En Credimarket nos proponemos mejorar día a día para conseguir que los resultados de nuestro comparador de productos bancarios sean cada vez más útiles para el usuario. Fruto de este objetivo es la incorporación de un nuevo parámetro para acotar los resultados de las hipotecas: El valor de tasación.
¿Cuánto vale nuestra casa?
La respuesta depende de quién la conteste:
- El tasador dirá que el valor de la casa es el valor de tasación.
- La entidad financiera que nos deja la hipoteca tomará tanto el valor de la compra-venta como el valor de la tasación para estimar lo que vale la vivienda a financiar. El valor de tasación representa para el banco lo que vale su garantía en caso de que el cliente no pague la hipoteca, por lo que utiliza la tasación como límite del importe a concedernos. El valor de compra-venta es la referencia del dinero que vamos a necesitar.
- Para quien compra y quien vende, la casa se valora por su valor de compra-venta, la tasación se toma, en todo caso, como una referencia más de si compra o vende caro o barato respecto al mercado.
Nuestro comparador de hipotecas incorpora en sus cálculos la variada casuística de valores a la que se enfrenta un usuario de banca en el momento de comprar una vivienda mediante financiación bancaria. En varios ejemplo prácticos veremos la importancia de conocer el valor de tasación (o una aproximación).
Las hipotecas 100% más gastos
Imaginemos un cliente de 30 años que quiere comprar una vivienda de 200.000 euros y no tiene dinero ahorrado y acude a nuestro comparador para buscar una hipoteca de no más de 35 años de plazo. Lo primero que tiene que saber es el importe aproximado que necesita de hipoteca. Para ello debe calcular un 11% de gastos más, que le dará un valor aproximado de los costes de la comisión de apertura, gastos de notaría, gestoría y registro. Por tanto, de gastos tendrá unos 22.000 euros (11% de 200.000), con lo que la hipoteca a solicitar sería de 222.000 euros
- Valor de compra-venta: 200.000 euros
- Importe de la hipoteca a solicitar: 222.000 euros
En nuestro comparador de hipotecas hay que introducir 222.000 en la casilla ¿Cuánto dinero necesitas? y marcar Comprar tu vivienda habitual.
En el siguiente paso nos piden el valor de compra-venta en ¿Cuánto vale el inmueble? y nos dan la opción de poner el valor de tasación (si no lo sabemos, podemos poner uno aproximado) en ¿Conoces el valor de tasación?
Veremos cuatro opciones:
- Caso 1: No conocemos el valor de tasación y no ponemos ningún valor en el comparador.
- Caso 2: Valor de tasación de 280.000 euros.
- Caso 3: El valor de tasación, según el banco, es de unos 222.000 euros.
- Caso 4: El valor de tasación es de 190.000 euros.
En el caso 1 sólo introducimos el valor de compra-venta, 200.000 euros.
En los casos 2,3 y 4 introducimos el correspondiente valor de tasación.
En el caso 1, que no se introduce el valor de tasación, el sistema no tiene este límite en cuenta y nos da todas las hipotecas que conceden 222.000 euros por una casa que vale 200.000. El resultado es que no hay ninguna hipoteca con estas características, ya que lo máximo que financia una entidad actualmente es el 100% de tasación, que suponemos también de 200.000 euros si no se nos dice lo contrario. El sistema nos da la opción de poner un valor de tasación posteriormente (se pueden hacer pruebas) para ampliar la búsqueda.
El Caso 2 es un ejemplo de una compra barata en términos de tasación. Nos piden 200.000 por una vivienda que se tasa en 280.000 euros. Ya podemos adelantar que estamos por debajo del 80% de tasación. Veamos que resultados nos da el comparador Credimarket:
- Los bancos tienen dos formas de limitar la financiación en este caso:
Dar el 80% del valor de tasación, que en este caso vemos que es suficiente para conseguir una hipoteca 100% más gastos en algunos casos (si bien siempre hay que acudir a la sucursal a comprobar que es así). - Conceder el menor valor entre el 80% de tasación y compra-venta. En este caso no saldrían hipotecas, ya que el mínimo valor sería el 80% de la compra-venta, que es el 80% de 200.000, es decir, 160.000 euros (y necesitamos 222.000).
En el caso 3, que el valor de tasación es similar al total que necesitamos de hipoteca, los resultados del comparador son:
Las hipotecas que resultan son aquellas que ofrecen un 100% del valor de la tasación. En este caso hay que leer siempre la letra pequeña, ya que muchas entidades dicen ofrecer el 100% de financiación o el 100% del valor de la vivienda y, en realidad, ofrecen el menor valor entre el 100% de tasación y el 100% del precio de compra-venta.
Finalmente, el caso 4 representa una vivienda cuyo valor de tasación (190.000 euros) es inferior al valor de compra-venta (200.000 euros). No hace falta usar el comparador. No hay actualmente ninguna entidad financiera en España que conceda un importe superior al 100% de tasación. En este caso, en el mejor de los casos obtendríamos una hipoteca de 190.000 euros, por lo que tendríamos que tener ahorrado todos los gatos y los 10.000 euros que faltan de la compra (un total de 32.000 euros).
¿Es posible obtener una hipoteca 100% más gastos?
Si, pero. Es posible conseguir una hipoteca que nos de el 100% más gastos en dos supuestos:
- Que la tasación sea tan alta respecto al valor de compra-venta que yendo al 80% de tasación nos resulte el total de hipoteca que necesitamos.
- La entidad financiera ofrece el 100% de tasación (sin letra pequeña); en estos casos es habitual que las condiciones sena peores, ya que el banco ofrece el total del valor de la garantía (la vivienda hipotecada).
Actualmente hay pocas entidades que la concedan y las que lo hacen nos ponen peores condiciones que si tenemos dinero ahorrado o aportamos segundas viviendas en garantía.
