En este artículo publicado recientemente en el Euribor describimos las implicaciones que tendría un hipotecado si su hipoteca pasa a un fondo de inversión «buitre».
La realidad es que por mucho que pueda parecer una alarma social que nuestras deudas hipotecarias, pasen, o estén, en manos de un fondo, y dejen de permanecer en el balance de los bancos –o tan sólo se transfiera el riesgo financiero ligado a una cartera de activos hipotecarios–, esta técnica financiera no implica ningún perjuicio para el hipotecado, en ninguno de los casos.
Ya en 2007 la cifra de hipotecas titularizadas por bancos españoles alcanzaba los 308 mil Millones de euros (un 34% del volumen total de deuda hipotecaria en el sistema financiero español por entonces), distribuidos en 215 mil MM en cédulas hipotecarias y 91 mil MM en fondos de titulización.
Siempre será el banco comercializador o concesor de la hipoteca el responsable de gestionar el seguimiento del repago, restructuración de la deuda hipotecaria (modificación y novación hipotecaria con carencias de capital, ampliación de plazos o ampliación de la hipoteca), recuperación, reunificación de deudas, ejecución o dación de la vivienda.
También pueden comprobar en las notas simples del registro de la propiedad de sus viviendas que aunque en su CIRBE (registro de deudas con bancos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España) aparezca declarada una “deuda con garantía real titulizada”, como seguirá apareciendo su banco como el beneficiario del derecho de hipoteca inscrito registrado en origen tras la formalización del préstamo hipotecario.
Por tanto pueden dormir igual de tranquilos si su préstamo hipotecario ha sido titulizado como si no.
¿En qué consiste una titulización de préstamos hipotecarios o fondo de titulización?
Una titulización es una reagrupación en una misma cartera de un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar (préstamos inmobiliarios hipotecarios, aunque también puede realizarse con créditos personales al consumo) que son cedidas a una estructura o vehículo a medida (sociedad, fondo o trust) que financia el precio de las hipotecas colocando los títulos entre inversores.
Los títulos, que suelen instrumentarse como bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores de recibir pagos por los derechos de crédito (cuando los préstamos hipotecarios generan su facturación, pagos de la cuota mensual) bajo la forma de interés y de reembolso del principal.
Durante el proceso de titulización, el emisor endosa el bien / activo no líquido a la empresa administradora de la titulización, encargada de su gestión en lo sucesivo. Ésta crea un patrimonio separado con cuyo respaldo emite bonos (valores negociables en los mercados de capitales) que compran los inversores finalistas, empresas y particulares.
¿Qué características tienen las hipotecas titulizadas?
Según la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario del derecho mercantil en España los préstamos hipotecarios deben cumplir 3 requisitos para poder ser titulizados:
- Hipotecas de 1er rango que graven el 100% del inmueble.
- No exceder del 70% del valor de tasación del bien hipoteca (LTV < 70%); Excepcionalmente podrá alcanzar el LTV 80% en la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de inmuebles residenciales.
- Los inmuebles hipotecados han de ser tasados previamente por una entidad de tasación autorizada (tasaciones ECO, en cumplimiento de la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras).
La Orden ECO surge para dar respuesta a las necesidades de protección de los intereses de inversores en titulizaciones hipotecarias.
¿Qué préstamos ha vendido Bankia a dos fondos “buitre”?
Las recientes noticias sobre la venta de carteras de créditos fallidos como ha realizado Bankia hace unos días han podido causar controversia, pero en realidad no han vendido ninguna deuda hipotecaria si no que se limitan a préstamos personales al consumo de particulares (un 80%) y de inversión de pymes el resto.
Estos no es que hayan sido titulizados, si no que si que han sido directamente vendidos de Bankia a un fondo inversor noruego y luxemburgués respectivamente.
