La cláusula suelo es un límite mínimo que los bancos fijaban en los contratos de hipotecas variables para asegurarse de que el cliente pagara siempre un interés mínimo, incluso si el euríbor caía por debajo de esa cifra. Está prohibida en las nuevas hipotecas variables sujetas a la Ley 5/2019, pero no todas las anteriores son automáticamente abusivas.
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¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula suelo es una condición que los bancos españoles incluyeron en millones de contratos de hipotecas variables y que establecía un tipo de interés mínimo que el cliente debía pagar en las cuotas, aunque los intereses ordinarios que se hubiesen acordado con la entidad financiera estuviesen por debajo.
En la práctica, funcionaba como un tope a la baja: si el euríbor descendía por debajo de ese «suelo» fijado, el cliente no podía beneficiarse de la bajada ni ver reducida su cuota mensual, teniendo que seguir pagando siempre ese porcentaje mínimo.
Ejemplo práctico
Para que nos hagamos una idea, hemos calculado las cuotas de un hipotético préstamo hipotecario de 100.000 euros que se debe amortizar en 20 años, con un tipo de interés formado por la suma del euríbor y un diferencial del 0,50 %. En el momento de la revisión, el valor que se tiene que aplicar en el tipo de referencia es del 0,575 %.
| Concepto | Sin cláusula suelo | Con cláusula suelo |
| Capital pendiente | 100.000 € | 100.000 € |
| Tipo de interés | 1,075 % | 4 % |
| Plazo restante | 20 años | 20 años |
| Cuota mensual | 463,20 € | 605,98 € |
| Cuota anual | 5.558,40 € | 7.271,76 € |
La diferencia económica provocada por la cláusula suelo es la siguiente:
| Concepto | Importe |
| Cuota mensual sin cláusula suelo | 463,20 € |
| Cuota mensual con cláusula suelo | 605,98 € |
| Diferencia mensual | 142,78 € |
| Diferencia anual | 1.713,36 € |
| Diferencia durante 20 años | 34.267,20 € |
¿Es legal la cláusula suelo?
Las cláusulas suelo están prohibidas en los préstamos hipotecarios variables sujetos a la Ley 5/2019, cuyo artículo 21.3 impide fijar un interés mínimo. Sin embargo, las cláusulas anteriores a esta ley no son automáticamente abusivas. Estos son los principales hitos legales:
- 2013: el Tribunal Supremo, en su Sentencia 241/2013, de 9 de mayo, declaró nulas determinadas cláusulas suelo por falta de transparencia.
- 2016: el TJUE, en su sentencia de 21 de diciembre, estableció que la devolución de las cantidades indebidamente cobradas por una cláusula suelo declarada abusiva no podía limitarse a las posteriores a mayo de 2013.
- 2018: el Tribunal Supremo, en su Sentencia 205/2018, de 11 de abril, abordó la validez de acuerdos extrajudiciales sobre cláusulas suelo.
- 2019: entró en vigor la Ley 5/2019, que prohibió establecer límites mínimos al interés variable en los préstamos sujetos a esta normativa.
Por tanto, no todas las cláusulas suelo desaparecieron en 2019. Las incluidas en contratos anteriores deben analizarse individualmente para determinar su posible nulidad.
¿Por qué es abusiva?
Una cláusula suelo es un límite mínimo de interés, pero su existencia o ausencia no determina por sí sola que la cláusula sea abusiva. La cláusula suelo puede ser abusiva si el banco ha limitado unilateralmente la bajada del interés que el consumidor esperaba obtener de una hipoteca a tipo variable, sin haberle informado de manera suficientemente clara de las consecuencias económicas de esa limitación.
Por tanto, la cláusula suelo de las hipotecas puede ser abusiva, según se desprende de las sentencias que ha habido al respecto de su aplicación, por la falta de transparencia, es decir, si en el momento de la firma del contrato el banco no explicó de forma clara a los titulares del préstamo las repercusiones que implicaba tener una cláusula suelo en su hipoteca.
Respecto a la cláusula techo, es una disposición que se incluía en los contratos de hipotecas a tipo variable para fijar un límite máximo al tipo de interés que el cliente tendría que pagar, sin importar cuánto subiera el euríbor. Pero podía existir una enorme desproporción porque los límites eran inalcanzables: mientras que las cláusulas suelo se fijaban en niveles muy probables, las cláusulas techo se establecían en máximos históricos irrealizables.
¿Cómo saber si mi hipoteca la tiene?
Para ver si una hipoteca tiene cláusula suelo se tiene que acudir a la escritura del préstamo hipotecario (y que no se debe confundir con la escritura de la vivienda).
Así, se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable” en los que, de forma relativamente escueta (cinco o seis líneas), se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.
Es recomendable que revises los siguientes documentos:
| Documento | Qué debes buscar |
|---|---|
| Escritura del préstamo hipotecario | La cláusula que establece el tipo mínimo |
| Oferta vinculante | Si se informó previamente del suelo |
| Ficha de información personalizada (FIPER) | Las condiciones económicas ofrecidas |
| Recibos hipotecarios | El tipo de interés aplicado en cada revisión |
Si no tienes la escritura puedes solicitar una copia a la notaría en la que se formalizó la hipoteca. También puedes pedir al banco una copia de la escritura, el cuadro de amortización, el historial de tipos de interés aplicados y la documentación precontractual.
¿Quién puede reclamar la cláusula suelo?
Pueden reclamar la cláusula suelo aquellas personas particulares que solicitaron una hipoteca si, cuando la contrataron, el banco no les explicó claramente las implicaciones de la cláusula suelo, no aparecía en la documentación precontractual o la diferencia entre el suelo y el techo era desproporcionada.
Un autónomo que contrata una hipoteca para sus negocios no queda necesariamente privado de toda posibilidad de reclamar la cláusula suelo. Lo que pierde es la protección específica que la legislación de consumidores concede frente a las cláusulas abusivas y la falta de transparencia. Pero conserva la posibilidad de acudir a otros mecanismos legales.
| Persona | Situación | Condición para poder reclamar |
|---|---|---|
| Particular | Tiene una hipoteca vigente con cláusula suelo | Que actúe como consumidor y que la cláusula no supere el control de transparencia |
| Particular | Ha terminado de pagar la hipoteca | Puede reclamar la nulidad de la cláusula y las cantidades indebidamente cobradas |
| Particular | Ha vendido la vivienda y cancelado la hipoteca | Puede reclamar por las cantidades pagadas durante la vigencia del préstamo |
| Matrimonio | Ambos cónyuges figuran como titulares del préstamo hipotecario | Ambos pueden reclamar |
| Cotitulares | Varias personas figuran como titulares de la hipoteca | Pueden reclamar los titulares afectados por la cláusula |
| Herederos | El titular de la hipoteca ha fallecido | Pueden ejercitar sus derechos acreditando su condición de herederos |
| Autónomo | Ha contratado una hipoteca para su vivienda particular, ajena a su actividad profesional | Puede reclamar al actuar como consumidor |
| Autónomo | Ha contratado una hipoteca para financiar su negocio o actividad empresarial | No disfruta de la protección específica de consumidores |
Cómo reclamar la cláusula suelo paso a paso
Hay varias vías para reclamar la retirada de una cláusula suelo y las cantidades cobradas de más. Antes de acudir a los tribunales, el consumidor puede presentar una reclamación ante la entidad bancaria.
- Presentar la reclamación al banco: revisa la escritura del préstamo y calcula las cantidades cobradas de más. Presenta una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco y solicita la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas, más los intereses.
- Recibir y valorar su respuesta: si acepta la reclamación, deberá presentar una propuesta de devolución. Comprueba que el cálculo de las cantidades y los intereses es correcto.
- Si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial: si el banco rechaza la reclamación o la propuesta no te convence, puedes acudir a la vía judicial. En este caso, será necesario contar con abogado y procurador.
Qué cantidades se pueden recuperar y qué plazos hay
En principio, se puede solicitar la nulidad de una cláusula suelo abusiva y reclamar las cantidades indebidamente cobradas. Tras varias idas y venidas al respecto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que la limitación temporal de los efectos restitutorios aplicada por la jurisprudencia española no podía impedir la devolución íntegra de las cantidades indebidamente pagadas antes de 2013 (TJUE, Sentencia de 21 de diciembre de 2016).
Por la cláusula suelo es posible reclamar:
- Dinero pagado de más: devolución de las cantidades abonadas indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo.
- Intereses legales: sobre las cantidades cobradas indebidamente.
- Gastos judiciales: las costas del procedimiento, si así lo determina el juez.
Hay que distinguir entre la acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva y la reclamación de las cantidades indebidamente pagadas. Esta última puede estar sometida a un plazo de prescripción. Para determinar cuándo comienza a computarse debe tenerse en cuenta cuándo el consumidor pudo conocer efectivamente el carácter abusivo de la cláusula y las consecuencias jurídicas derivadas de ella.
Cómo tributa fiscalmente la devolución de la cláusula suelo
Como norma general, el dinero recibido por la devolución de la cláusula suelo no tributa en el IRPF. La Agencia Tributaria establece que este importe, junto con sus correspondientes intereses indemnizatorios, no se integra en la base imponible.
Esta regla se aplica tanto si la devolución proviene de un acuerdo con el banco como del cumplimiento de una sentencia judicial o un laudo arbitral.
Hay dos escenarios en los que sí tendrás obligaciones fiscales o ajustes que realizar:
- Si aplicaste la deducción por inversión en vivienda habitual: puede ser necesario regularizar las deducciones practicadas por las cantidades posteriormente devueltas, en los términos establecidos por la normativa tributaria.
- Si incluiste los intereses como un gasto deducible: por ejemplo, si la vivienda hipotecada estaba alquilada o afecta a una actividad económica, puede ser necesario regularizar los ejercicios no prescritos correspondientes.
Preguntas frecuentes
Hemos visto todo lo que debes saber sobre las cláusulas suelo en las hipotecas. Te dejamos las cuestiones que nuestros lectores nos envían con mayor asiduidad, por si te ayuda también a ti.
¿Se puede reclamar una cláusula suelo de una hipoteca ya cancelada?
Sí. La cancelación de la hipoteca no impide por sí misma reclamar la nulidad de una cláusula suelo abusiva ni recuperar las cantidades indebidamente cobradas. Por ejemplo, una persona que terminó de pagar su hipoteca en 2020 puede estudiar si tiene derecho a reclamar las cantidades que abonó de más durante la vigencia del préstamo.
¿Hay un plazo para reclamar la cláusula suelo?
Hay que distinguir entre la acción para solicitar la nulidad de la cláusula suelo y la reclamación de las cantidades indebidamente cobradas. La acción de nulidad de una cláusula abusiva no está sometida al mismo plazo que la acción restitutoria. Esta última puede estar sujeta a prescripción y su cómputo debe respetar la jurisprudencia española y europea sobre el conocimiento efectivo del consumidor.
¿Es obligatorio acudir a los tribunales para reclamar la cláusula suelo?
No. El consumidor puede comenzar presentando una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria. Si el banco no acepta la reclamación, no ofrece una solución satisfactoria o no devuelve las cantidades correspondientes, el consumidor puede acudir a la vía judicial.
Es recomendable conservar la escritura hipotecaria, los recibos, la oferta vinculante y cualquier comunicación o acuerdo firmado con el banco.
¿Qué ocurre si el banco ya ha eliminado la cláusula suelo de mi hipoteca?
Que el banco haya eliminado la cláusula suelo no significa que el consumidor haya perdido automáticamente el derecho a reclamar las cantidades cobradas indebidamente durante los años en que estuvo vigente.
Por ejemplo, si el banco eliminó una cláusula suelo del 3 % en 2016, el consumidor podría reclamar las cantidades indebidamente cobradas desde que comenzó a aplicarse hasta su eliminación.
¿Cuánto cuesta reclamar una cláusula suelo?
El coste depende de si se alcanza un acuerdo extrajudicial o es necesario acudir a los tribunales. Presentar una reclamación directamente ante el banco no requiere contratar abogado ni procurador. En caso de acudir a la vía judicial, pueden existir honorarios de abogado y procurador, además del régimen de costas que corresponda.
¿Puedo reclamar si anteriormente firmé un acuerdo con el banco para eliminar la cláusula suelo?
Es relativamente frecuente que las entidades bancarias ofrecieran acuerdos privados para eliminar o reducir la cláusula suelo a cambio de que el consumidor renunciase a presentar futuras reclamaciones judiciales.
La jurisprudencia distingue entre:
- Acuerdo de novación: puede ser válido si el consumidor recibió información suficiente y comprendió sus consecuencias económicas.
- Renuncia de acciones: su validez depende, entre otros aspectos, de que cumpla las exigencias de transparencia y de que el consumidor conociera adecuadamente sus consecuencias y los derechos a los que renunciaba.
Por tanto, haber firmado un acuerdo no significa necesariamente que se haya perdido el derecho a recuperar las cantidades anteriores.
