financiará hasta el 80% del valor de la vivienda. De forma que difícilmente financiará el 100% del terreno, ya que la primera disposición que realiza el banco destinada a adquirir el terreno equivaldrá hasta el 80% de su valor, según lo acordado, teniendo que pagar el hipotecado la parte restante. Posteriormente realizará abonos en función de la evolución de la obra.

    Durante la construcción del inmueble, los primeros 2 o 3 años, se pacta una carencia de capital; período en el que únicamente se pagan intereses. Éstos se pagan en función del importe del que se va disponiendo, para que no se penalice al cliente por un importe no dispuesto. La carencia se aplica para facilitar el pago de la hipoteca los primeros años, porque cuando acaba la obra el propietario deja de asumir gastos relacionados con la construcción.

    Cuando se entrega todo el importe prestado, al finalizar la obra, se inicia la amortización del capital, de forma que la cuota hipotecaria incluye intereses y capital amortizado.

    La problemática de las hipotecas autopromotor

    Nadie dijo que fuera fácil hacer realidad la casa de tus sueños. Las hipotecas autopromotor tienen varias dificultades y desventajas que hay que tener presente:

    • Conseguir garantías suficientes para garantizar el pago de la hipoteca no es tarea fácil, hipotecando el terreno no es suficiente si su valor es inferior al importe solicitado. De forma que se exigirán garantías adicionales como avales u otras propiedades.
    • En el mejor de los casos, la financiación máxima es del 80% del valor de tasación. Este valor lo estimará una empresa tasadora en función del valor del terreno, los planes de la obra, el entorno de la vivienda, el mercado inmobiliario del momento y otros factores.
    • Se debe disponer de ahorros, sobretodo en el caso que no se disponga de un terreno porque se deberá hacer frente a una parte del terreno y además hay que asumir gastos que no se incluyen en la financiación. Además los gastos iniciales suele asumirlos el propietario.
    • Es una hipoteca más cara que las tradicionales, ya que la comisión de apertura suele ser más elevada y también el tipo de interés que se aplica, puesto que el riesgo es más elevado.
    • La escasa oferta que hay actualmente en el mercado hipotecario hace que este tipo de hipotecas reduzcan su competitividad, además de incrementar la dificultad de encontrar un préstamo hipotecario que más se adapte a nuestras necesidades.

    Las entidades financieras actualmente ofrecen pocas hipotecas autopromoción sin conocer al cliente, porque el riesgo es más elevado que el de una vivienda construida. Por ello, lo más práctico es solicitar este tipo de hipotecas a tu entidad más habitual y que conozcan la situación financiera familiar.

    Escasez en la oferta actual

    Actualmente una de las entidades que sigue ofreciendo una hipoteca destinada a la construcción de una vivienda es Oficinadirecta.com con su Hipoteca Autoconstrucción. No podemos indicar el tipo de interés puesto que Oficinadirecta.com cambió su estrategia en abril, dejando de indicar un tipo de interés estándar en sus hipotecas, para ofrecer intereses personalizados según el perfil del cliente.

    Por otro lado, Novanca comercializa la Hipoteca NOVANCA que está destinada a la adquisición de una primera vivienda, a reformar el hogar y a construir una vivienda, con un interés del euribor+0,75. El problema es que es una entidad que únicamente opera en la Comunidad de Madrid, de forma que sólo los ciudadanos de Madrid podrán contratarla.

    Imagen| Muffet

    Maica López
    Maica López
    Periodista especializada en información financiera. En CrediMarket.com desde 2013. Antes he trabajado en Bankimia y 20 minutos, entre otros. Me encanta la novela negra, la música y bailar jazz.
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