La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien del cual es propietario pero sobre el cual no puede hacer ningún uso, ya que su posesión y disfrute corresponde a un tercero. Te explicamos qué significa nuda propiedad y qué implica (con ejemplos).
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Nuda propiedad: qué significa
El derecho de la propiedad está formado por dos elementos que giran en torno a un bien: la titularidad y la posesión. En el caso de la nuda propiedad, estaríamos ante el derecho de propiedad pero no de la posesión.
Es decir, la nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien del cual es propietario pero que no puede hacer uso de él, ya que su posesión y disfrute corresponde a un tercero.
Por tanto, en la nuda propiedad tenemos dos figuras:
- Nudo propietario: tiene la titularidad del bien pero no puede utilizarlo ni disfrutarlo.
- Usufructuario: no tiene la titularidad del bien, pero sí el derecho de usufructo. Esto es, que le permite el uso, goce y disfrute de él.
Nuda propiedad: ejemplos
Aunque puede haber más, te vamos a mostrar algunos ejemplos de nuda propiedad, de cuándo se puede dar:
- Por sucesión: fallece una persona y el heredero recibe una vivienda, pero es nudo propietario, de manera que pasa a ser el titular de esa casa, pero el uso y goce de la misma corresponde al cónyuge viudo, el cual podrá vivir de por vida en el inmueble.
- Por donación: una persona realiza una donación y transmite al donatario la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserva para sí misma el usufructo vitalicio.
- Por compraventa de un inmueble: una persona vende su vivienda pero se reserva el derecho de nuda propiedad para residir en ella hasta su fallecimiento. Sobre todo sucede en personas mayores, que tienen problemas para poder tener una vida digna únicamente con la pensión de jubilación. En cualquier caso, hay que recordar que si tuviera herederos, nunca recibirán la vivienda. Y que todos los detalles de la transacción deben quedar recogidos por contrato.
Cuánto dinero se recibe por nuda propiedad
No hay un precio estanco, una cantidad de concreta que se reciba por la nuda propiedad. De hecho, hay que ver caso por caso y analizar una serie de cuestiones como son:
- El valor de la vivienda: se valorará los metros cuadrados, la antigüedad, el estado en el que está, la zona donde se encuentra, etc. Una tasación en toda regla.
- La edad del usufructuario: cuanta mayor edad tenga, más dinero recibirá, puesto que su esperanza de vida será menor.
Cuándo termina la nuda propiedad
Básicamente existen tres supuestos en los que vence la nuda propiedad:
- Por fallecimiento. Cuando fina el usufructuario y, si lo tuviera, su cónyuge.
- Si se cumple una condición pactada. Por ejemplo que el hijo del nudo propietario se case y necesite una vivienda.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. Por ejemplo, demolición de una vivienda.
¿Qué pasa si fallece el nudo propietario?
Si fallece el nudo propietario, serán sus herederos los que ocupen ese lugar. De manera que el usufructo sigue plenamente vigente, con la única salvedad de que los titulares de la vivienda serán otras personas, que tendrán que respetar el contrato de nuda propiedad.
Derechos y obligaciones en la nuda propiedad
En este apartado, vamos a entrar al detalle en los derechos y obligaciones de las figuras involucradas en la nuda propiedad.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
El nuevo propietario puede vender la vivienda a otra persona, puede pedir una hipoteca sobre ella, así como realizar obras de mejora, aunque para ello el requisito es que no perjudique al usufructuario y que el valor del inmueble no se vea reducido.
Tras el fallecimiento del usufructuario (y su cónyuge), el nudo propietario adquiere el derecho de goce y uso de la vivienda.
En lo referente a las obligaciones, ha de realizar todas las reparaciones necesarias que requiera la vivienda, así como pagar los impuestos relacionados con la vivienda (salvo el IBI que lo ha de pagar el usufructuario). Si no hay nada pactado en contra, también tendrá que hacerse cargo de las derramas de la comunidad de vecinos.
Derechos del usufructuario
En cuanto al usufructuario, dispone del derecho de uso, goce y disfrute de la vivienda, de manera que puede vivir en ella, arrendarla si lo desea, ceder el uso…
Entre sus obligaciones están las de mantener en buenas condiciones la vivienda, no puede ejecutar obras que alteren la estructura, ha de pagar el IBI y la comunidad de vecinos.
Venta de nuda propiedad
En nuestro ordenamiento jurídico se permite que una persona decida vender la propiedad de su vivienda (pero no el usufructo) a otra persona. Ésta segunda pasa a ser el nuevo propietario al adquirirla, posiblemente a un precio más bajo que el valor de mercado puesto que no puede utilizar la vivienda hasta que fallezca el vendedor (usufructuario), el cual recibe un dinero por ello.
La nuda propiedad se realizará mediante contrato ante notario y posteriormente se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Diferencia entre nuda propiedad e hipoteca inversa
No. Aunque puedan parecer similares, nuda propiedad e hipoteca inversa no son lo mismo. En la primera, al vender la vivienda y recibir el dinero pactado, la propiedad se pierde para siempre.
En la segunda, la hipoteca inversa, la titularidad se puede recuperar. Por ejemplo, con el fallecimiento del titular de la hipoteca inversa, los herederos, si quieren recuperar la propiedad de la vivienda, pueden hacerlo devolviendo al banco lo que éste había ido entregando al fallecido.
