sábado, 2 marzo 2024
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    Hipoteca autopromotor: así funciona la financiación para construir tu propia casa 

    Una hipoteca autopromoción es un tipo de financiación cuya finalidad es construir desde cero tu propia vivienda. Descubre cómo son los préstamos autopromotor y en qué se diferencian de las hipotecas convencionales.  

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    ¿Qué es una hipoteca autopromotor? 

    Los préstamos autopromotor o hipotecas autopromotor son financiaciones cuyo objetivo es sufragar la construcción de una vivienda desde cero en un terreno que, habitualmente, es de la propiedad de quien pide el dinero.  

    Aunque no dejan de ser hipotecas, las que están destinadas a la construcción de un inmueble tienen ciertas diferencias respecto a las hipotecas convencionales, las que se solicitan para comprar una vivienda ya edificada. 

    Así, en una hipoteca autopromoción, el dinero no se da de golpe sino que se hace por etapas, puede tener unos tipos de interés más elevados y requerir la presentación de ciertos documentos especiales.   

    Puedes pedir una hipoteca autopromotor para construir lo que será tu primera o segunda residencia o para edificar un inmueble como inversión. 

    Cómo funcionan los préstamos autopromotor 

    Una vez concedida, el funcionamiento de una hipoteca para construir tu casa es diferente del de una hipoteca para comprar directamente una vivienda. Y es precisamente la primera gran discrepancia la que nos determina cómo funcionan los préstamos autopromotor.  

    Así, si en una hipoteca convencional, el importe se da de una sola vez en una autopromotor se va concediendo por fases

    • Fase 1, conocido como tramo inicial o suelo. En función de la entidad, recibirás hasta el 50 % del valor de tasación del suelo en el que edificarás la vivienda.  
    • Fase 2, tramo de certificaciones. A medida que la obra va avanzando y en función de las certificaciones que entregue el arquitecto de la obra, el banco te irá dando los importes que necesitas para ir cubriendo los costes de la construcción.  
    • Fase 3, tramo de fin de obra. Entrega del dinero restante, una vez que el arquitecto certifique el final de la obra y la licencia de vivienda.  

    Habitualmente estas tres fases se acostumbran a alargar unos dos o tres años. En este periodo, lo más común es que sólo se paguen intereses y no se amortice deuda: se te aplique una carencia en la hipoteca. Acabado ese plazo, tendrás las cuotas «normales”, con intereses y amortización de capital. 

    Requisitos de las hipotecas autopromotor 

    Para poder acceder a una hipoteca para construir tu propia vivienda se han de cumplir con varias exigencias. Así, a los requisitos de una hipoteca (tener un buen perfil crediticio, no haber estado nunca en listados de morosidad, contar con unos ingresos suficientes y ahorros y no estar muy endeudado) se suman los siguientes: 

    • Justificaciones sobre el terreno en el que quieres edificar. Debes demostrar que es tuyo, que está a tu nombre en el Registro de la Propiedad y consta libre de cargas; que está calificado como urbanizable (se puede edificar), y debe contar con una licencia de obra firmada por el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra el terreno.  
    • Justificaciones de la construcción. Debes tener un presupuesto total, sobre cuánto va a costar la obra, firmado por una empresa constructora. A su vez, el proyecto de la construcción debe contar con la validación del Colegio de Arquitectos. Y debes aportar el certificado de eficiencia energética. 
    • Aportar ahorros, en función de la entidad pueden pedirte que dispongas, al menos, de una cantidad de dinero que suponga el 30 % del presupuesto de la obra.   

    Documentos para solicitar financiación para construir mi casa 

    La cantidad de documentos que hay que presentar al solicitar una hipoteca autopromotor es mayor a la de una hipoteca convencional. Te listamos los más habituales (aunque recuerda que pueden cambiar en función de la política de riesgos de la entidad): 

    • Documento de identidad vigente, sin caducar (DNI o NIE o pasaporte).  
    • Resumen de la vida laboral actualizado.  
    • Última declaración del IRPF
    • Extractos con los movimientos bancarios de los últimos meses.  
    • Si hay otros préstamos, últimos recibos de otros préstamos y datos del CIRBE, que es el registro en el que se listan los préstamos y créditos por importes mayores a 6.000 euros.  
    • Si se vive de alquiler, contrato de arrendamiento y últimos recibos.  
    • Escrituras de otros inmuebles que se pudieran tener.  
    • Justificación de otros ingresos más allá de la nómina.  
    • En el caso de trabajadores por cuenta ajena, contrato laboral y últimas nóminas.  
    • En el caso de los autónomos, declaración anual del IVA, pagos trimestrales del IVA del año en curso, declaración anual y fraccionada del IRPF y últimos pagos a la Seguridad Social. 
    • Escritura de propiedad de la parcela o solar y nota simple actualizada. 
    • Proyecto de obra, básico y ejecutivo, redactado por un arquitecto y con el visto bueno del Colegio de Arquitectos de la zona.  
    • Presupuesto de obra elaborado por la empresa que ejecutará obra.  
    • Licencia de obra y licencia urbanística del Ayuntamiento.  
    • Justificantes de la contratación del seguro decenal.  

    Es posible que, tras la obra, para entregarnos la parte final del importe, tengamos que presentar otros documentos. Son los siguientes: 

    • Certificado de fin de obra, que emite el arquitecto encargado de la misma una vez se da por concluida la edificación.  
    • Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética, también emitidos por el arquitecto o una empresa especializada.  
    • Boletines de alta de los suministros
    • Licencia de primera ocupación. 
    • Escritura de la propiedad con la inscripción en el Registro de la Propiedad.  

    Hipoteca autopromotor con terreno y sin terreno 

    Ten en cuenta que uno de los principales requisitos con los que te puedes encontrar al solicitar una hipoteca autopromotor es que puedas justificar que, el solar en el que quieres construir, es realmente de tu propiedad. De hecho, lo más común es que sin él, la concesión del préstamo sea muy complicada.  

    Igualmente, si quieres edificar y no tienes el terreno, puedes intentar negociar con el banco la concesión de una hipoteca autopromotor sin terreno: incluir el valor del solar en el importe del préstamo. O pedir un préstamo personal a parte y comprar el terreno. 

    Dónde encontrar tu hipoteca autopromoción 

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    Maica López
    Maica López
    Periodista especializada en información financiera. En CrediMarket.com desde 2013. Antes he trabajado en Bankimia y 20 minutos, entre otros. Me encanta la novela negra, la música y bailar jazz.
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