A la hora de conceder una hipoteca las entidades financieras se fijan en determinadas aspectos para comprobar si la operación solicitada es viable. Miran aspectos relacionados con los titulares; como sus ingresos, la situación laboral, historial de impagos, etc. y otras variables relacionadas con el inmueble financiado.
Lo primero que suelen mirar las entidades financieras es la capacidad de pago del cliente. Para conocer esta variable se fijan en el importe total de los ingresos familiares y en la estabilidad de estos, es decir, que el valor de los ingresos sea estable a largo plazo y que tengan una periodicidad estable. Para asegurarse de la parte de ingresos que es fija y así conocer la cuota hipotecaria máxima que pueden pagar mes a mes según la capacidad de endeudamiento.
Otra variable que tienen en cuenta es la situación laboral, es decir, les interesa conocer factores como la empresa en la que trabajan los titulares, el tipo de contrato que tienen, el tiempo que llevan trabajando en la empresa, el cargo que tienen, etc. Para hacerse una idea de la estabilidad del trabajo.
Si un titular o varios son autónomos el banco requerirá información sobre el sector en el que trabaja, la facturación que realiza anualmente, la estacionalidad del sector, para conocer si hay unos meses en que se percibe la mayor parte de los beneficios y otra información de tipo contable. Los datos suelen requerirse como mínimo de un año para conocer el ciclo de explotación de la empresa.
En el caso que la entidad financiera considere que la capacidad de pago es insuficiente, se pedirá la aportación de avalistas u otras figuras que refuercen la operación hipotecaria. En ese caso el banco querrá conocer más sobre los avales, como la situación laboral, el patrimonio, su solvencia, etc. Es muy importante asegurarse que los avales podrán hacer frente a la deuda en caso de impago.
Los bancos y cajas también se centran en aspectos de una variable muy importante, el inmueble financiado, puesto que es lo que ofrecen los titulares como garantía hipotecaria.
- Lo primero que quieren conocer es el valor de la propiedad es decir, el valor de tasación. Este valor es importante para el banco no sólo por saber que valor tiene la garantía hipotecaria que respalda la hipoteca, sino también para saber el importe máximo que permitirá financiar a los titulares.
- Por otro lado, les interesa saber la recolocabilidad que tiene la vivienda, es decir, la facilidad y rapidez para poder vender la vivienda en el caso de embargo. Por ejemplo un piso en el centro de una ciudad tendrá una recolocabilidad muy alta, mientras que una casa en un pueblo pequeño incrementa la dificultad para venderlo con rapidez.
- Del inmueble también le interesa conocer el estado en el que se encuentra, ya que una vivienda en mal estado no es una garantía hipotecaria suficiente y quizás requiere hipotecar otra vivienda para garantizar el pago de la hipoteca.
- También necesita saber si la vivienda cumple la ley urbanística, para evitar futuros problemas de viviendas ilegales y perder la garantía hipotecaria.
- Los bancos quieren saber si la vivienda está libre de cargas o asegurarse que no hay una carga hipotecaria por encima de la hipoteca, es decir, que la hipoteca ocupe el primer rango.
Una variable también relevante para la entidad financiera es el historial de impagos de los titulares, esta información la obtienen a través de los ficheros de morosidad como el ASNEF entre otros. En el caso que el cliente tenga un impagado en el momento de solicitar la hipoteca, lo más probable es que se la denieguen, por lo que hay que asegurarse de no tener ningún deuda impagada y en ese caso de tenerla cancelarla lo antes posible para salir del fichero.
Los bancos se fijan en una variable que para muchas entidades es bastante relevante, que es la vinculación entre los titulares. Por ejemplo si son matrimonio con hijos se implicarán más en el pago de la hipoteca.
Si la vivienda es habitual es un aspecto que le da fortaleza a la garantía hipotecaria, puesto que es el sitio donde la familia reside y su vinculación con el pago es mucho más fuerte que si es una segunda residencia. En situaciones de crisis financieras las primeras cuotas que dejan de pagarse son las de la segunda residencia, por ello los intereses suelen ser más elevados.
Es importante que sepamos que las entidades financieras suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación, porque el Banco de España les obliga a hacer provisiones mayores si la financiación es superior al 80% del valor de tasación. Por ello suelen exigir más garantías. Es recomendable contratar los servicios de un intermediario o broker cuando se quiere contratar una hipoteca al 100% de financiación, puesto que conocen bien el mercado y encontrarán el mejor préstamo hipotecario para el perfil del cliente.
Conociendo estas variables una familia puede conocer de antemano si tendrá facilidades para obtener el préstamo hipotecario si las exigencias son a su favor, o bien si se aleja de lo deseado por el banco sabrá que tendrá más dificultades para conseguir un préstamo y que no podrá exigir condiciones muy favorables.
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