lunes, 27 mayo 2024
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    La FEIN de la hipoteca 

    Durante el proceso de contratación de tu hipoteca, el banco te entregará varios documentos. Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN hipoteca, en la que se incluye toda la información referente al préstamo que se va a contratar. La oferta que presenta es vinculante para el banco, no para ti. Te explicamos al detalle qué es la FEIN de la hipoteca.  

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    Qué es la FEIN de la hipoteca 

    La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento que el banco te tiene que entregar obligatoriamente cuando vas a contratar una hipoteca. En él se incluye toda la información que necesitas antes de tomar la decisión de firmarla con el objetivo de que estés más informado y protegido antes de asumir el compromiso.

    Es decir, en la FEIN se detalla todas las condiciones que va a tener la hipoteca concreta que te ha ofrecido el banco y vas a suscribir, y los términos que incluye tienen una validez de 10 días. La información que incluye la FEIN es vinculante sólo para el banco.  

    La FEIN es un documento que se entrega a los clientes desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, en 2019, que introdujo algunos cambios en el proceso de negociación y contratación de una hipoteca. Entre ellos, la entra de la FEIN. 

    ¿Para qué sirve la FEIN? 

    El principal objetivo de la FEIN es dotarte de toda la información que necesitas sobre las condiciones y características de la hipoteca que estás a punto de firmar. Es decir, hacer que todo el proceso sea transparente para ti.  

    Ten en cuenta que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo, habitualmente hasta 30 años, y que va a condicionar la economía familiar durante mucho tiempo. De ahí la importancia de saber qué implica lo que estás firmando. Y toda esta información está en la FEIN.  

    Además, si solicitas la hipoteca en diferentes bancos y te la aprueban, a través de la FEIN que te entregue cada uno de ellos podrás comparar las condiciones que te ofrecen de forma equitativa.  

    Cuándo me entregan la FEIN 

    El banco te entregará la FEIN una vez haya aprobado tu solicitud de hipoteca, no antes. Eso sí, tiene que dártela 10 días naturales antes de la firma del contrato hipotecario.  

    Igualmente, la entidad aguantará la oferta que te propone en la FEIN hasta 10 días naturales. Pasado ese plazo, si tu no informas de que la has aceptado, puede variar los términos. En este sentido, recuerda que la FEIN es sólo vinculante para el banco, no para ti.  

    Proceso para obtener la FEIN 

    La entrega de la FEIN es el último paso antes de la contratación de la hipoteca. En orden cronológico, este sería el paso a paso que se sigue desde que se solicita una hipoteca hasta que se firma:  

    • Solicitas una hipoteca a un banco.  
    • La entidad te explica cuál es su oferta hipotecaria y te entrega la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), un documento con información genérica de sus hipotecas. 
    • El banco y tú os sentáis y renegociáis algunos de los términos. Llegáis a un acuerdo sobre varios cambios.  
    • La entidad te pide que aportes varios documentos con los que estudiará tu solvencia y decidirá si aprueba tu solicitud de hipoteca. 
    • Presentas todos los documentos que te requieren en el plazo de tiempo que te han dicho.  
    • El banco entrega los papeles a su departamento de riesgos, que estudia la viabilidad de la operación.  
    • Se aprueba la concesión de la hipoteca
    • El banco contacta contigo y te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada, FEIN, con las condiciones que habéis negociado. Tienes 10 días para aceptar la oferta.  
    • Informas a la entidad, dentro del plazo, de que aceptas la propuesta.  
    • Agendáis un día y hora para firmar la hipoteca que, insistimos, tendrá las condiciones que se hayan plasmado en la FEIN.  
    • Vais al notario y firmáis la hipoteca 

    Qué información hay en la FEIN de la hipoteca 

    La FEIN consta de varios aparatados en los que encontrarás toda la información acerca de la hipoteca. En cada uno de ellos debe aparecer, al menos, la información obligatoria, la que está establecida por Ley.  

    Estos son los apartados de la FEIN y qué datos tienen que estar de forma obligatoria:   

    • Información introductoria. Deben aparecer el nombre del titular o titulares de la hipoteca, la fecha en la que se te entrega de la FEIN y su validez.  
    • Acerca del prestamista. aquí constarán el nombre de la entidad, su número de teléfono, la dirección física, un correo electrónico, un número de fax, una página web y una persona de contacto.  
    • Datos de los intermediarios de crédito, en el caso que se gestione con un intermediario en lugar de con un banco. En este apartado constará el nombre del intermediario, su número de teléfono, la dirección física, un correo electrónico, un número de fax, una página web y una persona de contacto. 
    • Características principales del préstamo. En este apartado del FEIN debe constar el importe de la hipoteca, la moneda en la que se va a conceder, la duración del préstamo (puede estar detallada en meses o años), si se trata de un préstamo o un crédito hipotecario, el tipo de interés (si es una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta), el importe total a reembolsar (cuánto dinero se pagará en total, contando la devolución del importe, los intereses que genere, las comisiones… La cifra será orientativa en las hipotecas variables y mixtas), qué bien se usa de garantía.  
    • El tipo de interés de la hipoteca y otros gastos. La FEIN detallará la Tasa Anual Equivalente (TAE) de la hipoteca, que incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y otros gastos 
    • La periodicidad y el número de pagos. 
    • El importe de las cuotas. Recuerda que en una hipoteca fija siempre será el mismo y en una variable cambiará, en cada revisión, en función de la evolución del tipo de referencia (en España, el más usado es el euríbor). 
    • Tabla ilustrativa de reembolso: el cuadro de amortización.   
    • Cualquier otra obligación que tenga la hipoteca, productos bonificables, por ejemplo deben aparecer en la FEIN.  
    • Las condiciones del reembolso anticipado.  
    • Los llamados «elementos de flexibilidad», que incluye información sobre cómo y cuánto costaría hacer una subrogación de hipoteca, ampliarla…  
    • Otros derechos. Recuerda el tiempo de vigencia de la FEIN, la posibilidad (si existe) de un periodo de desistimiento (una vez firmado el contrato de la hipoteca, echarse para atrás y cancelarlo)… 
    • Datos de contacto por si se quisiera poner una queja. 
    • Qué consecuencias tendría el hecho de no cumplir, como titular de la hipoteca, con los compromisos asumidos al firmarla.  
    • Información acerca de la legislación que se aplicará al contrato o la lengua de redacción, si se hace en una diferente al castellano, del mismo. 
    • Información acerca del organismo que supervisa el banco o financiera en la que se va a firmar la hipoteca 

    ¿La FEIN es vinculante? 

    Como hemos ido apuntando a lo largo del artículo, las condiciones de la hipoteca que se incluyen en la FEIN son sólo vinculantes para el banco, no para ti. Es decir, si llegas a aceptar la hipoteca, tendrá las condiciones que se establecen en el documento: no otras.

    Con todo, el hecho de que te entreguen la FEIN no quiere decir que tengas que firmar esa hipoteca. Puedes no rechazarla, contratarla en otra entidad, etcétera.  

    Sea como sea recuerda que las condiciones que se detallan en la FEIN tienen una validez de 10 días naturales a contar a partir de cuando te la entregan.  

    FEIN y FiAE: diferencias 

    Junto a la FEIN, el banco o financiera que haya aprobado tu hipoteca te entregará otro documento, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se detallan, aún más, las cláusulas más complicadas del préstamo. 

    Es decir, en la FiAE se habla del tipo de interés de la hipoteca, si tiene algún tipo de cláusula suelo, qué pasa en caso de impago, cómo se distribuyen los gastos de la hipoteca… 

    Como sucede con la FEIN, la FiAE tiene una validez de 10 días y se entrega porque lo establece Ley de Crédito Inmobiliario, en respuesta a la transparencia en la comercialización de este tipo de productos.  

    Otros documentos, más allá de la FEIN 

    Junto con la FEIN, el banco te entregará los siguientes documentos:  

    • Ficha de Advertencias Personalizadas o FiAE (te hemos explicado en qué consiste en el punto anterior). 
    • Contrato. Una copia en la que deben aparecer las mismas condiciones que te han indicado en la FEIN.   
    • Información sobre los gastos de hipoteca. Qué paga el cliente y qué paga la entidad. Todo detallado y desglosado. 
    • Si te interesas por una hipoteca variable, simulaciones sobre cómo quedarían las cuotas ante distintos escenarios, si sube o baja el tipo de referencia.  
    • Coberturas concretas de los seguros que contrates (si así lo decides) junto a la hipoteca. En la FEIN te saldrá su coste pero no sus condiciones. 
    • Un recordatorio sobre la obligatoriedad de visitar al notario, para que te explique las condiciones de la hipoteca y certifique que la entidad te ha entregado toda la documentación y que lo has entendido todo, al menos un día antes de la firma de la hipoteca.  
    • El coste, en euros, de los cheques o transferencias que nos servirán para pagar al vendedor.  

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    Y, recuerda que si uno o varios bancos o financieras te conceden alguna de las hipotecas que solicites, te tendrán que facilitar la FEIN antes de contratarla.  

    Maica López
    Maica López
    Periodista especializada en información financiera. En CrediMarket.com desde 2013. Antes he trabajado en Bankimia y 20 minutos, entre otros. Me encanta la novela negra, la música y bailar jazz.
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