Las Viviendas de Protección Oficial, son viviendas con dimensiones y precios regulados que permiten acceder a la vivienda a personas que pertenecen a colectivos con bajos niveles de ingresos o situaciones personales desfavorables. Las hay para alquiler o para compra.
Un factor importante a tener en cuenta en el caso de la adquisición de la vivienda protegida es como financiarla; al tratarse de colectivos que requieren de ayudas para acceder a la vivienda también debemos suponer que requerirán de ayuda para poder financiarla, ya que no disponen de capacidad de ahorro. ¿Existen estas ayudas a la financiación de VPO?
- Préstamos convenidos.
- Subsidación de préstamos convenidos.
Préstamos Convenidos (o financiación cualificada)
Podrán obtener estos préstamos aquellas familias que tengan unos ingresos inferiores a 6,5 veces el IPREM.
Son préstamos subvencionados por el gobierno destinados a financiar este tipo de viviendas y ofrecen unas mejores condiciones en cuanto a los tipos de interés, comisiones y duración del préstamo respecto a las del mercado. Estas condiciones están pactadas entre las entidades financieras y el Ministerio de la Vivienda (Actualmente Secretaría de Estado).
Características de los préstamos convenidos:
- No se podrá aplicar comisión alguna por ningún concepto.
- Los préstamos serán garantizados con hipoteca, es decir, la financiación se realiza mediante un préstamo hipotecario.
- La financiación podrá alcanzar el 80% del precio de escritura de compraventa o adjudicación.
- Plazo mínimo de 25 años que podrá ampliarse previo acuerdo con la entidad de crédito.
- El tipo de interés aplicable a estos préstamos será acordado anualmentepor el consejo de ministros. Los tipos de interés actuales, a tipo fijo y variable, para los préstamos convenidos según el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 son:
- El tipo de interés efectivo para los préstamos convenidos a interés variable será igual al último euribor a 12 meses, publicado por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado el mes anterior al de la fecha de formalización, más un diferencial de entre 0,25 y 1,25 puntos básicos.
- Para préstamos convenidos a interés fijo, el tipo de interés efectivo se determinará en los convenios de colaboración, partiendo de un swap equivalente a la duración del préstamo, más un diferencial, que se establecerá en la Orden del Ministerio de Vivienda.
El hecho de no tener comisiones y la seguridad de que el tipo de interés se pactará cada año (con lo que se tendrá en cuenta la situación económica en general y la evolución del mercado de la vivienda y de su financiación), son condiciones muy favorables.
Ahora bien, analizando las características de éstos préstamos, hay que preguntarse: ¿Si tenemos problemas para acceder a una vivienda en condiciones normales y el requisito para acceder a una de protección oficial es que nuestros ingresos sean modestos, qué hace suponer que estos colectivos tendrán ahorrados el 20% de la compra-venta más los gastos? ¿No tendría más lógica promover hipotecas que nos financien el 100% de la vivienda?
Tampoco parece razonable establecer un plazo de amortización de 25 años, cuando la mayoría de hipotecas que hay en el mercado ofrecen plazos de 30 y 40. ¿Compensa el hecho de no tener comisiones éstas limitaciones en financiación?
Hay que acudir a la normativa de cada CC.AA. para conocer las ayudas específicas, ya que lo que comentamos se refiere al marco general.
Probablemente, si el perfil económico de los solicitantes lo permite, sería más factible acudir directamente a una entidad financiera para negociar las condiciones, aunque muchas veces no se superará sus scorings de riesgo.
Subsidiación de préstamos convenidos
Parece que la única ventaja financiera en la que si se incide es en la del tipo de interés bonificado.
A los que les hayan concedido un préstamo convenido podrán solicitar también la ayuda de la subsidiación (artículo 40 y 43.3. Real Decreto 2066/2008), consistente en el pago por parte del Ministerio de Vivienda de una parte de la cuota del préstamo.
La cuantía de subsidiación que financia el estado de forma anual, será descontada por la entidad en cada cuota del préstamo y el Ministerio de Vivienda la reintegrará a ésta posteriormente. Esta cuantía, no podrá superar nunca el importe de la cuota del préstamo.
La subsidiación será efectiva a partir del inicio de amortización del préstamo convenido, con una validez de 5 años y renovable por otros 5 siempre que se acredite seguir cumpliendo los requisitos que permitían solicitar la ayuda financiera.
Los importes de subsidiación según cada nivel de ingresos será por cada 10.000€ de préstamo:
- Menor o igual a 2,5 IPREM: 100€
- Entre 2,5 IPREM y 3,5 IPREM: 80€
- Mayor de 3,5 IPREM y menor de 4,5 IPREM: 60€
Hipotecas para financiar una VPO
Los préstamos convenidos sólo podrán ser concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito convenios con el Ministerio de Vivienda, por tanto será parte de todo el proceso para solicitar una VPO y una hipoteca (un proceso que no es sencillo), enterarnos que entidades son éstas.
La única entidad que actualmente promociona un préstamo de este tipo por internet es Caja Navarra, que ofrece una hipoteca para viviendas de protección oficial con las siguientes características (gracias a un convenio sujeto a la Ley Foral del derecho a la Vivienda en Navarra):
- Tipo de interés:
- Primer año: Euribor a una año + 0,25%
- Resto del plazo: Euribor a un año + 1%
- Plazo: 35 años
- Comisiones: No tiene
- Financiación: 80% del valor de compraventa (hay que tener ahorrados los gastos y un 20% del valor de la casa).
La mayoría de entidades financieras cuenta con convenios con el antiguo Ministerio de Vivienda, pero debemos informarnos, ya que no se trata de un producto propio de las entidades del cual hagan marketing e intenten vender, sino de convenios que ofrece el gobierno como ayuda y que debe solicitar quien esté interesado.
Con todo, las ayudas a la financiación de una VPO son un proceso que como mínimo nos traerá quebraderos de cabeza en forma de convocatorias de solicitud y que aún pudiendo conseguir un tipo de interés muy beneficioso, hay otras circunstancias como el bajo porcentaje de financiación que empeoran claramente las posibilidades de obtener la cantidad que necesitamos.
