A la hora de pedir una hipoteca, es posible que el banco te cobre una comisión de apertura. ¿Pero sabías que ha de cumplir una serie de exigencias y que en caso contrario tienes derecho a reclamar su devolución? Te lo contamos a continuación.
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- 1 Qué es la comisión de apertura de la hipoteca
- 2 Quién y cuando paga la comisión de apertura de la hipoteca
- 3 Cuánto se paga de comisión de apertura de la hipoteca
- 4 Últimas sentencias sobre la comisión de apertura de la hipoteca
- 5 Cómo reclamar la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca
Qué es la comisión de apertura de la hipoteca
La comisión de apertura de hipoteca es un gasto que el banco puede cobrarnos por el hecho de tramitar el préstamo que nos va a conceder. Su cuantía variará en función de la política que tenga, al respecto, cada entidad.
Es un porcentaje que se aplica al importe del préstamo hipotecario. Y cubre las gestiones administrativas que el banco tiene que llevar a cabo para aprobar y dar el dinero. Incluye, también, el análisis del nivel de solvencia y riesgo que presenta la persona que pide la hipoteca.
La comisión de apertura de hipoteca es un gasto único y el banco tiene la obligación de justificarla. Además, debe aparecer de manera clara y concisa tanto en la escritura pública como en el contrato de préstamo. Puedes verla, concretamente en el capítulo que se llama Comisiones y Gastos.
Quién y cuando paga la comisión de apertura de la hipoteca
La comisión de apertura de la hipoteca le corresponde pagarla al titular del préstamo: a quien haya solicitado la financiación.
Hasta el año 2019 era una práctica habitual que los bancos aplicaran una serie de gastos, no solo el de apertura de hipoteca, sino también otros como comisión de estudio. Pero desde esa fecha, con la nueva regulación jurídica en la Ley Hipotecaria, el único gasto que se puede cobrar es el de apertura de hipoteca.
Por tanto, cuando se solicita un préstamo hipotecario, tendremos que abonar ésta comisión junto con otros gastos, como por ejemplo, la tasación del bien inmueble.
Si bien es cierto que existen otros gastos, correrán por cuenta del banco, por ejemplo notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La comisión de apertura de hipoteca solo se abona una vez, en el momento en el que la entidad bancaria apruebe y conceda el crédito para comprar un inmueble, siempre que lo añada el préstamo.
Cuánto se paga de comisión de apertura de la hipoteca
La cuantía de la comisión de apertura de la hipoteca es libre: la establece cada banco. Así, importante comparar opciones para tratar de evitar un pago más. Lo más habitual es que se trate de un porcentaje que se aplica sobre el importe solicitado, aunque también puede darse como un importe único o un porcentaje con un mínimo.
Aunque no te podemos dar una cifra, se mueve entre el 0,5 % y el 1 % del importe que se solicita en una hipoteca a tipo variable. En el caso de hipoteca a tipo fijo, la comisión de apertura puede alcanzar hasta el 2,00 %.
Últimas sentencias sobre la comisión de apertura de la hipoteca
La comisión de apertura de la hipoteca es legal, siempre y cuando esté debidamente justificada e informada. Esto es, se refiera a gastos concretos de tramitación administrativa y análisis de solvencia y riesgo, y aparezca en la escritura pública y en el contrato de préstamo.
Pero que esta comisión sea legal no significa que no se cometieran en ocasiones abusos. Es por ello que tras muchas reclamaciones de usuarios, la Justicia se pronunció al respecto, tanto a nivel interno (en España) como externo (en la Unión Europea).
Estas son las sentencias más destacadas:
- Tribunal Supremo (23 de enero de 2019): consideró que la comisión de apertura de hipoteca es lícita y que obedece a una serie de gastos que el banco ha de afrontar para poder tramitarla. También consideró que el beneficio del banco con las hipotecas reside en los tipos de interés que aplique y en esta comisión de apertura
- Tribunal de Justicia de la Unión Europea (16 de julio de 2020): afirmó que es un gasto lícito, siempre que se justifique debidamente, que sea un servicio que se presta al usuario y que se le informe de manera clara y expresa acerca de ella (su cuantía y qué conceptos engloba). Y más adelante, en 2023, estableció que cada juez puede establecer si es o no comprensible, transparente y justa.
Cómo reclamar la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca
Para poder reclamar la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca, lo primero que tienes que hacer es ver si tienes derecho a dicha devolución. Para ello ha de darse una de las siguientes circunstancias:
- La comisión no está recogida en la escritura pública y en el contrato de préstamo.
- El banco no te informó debidamente de su existencia ni te explicó su cuantía y qué servicios comprende este gasto.
- Te han cobrado una cantidad excesiva.
Si en tu caso se cumple alguna de estas premisas, lo que tienes que hacer es mandar una carta al servicio de atención al cliente de tu banco, que dispone de un máximo de dos meses para que te responda, en el que expliques tu caso y en la que, además, aportes pruebas sobre el cobro excesivo de la comisión de apertura de la hipoteca. Y pueden suceder tres cosas:
- Responde positivamente: acepta tu reclamación y te devuelve el dinero.
- Responde negativamente:no está de acuerdo y te informa de que no te devolverá el dinero.
- No responde.
En estos dos últimos casos, tendrás la posibilidad de acudir a los tribunales. Te recomendamos que, si llegas a este punto, contactes con expertos que lleven tu caso.
