Hipoteca fija o variable: cuál es mejor 

Si estás pensando en comprar una casa y tienes que contratar financiación seguro que te has hecho esta pregunta: ¿hipoteca fija o variable? En este post vamos a explicarte cómo es cada una de ellas, diferencias entre interés fijo y variable, ventajas e inconvenientes… Para que, cuando tengas que escoger, lo hagas con conocimiento de causa.  

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Diferencias entre hipoteca fija o variable 

Para decidirnos entre una hipoteca fija o variable, debemos conocer sus diferencias. Y la principal la encontramos en el tipo de interés que aplica la hipoteca. Te lo explicamos a continuación.  

• En una hipoteca fija, también llamada a tipo fijo, es un único interés y será siempre el mismo, durante todo el plazo de amortización si no se cambian las condiciones del préstamo (se mantienen contratados los productos bonificables, por ejemplo). Este hecho repercute directamente en las cuotas y es que no variarán durante toda la vida del préstamo, pase lo que pase con los mercados o los tipos de interés que establezca el Banco Central Europeo.   
• En una hipoteca variable, el interés consta de dos sumandos: uno siempre fijo, el diferencial, y otro que irá variando en función del valor que marque en cada revisión, habitualmente cada 6 o 12 meses. Es lo que se denomina tipo de referencia y el mayoritario en España es el euríbor. También este hecho influirá directamente en las cuotas ya que, si el tipo de referencia sube, las letras se encarecerán y si baja, se abaratarán. 

Principales ventajas y desventajas 

Ya se trate de una hipoteca fija o variable y, como cualquier producto de financiación, cada una de ellas presenta sus ventajas e inconvenientes. Te los explicamos aquí. 

Ventajas y desventajas de las hipotecas fijas: 

• Vas a saber siempre lo que pagas ya que el interés será siempre el mismo. 
• El tipo de interés de una hipoteca fija puede ser, en ocasiones, superior al de una hipoteca variable.  
• En ocasiones resultan más caras que las hipotecas variables.  
• A veces tienen plazos de amortización más cortos.  

 Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables: 

• Las cuotas varían en cada revisión, en función del valor que marque el tipo de referencia. Nunca sabrás a ciencia cierta cuánto pagarás.  
• Históricamente suelen resultar más baratas que una hipoteca fija.  
• Los plazos de amortización pueden ser más amplios.  

Requisitos de una hipoteca fija o variable 

Cuando vayas a solicitar una hipoteca fija o variable vas a tener que cumplir con ciertos requisitos. Unos mínimos a partir de los cuales la entidad en la que pidas tu financiación estudiará la viabilidad de la operación y le servirán, en parte, para establecer ciertas condiciones.  

Ambas, ya hablemos de una hipoteca variable o fija, coinciden a la hora de fijar las condiciones y que consisten, básicamente, en demostrar que:  

• Tienes unos ingresos y que estos son recurrentes, fijos y estables. 
• Siempre has sido responsable con tus pagos y tu nombre nunca ha estado en ningún listado de morosidad, como ASNEF. 
• Tu ratio de endeudamiento (porcentaje de tus ingresos que destinas a pagar deudas o financiaciones) no supera el 35 %.  
• Dispones de solvencia suficiente como para pagar la deuda, y los intereses que genere, en el tiempo acordado.  

Para poder justificar todos estos puntos, las entidades te pedirán que presentes ciertos documentos. Entre ellos, DNI, últimas nóminas y declaraciones de la renta, vida laboral, etcétera.  

Interés fijo y variable: cuál elegir

Antes de elegir entre una hipoteca fija o variable, te recomendamos que analices el mercado y compares condiciones para ver cuáles se adaptan mejor a ti. Y, cuando lo hagas, presta especial atención a estos puntos: 

• El valor del euríbor: es el tipo de referencia mayoritario en las hipotecas que se firman en España. Si eliges una hipoteca a interés variable, afectará mucho a sus cuotas. En este sentido, recuerda que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo y que el euríbor puede presentar una evolución muy dispar (sí, se ha situado al 5,00 % en tiempos de máximos, pero también ha estado en negativo durante seis años, de hecho, su valor medio ronda el 2,50 %). Así, te recomendamos que hagas simulaciones con todo tipo de escenarios en una hipoteca fija o variable.  
• El plazo de amortización: algunas entidades ofrecen las hipotecas a tipo fijo con un plazo de amortización más corto que las variables. Ten en cuenta que a plazo más corto, cuotas más altas. Por tanto, estudia bien si tu economía se lo puede permitir. 
• Condiciones de la propia hipoteca: si tiene comisiones o no, qué beneficios obtienes con los productos asociados, etcétera. 
• Tu propia economía: valora si realmente va a poder hacer frente al pago de las cuotas.  

Qué es mejor, una hipoteca fija o variable 

Depende de cada situación. Como sucede con la mayoría de los productos bancarios y de financiación no te podemos decir si es mejor una hipoteca fija o variable.

Por ejemplo, para una persona de perfil conservador, a quien le gusta tener controlados todos sus gastos y no quiere sustos con las cuotas, la mejor opción sea, posiblemente, una hipoteca a tipo fijo.  

En cambio, para una persona a la que no le dan miedo los riesgos financieros, y quiere beneficiarse de las bajadas de los tipos de referencia (pero también sufrir sus subidas), una hipoteca variable es la solución.  

En este sentido, debemos tener en cuenta que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo, en ocasiones hasta 30 años, y durante todo este tiempo pueden variar muchos aspectos. Desde nuestra situación personal y laboral a los mercados.  

Con un euríbor en plena escalada, puede que las hipotecas fijas se tercien mejor, nos resulten más económicas, pero no olvidemos que el tipo de referencia se ha mantenido seis años con valores negativos, lo que se ha traducido en cuotas más bajas. De hecho, insistimos, su media histórica ronda el 2,50 %.  

Así, antes de elegir entre una hipoteca fija o variable, te recomendamos que hagas tus números y estimaciones con diferentes escenarios (para ello, el simulador de hipotecas de CrediMarket te irá muy bien) y, en función de los resultados y tu perfil, elijas la que te puede ir mejor.  

¿Cuál es el interés mayoritario, fijo o variable? 

Para saber cuáles son las mayoritarias, entre las hipotecas fijas o variables, nos hemos fijado en estadísticas oficiales. Concretamente, las que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística respecto a la firma de hipotecas. Ahora, las hipotecas fijas ganan por mayoría. En este 2023 seis de cada 10 se firman a tipo fijo. Pero no siempre ha sido así.  

Si nos remontamos al año 2018, por ejemplo, la relación era a la inversa: seis de cada 10 hipotecas se contrataban a interés variable y el resto, a fijo. Pero si vamos más atrás, a 2014, la diferencia era todavía más abrumadora: 9 de cada 10 hipotecas se firmaban a interés variable.  

Esto es, la opción mayoritaria entre hipoteca fija o variable va cambiando en función de factores como la evolución del euríbor, los productos priorizados por las entidades, etcétera.  

¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija? 

Sí, puedes cambiar de hipoteca variable a fija porque, por ejemplo, no quieres seguir sufriendo las subidas del euríbor o porque has encontrado una hipoteca a tipo fijo con un interés mejor. Este tipo de cambios recibe el nombre de novación hipotecaria.  

Para que prospere, y si firmaste el préstamo a partir de junio de 2019, debes cumplir unos requisitos establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de contratos de crédito inmobiliario. Y son estar al día de todos los pagos, haber amortizado al menos tres años de hipoteca y que esta esté sobre la primera vivienda o vivienda habitual. 

Si cumples con todos ellos, puedes presentar tu propuesta de novación al banco en el que tienes contratada tu hipoteca variable. Con todo, recuerda que éste tiene la palabra final. Es decir, puede no aceptarla. 

Ni interés fijo ni variable: hipoteca mixta 

Para aquellos que no acaban de tener claro si una hipoteca fija o variable, existe otra opción: la hipoteca mixta, una combinación ambos tipos de interés. Así, durante un primer periodo, que puede ir de uno a 15 años, aplica un interés fijo mientras que para el resto tiene un interés variable: habitualmente la suma de un diferencial más un tipo de referencia (el euríbor es el más común).  

Más allá, no tiene apenas diferencias con una hipoteca variable o fija ya que los requisitos a cumplir, la documentación a aportar, los importes que se pueden solicitar o plazos de amortización son muy similares en todos los casos.   

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