Cancelar la hipoteca o cómo liberar de cargas la vivienda 

Cancelar una hipoteca significa saldar la deuda. Pero no solo eso. Para que la vivienda sobre la que estaba conste libre de cargas, se tienen que llevar a cabo ciertas gestiones (sobre todo si la quieres vender o necesitas pedir una nueva hipoteca). Es lo que se conoce como levantamiento de la hipoteca. Descubre cómo se hace.  

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Qué significa cancelar una hipoteca 

Cancelar una hipoteca significa que se ha saldado toda la deuda con la entidad bancaria en la que se había contratado. Que, por fin, nos liberamos del pago de las cuotas mensuales. Y puede darse porque hemos pagado la última letra o porque hemos llevado a cabo una amortización anticipada (hemos abonado el dinero antes del tiempo acordado). 

Pero que hayamos puesto punto y final a la deuda, no quiere decir que esté todo hecho. Nos queda un paso más: cancelar la hipoteca del registro. Es decir, hacer que conste que nuestra vivienda ya no tiene ninguna carga.  

Se trata de un trámite que, aunque no es obligatorio, sí es aconsejable, sobre todo si quieres rehipotecar el inmueble o venderlo. Y se conoce como levantamiento de la hipoteca o cancelación registral.  

¿Por qué es importante la cancelación registral? 

Cancelar la hipoteca del registro es un trámite muy importante. Ten en cuenta que, mientras permanezca inscrita en él, y aunque hayas liquidado toda la deuda, constará que la vivienda tiene una carga.  

Por tanto, y hasta que se no se concrete el levantamiento de la hipoteca en el registro, no podrás:  

• Vender la vivienda ya que el comprador, en el momento de adquirirla, te exigirá que demuestres que la casa está libre cargas. 
• Pedir una nueva hipoteca para mejorar las condiciones de la actual, por ejemplo, a través de una subrogación de hipoteca. 
• Rehipotecar la casa una vez se haya acabado de pagar el primer préstamo ya que constará que sigue hipotecada. 

Con todo, si, por el motivo que sea, no vas a cancelar tu hipoteca recuerda que puede cancelarse de forma automática por caducidad. Eso sí, ten en cuenta que esto no sucede hasta pasados 20 años desde el pago de la última cuota del préstamo hipotecario. 

Cómo cancelar la hipoteca del registro paso a paso 

Habitualmente es el propio banco en el que se tiene la hipoteca quien se encarga de gestionar la cancelación registral. Sin embargo, es un trámite que puedes realizar tú mismo. Eso sí, tendrás que llevar a cabo estos trámites:   

1. Acudir a la entidad financiera y pedir un certificado de deuda de saldo cero: este documento demuestra que la hipoteca ya ha sido pagada en su totalidad. La emisión de este certificado no tiene coste. 

2. Acudir a un notario de tu elección, entregar el certificado y solicitar, además, la firma de la escritura de cancelación que tendrá que suscribir también un representante de la entidad financiera. 

3. Acudir a Hacienda para solicitar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Tendrás que completar el documento de liquidación Modelo 600 que se puede descargar directamente en la sede virtual de la Agencia tributaria. Tiene varios campos así que, si no estás acostumbrado a bregar con este tipo de papeleo, es mejor que pidas ayuda para rellenarlo.  

4. Acudir al Registro de la Propiedad, que es el último paso consiste en inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para ello hay que aportar la escritura de cancelación junto con la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Otras vías para gestionar el levantamiento de la hipoteca 

Como has podido ver, gestionar un levantamiento de hipoteca no es especialmente complicado. Eso sí, conlleva conocer cómo se llevan a cabo los trámites y una inversión de tiempo. Y, a veces, no se tiene ni lo uno ni lo otro. En estos casos, es mejor optar por ayuda externa. Estas son las otras vías que existen para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca: 

• A través de una gestoría independiente, que elijas tú mismo. En este caso deberás acudir, explicar el trámite que quieres realizar y adjuntar el certificado de deuda cero, que te debes solicitar tú mismo al banco en el que has cancelado tu hipoteca.  
• Con la gestoría que te proponga el banco. La gran mayoría de entidades tienen acuerdos con gestorías que llevan a cabo todo el proceso y las gestiones. No tiene por qué, pero su minuta puede ser algo más cara que la de una gestoría independiente.  

Gastos de la cancelación de hipoteca 

Los gastos de cancelación de una hipoteca, si nos referimos a su levantamiento registral (en el siguiente apartado abordaremos los gastos de la cancelación anticipada de una hipoteca), dependen de varios factores. 

Sin darte números exactos (a modo orientativo te podemos decir que por norma se mueve entre los 600 y los 1.200 euros), y para que te hagas una idea de todo lo que vas a tener contabilizar, te vamos a listar los gastos a los que tendrás que hacer frente en una cancelación registral:  

• Notaría. Deberás abonar su minuta por redactar y gestionar la escritura de cancelación de la hipoteca.  
• Gestoría. En caso de contratarla, ya la elijas tú mismo o el banco, tendrás que pagar sus servicios. 
• Registro. Eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad tiene coste. Este varía en función del importe de la hipoteca.     

Eso sí, recuerda que el banco no te podrá cobrar ningún importe por facilitarte el certificado de deuda cero, que es el documento que tendremos que llevar al notario para que nos prepare el documento de cancelación de la hipoteca y al registro. 

Cancelar una hipoteca: cuánto cuesta la amortización anticipada 

Si más allá del levantamiento registral queremos hacer una amortización anticipada, para calcular los gastos de cancelación de una hipoteca deberemos tener en cuenta, sobre todo, las comisiones. Para que nos las cobren, deben aparecer detalladas en el contrato que firmamos a la hora de contratar la hipoteca.  

En este caso, recuerda que las comisiones por la cancelación anticipada tienen límites legales y que estos están establecidos en función de cuándo se firmó la hipoteca. Te los detallamos:  

• Cancelar una hipoteca firmada después del 19 de junio de 2019, siempre y cuando el titular es una persona física y la hipoteca está sobre un inmueble de uso residencial. Si se trata de una hipoteca fija, el máximo será del 2,00 % sobre el importe adelantado durante los 10 primeros años del préstamo. A partir de ahí, el máximo que se puede cobrar es el 1,50 %. En una hipoteca variable, la comisión máxima hasta el tercer año es del 0,25 % sobre el importe adelantado, hasta el quinto año es del 0,15 % y, a partir de entonces, del 0 %.  
• Cancelar una hipoteca firmada entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: en cualquier caso (hipoteca fija o variable) la comisión máxima es del 0,50 % durante los primeros cinco años y del 0,25 % el resto. En el contrato puede aparecer la comisión de riesgo de tipo de interés, que no está limitada y puede alcanzar el 5,00 %. 
• Cancelar una hipoteca firmada antes del 9 de diciembre de 2007: el máximo de la comisión por amortización anticipada es de un 1% sobre el importe adelantado.  

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