Cómo renegociar una hipoteca con éxito 

Para modificar el tipo de interés (pasarlo de variable a fijo) o rebajarlo. Para variar alguna cláusula. Para mejorarla. Sí, puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca, pero el banco tendrá que estar de acuerdo con ello. Así que, para ello tendrás que renegociarla. Con tu entidad… O con cualquier otra.  

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Renegociar una hipoteca: qué es 

Renegociar una hipoteca no es nada más que intentar modificar las condiciones de la financiación que se tiene contratada. Porque sí, se trata de un préstamo a muy largo plazo, al que estaremos ligados hasta, en ocasiones, 30 años. Y durante todo ese tiempo pueden cambiar muchos aspectos: personales y financieros. Tanto a mejor como a peor.

Cuando se va a renegociar una hipoteca entran en juego dos sujetos: el banco en el que está suscrita y los titulares de la financiación. Ambos negociarán las nuevas cláusulas hasta llegar a un acuerdo. De ahí que sea de capital importancia saber qué se quiere conseguir porque es posible que, al acabar el proceso, se haya tenido que ceder en algún punto.  

¿Se puede renegociar una hipoteca? 

Sí. No hay ninguna Ley que lo impida. De hecho, puedes renegociar tu hipoteca en cualquier momento, aunque se aconseja que sea una vez hayan transcurrido, al menos, tres años desde que se firmó.  

En cualquier caso, y como veremos más al detalle en posteriores puntos, puedes renegociar tu hipoteca con el banco con el que la tienes firmada y con cualquier otro. De hecho, puedes incluso pedir una hipoteca para cancelar la que ya tienes y empezar, más o menos, desde cero.  

En qué fijarse al renegociar la hipoteca 

El objetivo de negociar una hipoteca con el banco es mejorar sus condiciones: una o varias. Te las listamos y te explicamos, en cada una de ellas, en qué te debes fijar: 

• Tipo de interés: es el precio que pone el banco al hecho de dejarte el dinero durante unos años. Al renegociar la hipoteca debes hacerlo a la baja, para pagar menos. Así, puedes rebajar el que tienes o cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija o a mixta. O al revés. Fíjate en el Tipo de Interés Nominal (TIN), pero sobre todo en la Tasa Anual Equivalente (TAE), porque refleja el precio real (el interés más otros gastos).  
• Plazo de amortización: es el tiempo que fijas con el banco para devolverle el dinero que te ha dejado más los intereses que genere. Si lo vas a acortar (y no adelantas capital ni tocas el tipo de interés) las cuotas serán más altas. Si lo alargas, serán más bajas, pero acabarás pagando más intereses. Fíjate en cómo quedará la cuota al tocar el plazo para ajustarla a tus finanzas.  
• Comisiones: son los gastos que van asociados a la gestión de la hipoteca. Revisa las que te aplica la actual para ver si te merece la pena pagarlas cuando vayas a renegociar la hipoteca. De paso, aprovecha para intentar eliminarlas o mejorarlas.  
• Capital: es el dinero que pides. Puedes mantener la deuda y renegociar otros aspectos de la hipoteca (por ejemplo, el tipo de interés), rebajarla (amortizar la hipoteca anticipadamente) o aumentarla (pedir más dinero, hacer una ampliación de la hipoteca).    
• Productos bonificables: es posible que tu hipoteca sea bonificada. Tenga asociados algunos productos cuya contratación se refleje en una rebaja en el tipo de interés (tarjetas de crédito, cuentas corrientes, seguros de hogar, seguros de vida…). Puedes darlos de baja o mantenerlos, siempre que hayas revisa las condiciones y te interesen.  
• Titulares y avales: son las personas que responden de la hipoteca. Puedes reducir el número o ampliarlo. Si en su día tuviste que incluir algún aval hipotecario y ahora ya no es necesario que esté, intenta quitarlo.  

Renegociar una hipoteca con el banco 

Renegociar la hipoteca con el banco en el que se tiene contratada es, posiblemente, la primera opción que se nos viene a la cabeza a la hora de intentar cambiar las condiciones de nuestro préstamo. Básicamente, por comodidad. Ya nos conocen como clientes y requiere, al menos en principio, de menos papeleo.  

Para ello, tendrás que ir a la entidad y pedir cita con tu gestor o el director de la sucursal para iniciar la gestión. Les deberás explicar tu idea y empezar la negociación. Así, podrán aceptar las propuestas que expongas en su totalidad o en parte. O rechazarlas y exponerte otras.  

Si finalmente llegáis a un acuerdo en cuanto a la renegociación de la hipoteca, firmaréis una novación hipotecaria, documento en el que se plasmarán las nuevas condiciones.  

Renegociar la hipoteca con otro banco 

Otra opción que puedes barajar al renegociar la hipoteca -incluso de forma paralela a si lo haces con tu propio banco- es planteárselo a un tercero. Acudir a otras entidades para ver si asumen tu préstamo y qué condiciones te ofrecen.  

Además de una copia de las escrituras o de cualquier documento en el que aparezcan las características de tu hipoteca, deberás aportar varios papeles (personales, laborales y financieros) para que el nuevo banco estudie el caso y valore si cumples con los requisitos de sus hipotecas.  

Si llegarais a un acuerdo y decidieras llevártela allí, haréis lo que se conoce como subrogación hipotecaria de acreedor. Ten en cuenta que con esta gestión financiera no podrás renegociar hipoteca en su totalidad. Solo podrás tocar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación, el plazo y las garantías personales. 

Renegociar una hipoteca: firmar una nueva 

Aunque no muchas entidades la contemplan de primeras, existe una última opción cuando se va a renegociar una hipoteca. Y es solicitar una nueva. Con ella se cancelará la existente y se empezará de cero. Es decir, este nuevo préstamo, que podrás firmar con el banco actual o con otro, tendrá las condiciones que pactéis.  

Por tanto, podrás poner el tipo de interés (fijo, variable o mixto) que consideres y extender o acortar el plazo de amortización, contar con algún nuevo titular, contratar otros productos asociados o solicitar más capital, si el banco te lo da.  

Ayudas del Gobierno para renegociar una hipoteca 

Si te estás planteando renegociar tu hipoteca porque la tienes a interés variable y debido el actual valor del euríbor se te hace complicado abonar las cuotas, debes saber que existen unas ayudas del Gobierno orientadas a reducir esta carga. A grandes rasgos, consisten en: 

• Amortizar anticipadamente y gratis una hipoteca variable. 
• Congelar la cuota que se paga por la hipoteca. 
• Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca hasta en 7 años (sería una novación hipotecaria). 
• Modificar el tipo de interés de la hipoteca: cambiar de hipoteca variable a fija o incluso a hipoteca mixta sin coste.  

Para ello, se deben cumplir algunos requisitos. Entre ellos, la renta familiar no debe superar los 37.800 euros y la vivienda hipotecada debe corresponder a la primera residencia de los titulares de la financiación. 

¿Cuánto cuesta renegociar una hipoteca? 

El precio de renegociar una hipoteca variará en función de la opción que elijas. También de las comisiones (si las tienes) que se apliquen en cada caso. Generalizando, de más barata a más cara serían: novación, subrogación y contratación de una nueva hipoteca. Pero no siempre tiene que ser así.  

Siguiendo a grandes rasgos, en una novación tendrás que hacer frente a la comisión por novación (si se contempla, puede alcanzar hasta un 1 % del capital pendiente) y, en algunos casos, una nueva tasación de la vivienda.  

En una subrogación, tendrás que abonar la comisión por subrogación (hasta un 2 % del capital pendiente) y sí o sí una nueva tasación de la vivienda.  

Y si contratas una hipoteca de nuevo, tendrás que pagar la cancelación de la ya existente (comisión por amortización anticipada, si la hubiera, y la cancelación registral del préstamo) y los gastos de constitución de la nueva (tasación, copia de contrato, etc.). 

Consejos para renegociar una hipoteca 

En lo que se refiere a una renegociación de hipoteca, no existe una fórmula de éxito. Unos pasos para seguir con los que sí o sí conseguirás una gran mejora de las condiciones actuales. Con todo, si existen algunos puntos que debes tener en cuenta. Te los explicamos: 

• Conoce al dedillo tu hipoteca. Vas a renegociar sus condiciones para mejorarlas. Tienes que saber cómo es a la perfección: tipo de interés, comisiones, condiciones, plazos de amortización, gastos, productos vinculados… 
• Compara el mercado hipotecario. Mira cómo son las hipotecas que se comercializan en la actualidad. Valora si el tipo de interés es susceptiblemente más bajo o se adapta más a ti que el que tienes ahora.  
• Pregunta en tu banco y en otros. No te cierres ninguna puerta. 
• Establécete unos márgenes. Vas a negociar. De todas tus exigencias, el banco puede aceptar algunas sin problemas, pedirte algunos cambios en otras o rechazar varias. Fíjate unos máximos y unos mínimos.  
• Sé consciente de dónde puedes dar tu brazo a torcer. 
• Ármate de paciencia. Insistimos: es una negociación. Habrá momentos duros y otros no tan duros.
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